1.
注意，調控要升級了？
其實關於房地產調控的整個語境，一直沒有很鬆，今年以來更是不斷收緊。但已經第四年了，房價跌不下來，行情也沒降下來。所有人都想知道，留給開發商的時間還有多少？
2.
昨天一條小道消息不脛而走：限房價，競地價。
經我多方確認，此消息相當靠譜。下面這張網上曝光的截圖，暗藏著玄機。
從圖中可以看出，除了樓面起價和封頂價以外，增加了兩項內容：高層限價和精裝限價。
3.
要提醒大家的是，官方不一定會推出正式文件，畢竟不論是對市場拉抬還是打壓，都不是現階段要去幹的事。但如果沒有特別意外的話，或者說，這樣的一次試水成功的話，新的土拍政策會默默執行下去。
杭州政府的智慧：為了市場穩定，可以很靈活。
4.
很多人已經安耐不住了，想知道土拍政策調整之後，前後會有何區別，對於樓市又會有怎麼樣的影響？
我們以截圖中第2塊純宅地為例。
樓面起價2萬元，封頂2.6萬，最高溢價率30%，與目前政策一致。那假設開發商封頂價拿地，高層限價3.4萬，減去地價，就剩下了8000元的空間，開發商的建安成本、財務成本和想要追求的利潤，全包含進去了。
以往大部分人估算開發商保本地價的計算公式：（S*1.05+3500）/85%。由此計算，2.6萬的地價對應保本價是36235元，比政府給的高層限價還超出了2235元。
怎麼回事？
據說根本不是這樣，作為精算師的政府部門說：這個限價我已經預留了10%的利潤給開發商了。
由此可說明，如果政府手上的計算器更好用，那麼我們平時計算成本時，高估了開發商的投入了。
5.
再仔細看上面那張截圖中第2和第3塊宅地，不管是否配建幼兒園，樓面起價、封頂價和高層限價，都是一樣的。
6.
至於精裝部分的價格，無法討論。僅目前看，這裡一般會包含開發商的部分利潤，到時3500元的精裝真實成本有多少，只能看開發商的底線了。
當然，不排除政府部門繼續打上各種政策補丁。
7.
不知道會不會「法不溯及既往」？
一般來說，不會。那就要考慮另一個問題。一旦執行了土拍新政，那之前同類地段已經拿走的宅地，今後售價也會跟這個限價掛鉤。
如果真是這樣。再來舉個例子：今年3月底綠城拿走的市北西地塊，估計日子就不好過了，當時地價25767.69元，雖然略低一些，但不要忘記，那塊地有22%的自持。
8.
跟市北在售的樓盤比一比。
截圖第2塊的市北西宅地，最終售價是3.75萬，其中精裝3500元。而目前市北在售的擁潮府整盤均價3.75萬，精裝3500元；錦宸是3.8萬，精裝4000元。
相當於，一分也不給上漲。
這裡還有去年的明星盤——翡翠之星，高層均價3.5萬不到一點，精裝4000元。既然是跟一年前相比，漲幅也非常有限。何況兩者之間相差至少得兩年以上吧。
9.
開發商常用的手法：做高低配，追拉利潤。
在此之前，頂著係數備案的話，洋房可以到1.2，疊墅可以到1.4-1.5，排屋合院可以更好一點點。
接下來很有可能對這些洋房們、疊墅們、排屋們進行係數上的調整。比如洋房可能就調整為1.1倍係數。
對於政府來說，通過高低配拉抬整盤均價，對控制房價非常不利。而按照這樣土拍新政，就可以得到更好的控制。
10.
也好。以前拿地的時候，對限價都不說清楚。現在在土地文件上明明白白寫著，願者上鉤，開發商也無冤可喊了。
政府工作也減輕了。以前開發商批價格，要聯合定價，三方會審。之後只要拿出當時的土拍文件，誰也沒有二話。
11.
如果長期執行這條土拍新政，後期可能出現哪些情況：
1、開發商進退兩難，不拿地沒米下鍋，拿地到了封頂價後，基本就是極限了。再競爭自持部分，那就沒有利潤了，畢竟房子的限價已經擺明在那裡了。
2、開發商想要拿地的好辦法有兩個，一個是大家投標前商量好，都不加價，所有地塊分而食之。但人心難測，估計很難統一意見。另一個辦法是一口叫死到封頂價，剩下誰要拼自持就拿走，沒人拼，地就到手了，至少10%的利潤保有。
3、購房者的福利來了，接下去很長一段時間估計都要高壓限價，不用擔心買不到房了。儘管這個限價比之前的紅盤限價是略有上漲，但絕對漲幅有限，剔除時間因素，實際可以說基本沒有漲。
4、既然價格漲不上去，供應量又充足，市場恐慌買不到房子的情緒被完美的控制住了。大家會有足夠的時間來挑選自己心儀的房子。
5、接下去什麼房子會更好賣呢？一定是用心做出好產品的房子才會受到市場的認可。要是產品力度不好，偷工減料的房子，恐怕就要無人問津了。
6、但政府恐怕要防止樓市突然轉冷。因為既然不會漲了，很多人不急著買房子，可以等一年再說，如果購買力急劇收縮，恐怕市場情緒會轉向另一面。當然，我估計到時候，還有別的底牌會出來。
7、不斷降準，定向釋放流動性，房價又被如此壓制，請問超發的錢會流去哪裡呢？結合6月24日中紀委網站發佈的消息，允許公務員合法炒股，再結合之前陸家嘴論壇郭樹清提出的靠房地產理財很不划算。一切的一切，似乎要推著大家進股市呢。對於反覆吃過苦頭的老百姓來說，該怎麼走，也只有走著看咯。
8、杭州樓市，政府高度控盤，穩如狗。
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