'【普法】“一房二賣”是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？'

孔某將拆遷安置房賣給李某，後又將房賣給樑某，其“一房二賣”的行為是民事欺詐還是刑事詐騙？且看南京市高淳區人民法院的判決。

案件回放

2017年1月，被告人孔某將自己位於古柏街道的拆遷安置房（2017年11月滿5年）以34.8612萬元的價格出售給李某，李某先行支付房款人民幣25萬元，雙方約定尾款待房產過戶後再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋鑰匙的過程中，私自保留其中一把鑰匙。

2018年4月，被告人孔某為償還高額債務，利用之前保留的鑰匙，私自更換該房屋門鎖，將該房屋以人民幣35萬元的價格再次出售給被害人樑某。樑某先行支付房款人民幣25萬元並約定房屋過戶後再行支付尾款，被告人孔某取得25萬元後用於償還個人債務。後梁某取得該房屋的新鑰匙並告知孔某進行了裝修。裝修期間，樑某電話告知孔某，李某阻止其裝修房屋。被告人孔某告知樑某，其只管裝修，剩下的事他與李某進行協商。後孔某多次出具承諾書，承諾按期返還李某25萬元購房款，但分文未履行。

一審法院認為，被告人孔某以非法佔有為目的，在履行房屋買賣合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大，其行為已觸犯刑律，構成合同詐騙罪。依法判處有期徒刑一年三個月，並處罰金三萬元。

對話法官

Q：“一房二賣”如何認定是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？

A：“一房二賣”是指房屋所有人將同一房屋先後出賣給不同的買受人。出賣人往往已經收取了二個買受人部分或者全部購房款，而事實上卻不可能同時滿足所有買受人的購房需要。

在判斷“一房二賣”是否為合同詐騙時，要滿足詐騙犯罪的構成要件，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產生錯誤認識——對方基於錯誤認識處分財產——行為人或第三者處分財產——被害人遭受財產損害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二賣”時，買房人應如何處理？

A：“一房二賣”應依《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

步驟一：溝通解決。可以首先與賣房者嘗試著溝通，運用法律規定維護自己的權益。如談判不成功後，應果斷選擇走司法途徑。

步驟二：申請財產保全。

步驟三：提起訴訟。買房人應積極收集有關證據，向法院提起訴訟。如果涉及合同詐騙可以向公安機關報警。

法官提醒

“一房二賣”多出現在二手房交易中，二手房易出現“一套房源多箇中介在賣”“房東和購房者信息不對稱”等問題，這就使部分不法分子有機可趁。房產買賣動輒數百萬，購房者在購房前需審核中介資格、買賣標的權屬等情況，並簽訂正規、完備的房屋買賣合同並在房管局進行備案，及時辦理房產變更登記。

法官說法

“一房二賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律並沒有明確禁止一物二賣，並沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規定的有效要件即合法有效。

也就是說，這兩份合同如果沒有《合同法》第五十二條規定的合同無效情形的，均為有效的合同。即，並不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主“一房二賣”將產生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋及買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。

來源：中國普法