'新城賣項目預警：凜冬將至，房企的危機與應對'

“流水淘沙不暫停，前波未滅後波生。”

處於漩渦中的新城，這幾天賣項目的消息又被刷屏，中駿集團、寶龍地產、金科股份、仁恆置地、旭輝控股等都是受讓方。

鑑於已有多家媒體和自媒體都對此事做過詳細的解讀，環環不再贅述，而是想跳出事件本身，揣摩下此舉所折射出的整個行業正在醞釀的變化。

美劇《權力的遊戲》中，史塔克家族的族語是凜冬將至。這句話同樣適用於今日的房企——寒冷的冬天就要來了。

那麼，凜冬將至，開發商面臨的危機有那些，他們又採取了怎樣的應對措施？

從激進到保守，“活下去”不僅只是口號

從當初的百億銷售額跨入千億俱樂部，新城的高速發展，很大程度上得益於其在土地市場上的快速擴張。

自2013年新城控股加速全國化佈局之後，新城就在全國範圍內頻繁拿地。即便是在2014年土地市場一度遇冷的年份，新城仍然逆流而上。。南京、蘇州、武漢、青島、南昌、長春、海南……新城拿地的號角在大江南北此起彼伏。在一些重點城市，新城的市場份額和排名均位列前矛。

也是在2014年，王振華對外正式公佈了新城的商業升級戰略——至2017年，新城吾悅廣場將累計開業15個、在建25個，到2020年要達到80個；集團進入商業地產第一梯隊。

即便在2019年前半年，新城仍然維持著其在土地市場的雄風，在京津冀市場大舉掃貨。

新城在土地市場的表現，在數據上得到了有力佐證。根據克而瑞研究中心數據顯示，今年1-6月，中國房地產企業新增貨值TOP100榜單上，新城控股以1770.4億元的新增土地貨值位列榜單第5名，為貨值破千億的14家房企之一。

在王振華執掌下的新城，素以激進著稱，而“少帥”王曉鬆甫一上任，開啟“賣賣賣”模式，不僅是對“黑天鵝”事件的迴應，但也不失為對房企所面臨的共同危機的積極應對。

根據國家統計局發佈的2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，6月新建商品住宅的價格漲幅呈現穩中有降的態勢，而二手房環比下跌的城市數量則增至20個，創下了年內新高。

關於這一點，環環在上一篇文章《開封取消限售“一日遊”，比調控企穩更迫切的是什麼？》曾經提到“事實上，沒有人能預料得到，2019年的二季度，市場的轉向會如此徹底絕決。從一季度，準確地說，從春節後開始，樓市就走出了一條有起有伏又有點詭異的路子。”

而從政策層面考量，4月以來，從中央到地方的一系列政策調整無疑釋放了政策再次收緊的信號。市場熱度較高的西安、蘇州、合肥、洛陽等地，先後迎來了收緊政策。其中，作為樓市“出頭鳥”的蘇州，更是“數次踏進了同一條河流”，不斷被當作靶子。

在市場轉冷、政策趨緊的大背景下，審視新城轉賣項目的行為，並不是個例。根據時代週報記者的不完全統計，“截至7月22日，2019年共計44條房地產項目轉讓信息，5月中旬以來披露的轉讓信息達32條，平均每2天就要轉讓1個項目。”

這一輪調控時間長、力度大，對房企的資金週轉率構成的壓力顯而易見。如果拋開所遭遇的“黑天鵝”事件，新城對於資金週轉率這一房企的生命線的守護，本已無可厚非。

畢竟，高喊“活下去”並不只是萬科的專利。

融資渠道收緊，271家中小房企破產

從391億元到3666億元的總資產，新城不過用了七年，高速發展中隱藏著高槓杆的隱患。

根據年報顯示，2018 年年末，新城控股資產總額為 3303億元,負債總額為 2794億元。同時最新的數據顯示，新城的資產負債率高達85%，常年位於地產行業前十。

當新城處於多事之秋之際，受品牌形象所累，標準普爾、惠譽、穆迪等評級機構已先後下調了對於新城的評級。這意味著，對於資金極度渴求的新城將可能從銀行拿不到貸款。

與新城所面臨的窘境相對照的是，從銀監會5月17日發佈的“23號文”到約談部分房地產信託業務增長較快、規模較大的信託公司，再到7月12日發改委發文限制海外融資，明確要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房地產企業融資監管趨嚴則呈現層層加碼之勢。

7月9日，中海發行了5.5年期的20億港元及10年期4.5億美元雙幣種固息高級債券。其中，20億港元固息債券利率約為2.9%，創下同業最低利率，而美元債券利率也僅為3.45%，創中資房企債券發行利息成本最低，也是中海歷史上10年期債券最低利率——手握資產的央企和國企在融資方面的優勢毋庸置疑。

7月12日，泰禾境外全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，票面年息高達15%，再創新高。

不同房企在融資成本上的巨大的差異顯示的是各自的企業背景和資金承受能力，而那些深陷資金及債務危機，卻在這兩方面欠缺的中小房企，在四面楚歌聲中，終究在歷史的長河中湮滅。

截至7月21日， 2019年全國有271家房地產企業發佈了破產公告。

新城賣項目，固然有“黑天鵝”事件的影響，但無疑，高槓杆下的資金隱憂也能藉此得以緩解。

騰籠換鳥，堅持優勢業務的戰略選擇

新城目前已經轉讓的項目，具有幾個共同特點：

第一，在此次轉讓的10幅地塊，都是住宅項目。

第二，9幅地塊為新城今年所拿，所以基本不涉及在售項目。

第三，這些項目在新城的版圖中，或是不操盤的聯營項目，或是利潤增長空間不多的項目，屬於“雞肋”。

之所以選擇這些項目轉讓，固然是由於這樣的項目尚未涉及債務關係和員工安置等問題，但更重要的則是出於保證優勢業務可持續發展的最優選擇。

遍覽市場，從保利地產到保利發展控股集團股份有限公司，從朗詩綠色地產到朗詩綠色集團，從恆大地產集團有限公司到中國恆大集團……房企更名潮的背後是多元化佈局的展開。

根據中房研協發佈的數據顯示，在2018年報TOP30房企中，70%發佈了多元化戰略；TOP100房企中，97%佈局了多元化業務。人工智能、物聯網、機器人、新能源汽車……房企多元化佈局的方向不一而足。

近幾年，房企對於多元化路徑的探索，佈滿荊棘的路上偶有鮮花盛放。環環曾在探討碧桂園為什麼能夠超越萬科的文章中提到，“即便在房企多元化轉型甚囂塵上的時候，碧桂園依然圍繞著房地產主業做文章。”即使投身於新能源汽車小鎮，碧桂園採取的也是“讓汽車產業與新城鎮綜合體融合發展”的思路。

出走半生，歸來仍是少年。無論怎樣轉型，房企終歸逃不過迴歸核心，也就是企業自己的核心優勢。

新城此次轉讓“雞肋”住宅項目，不僅能創造更多靈活、機動的戰略空間，而且在騰籠換鳥間，堅持了優勢業務的主動性戰略選擇。