乾貨 | 上海樓市下半年如何走？7月20餘個新盤怎麼挑？這篇告訴你答案

上海二手房中原地產樓市半年報2019 分析師投資購房黃浦江交通江蘇我在宮裡做廚師安居客裝修地產深度報道 2019-07-13

2019年以來，上海樓市回暖明顯，尤其是二手房市場，更是出現了兩年未見的月成交2.6萬套的盛況。新房市場方面，年中開發商推盤加速，7月將有20餘新盤入市。

面對如此大體量的推盤，購房者應該如何挑選？上海樓市上半年的熱度又能否延續至下半年？

圖片來源：圖蟲創意

在此背景下，《國際金融報》“地產晚8點”欄目近日特邀行業資深分析師、上海中原地產首席分析師盧文曦與大家進行了一次線上互動分享活動。

為了方便大家學習與回顧，《地產深度報道》特將盧文曦的分享與問答內容整理成文。

四大因素促樓市回暖

今年上半年，上海樓市表現較好，尤其是二手房市場，成交量活躍，三四月份的月均成交量在2.6萬套左右，達到近兩年來的高峰。

對於上海樓市回暖的原因，盧文曦認為主要有四點:

其一，市場積壓的需求得到釋放。市場調整從2017年就已開始，從歷史慣例來看，調整週期一般為兩年，目前已走出市場低谷。“其實，2018年3至5月就曾出現過一次小陽春，但上漲趨勢未能延續，成交量與價格均出現下跌，導致購房者對市場心態發生轉變，購房需求變相積壓。”

其二，市場資金環境較好。去年至今連續出現央行放水，定向降準又降息的情況，市場上資金較為充分，且市場中依舊有觀點認為投資房地產比較穩妥，所以，在此大環境下，就會有部分資金流入房地產行業。

其三，市場真實需求持續發力。上海的許多區域面臨舊改，老盧灣區、虹口區、楊浦區和靜安區的動遷目標為2.5萬戶，這部分需求大量湧入市場從而促進房屋成交量上漲。不過，需要注意的是，目前，一套房拆遷只能拿一個房票，其他都為現金補償。因此，盧文曦預測，市場真正被釋放的需求大概在1萬-1.5萬套，對上海地區二手房市場是一個較為有利的支撐。

最後，2019年第一季度，股市情況有所改善，部分投資者收益不錯，因此，從股市賺取的資金也有一部分流入到房地產市場，增加了部分改善需求。

這幾大板塊可關注

7月，開發商集中發力，上海地區預計將推20餘個新盤。從所推新盤屬性來看，總價500萬元以上的中高端改善盤數量有所上漲。對此，盧文曦指出，這符合市場的供應節奏，一般而言，市場會先從推剛需盤開始，慢慢向改善盤延展，目前上海進入了改善時期，預計下半年的改善盤放量會更多。

數據來源：房天下、安居客等平臺

盧文曦認為，在這20個新盤中，有一些不錯的剛需“上車盤”，例如青浦新城板塊的首創禧悅晴朗項目，最低入手價不足300萬。

值得一提的是，青浦區是今年上半年上海地區的銷售冠軍，這在盧文曦看來，與其顯著的區位優勢密切相關。今年上半年，長三角一體化熱度較高，青浦區作為連接江蘇省和浙江省重要區域，頗受購房者青睞；同時，近年來，華為、北斗導航等高科技企業紛紛入駐青浦區，吸引了大批人才，拉動了區域內的居住消費；此外，地鐵17號線的導入，很大程度上解決了交通問題。

除了青浦，盧文曦還指出，剛需購房者也可以關注南橋板塊。該板塊成熟度較高，總價200萬-300萬元之間有許多不錯的選擇。

與此同時，上海地區7月也有不少高價盤入市，例如黃浦董家渡板塊的融創外灘壹號院。盧文曦認為，黃浦江類似於上海的名片，其周邊新房房價未來基本上都能達到15萬元以上水平，相對具有保值增值的功能。

此外，上海浦東祝橋板塊、南匯板塊、新場板塊等未來市場供應會比較充分，價格也相對偏低，購房者可以稍加註意。

下半年或將收緊

談及下半年樓市，盧文曦預測，會較上半年有所收緊。

一方面，“房住不炒”的整體基調在發揮作用。上海地區調控一直較為嚴格，下半年出現人才或落戶放寬政策的機率較小。

另一方面，5月17日，銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》，要嚴查違規資金流入房地產問題。在此背景下，盧文曦認為，去槓桿依舊是市場主基調，房企的資金下半年預計會相對緊張，或會影響房地產市場節奏。

此外，從以往經驗來看，7、8月份是上海樓市的傳統淡季，一、二手房成交量可能都會有所下調。到了傳統的“金九銀十”，房企由於要回籠資金會加速推盤，新房的成交量可能會有所增長，數據顯示，上半年新房供應面積為362.2萬平方米，而以往全年推盤面積大概在900萬平方米，所以目前的新房供應量相對偏弱，下半年可能會補量。不過，上海二手房市場下半年可能很難再出現超越3月“小陽春”的成交盛況。