備受關注的西安東二環與咸寧東路交匯處東南角約140.76畝住宅、商業用地，今天下午進行了現場拍賣。
最終，該地塊被西安星之輝房地產開發有限公司（紅星美凱龍控股的平臺公司）以21.5億元的底價摘得，摺合地價1527.42萬元/畝。按照規劃條件書，該地塊地上最大建面為408030㎡，摺合樓面地價5269.22元/㎡。
按照掛牌文件，該宗地內需規劃建設集中式商業建築面積不少於8萬平方米的大型購物中心，由競得人全部自持產權（除安置商業區域）並自主整體運營，不得分割銷售。
同時，由於該地塊處於地鐵3號線、6號線的換乘站咸寧路站，競得人需按西安市地下鐵道有限責任公司提出的《關於地鐵儲備土地出讓涉及三、六號線咸寧路站建設要求》執行。
01
140.76畝地，21.5億元起拍
地塊信息
出讓宗地位於新城區咸寧路以南、東二環以東，分為兩個地塊：
地塊一地籍編號為BL7-29-9-2，淨用地面積65738.49平方米（摺合98.608畝，不含代徵道路12.554畝、代徵綠地5.511畝），用地性質為居住，不大於3.5，建築密度不大於20%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年。
地塊二地籍編號為BL7-29-9-1，淨用地面積28104.04平方米（摺合42.156畝，不含代徵道路23.862畝、代徵綠地1.862畝），用地性質為商服，容積率不大於6.3，建築密度不大於50%，綠地率不小於25%，土地使用年期商服用地40年。
經西安市自然資源和規劃局審定，該宗地拍賣起始價215000萬元，增價幅度5000萬元/次，競買保證金為人民幣50000萬元。宗地設定最高限價29.4億元，報價超過最高限價，轉為繼續現場競報實物配建公共租賃住房建築面積，以住宅建築面積的5%為基數向上競報，競報面積為50平方米的整數倍，配建面積大者為競得人。
02
競買資格要求非常高
由於該地塊位置特別好，屬於二環邊、雙地鐵交匯處，周邊西安交通大學、西安理工大學、西安工業大學、西安工程大學等高校雲集，交大附中、83中、行知中學、西光中學、西信中學等均近在咫尺……再加上立豐國際、武警醫院等周邊配套，百畝以上的土地面積，這一切已經決定了該地塊的價值！對於渴望在西安市場拿地的開發商來說，肯定會競相競拍這塊土地。
備受關注的西安東二環與咸寧東路交匯處東南角約140.76畝住宅、商業用地，今天下午進行了現場拍賣。
最終，該地塊被西安星之輝房地產開發有限公司（紅星美凱龍控股的平臺公司）以21.5億元的底價摘得，摺合地價1527.42萬元/畝。按照規劃條件書，該地塊地上最大建面為408030㎡，摺合樓面地價5269.22元/㎡。
按照掛牌文件，該宗地內需規劃建設集中式商業建築面積不少於8萬平方米的大型購物中心，由競得人全部自持產權（除安置商業區域）並自主整體運營，不得分割銷售。
同時，由於該地塊處於地鐵3號線、6號線的換乘站咸寧路站，競得人需按西安市地下鐵道有限責任公司提出的《關於地鐵儲備土地出讓涉及三、六號線咸寧路站建設要求》執行。
01
140.76畝地，21.5億元起拍
地塊信息
出讓宗地位於新城區咸寧路以南、東二環以東，分為兩個地塊：
地塊一地籍編號為BL7-29-9-2，淨用地面積65738.49平方米（摺合98.608畝，不含代徵道路12.554畝、代徵綠地5.511畝），用地性質為居住，不大於3.5，建築密度不大於20%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年。
地塊二地籍編號為BL7-29-9-1，淨用地面積28104.04平方米（摺合42.156畝，不含代徵道路23.862畝、代徵綠地1.862畝），用地性質為商服，容積率不大於6.3，建築密度不大於50%，綠地率不小於25%，土地使用年期商服用地40年。
經西安市自然資源和規劃局審定，該宗地拍賣起始價215000萬元，增價幅度5000萬元/次，競買保證金為人民幣50000萬元。宗地設定最高限價29.4億元，報價超過最高限價，轉為繼續現場競報實物配建公共租賃住房建築面積，以住宅建築面積的5%為基數向上競報，競報面積為50平方米的整數倍，配建面積大者為競得人。
02
競買資格要求非常高
由於該地塊位置特別好，屬於二環邊、雙地鐵交匯處，周邊西安交通大學、西安理工大學、西安工業大學、西安工程大學等高校雲集，交大附中、83中、行知中學、西光中學、西信中學等均近在咫尺……再加上立豐國際、武警醫院等周邊配套，百畝以上的土地面積，這一切已經決定了該地塊的價值！對於渴望在西安市場拿地的開發商來說，肯定會競相競拍這塊土地。
但是，這塊地從一開始，其實就設置了特別苛刻的競拍條件。除了20億元以上的土地款外，還設置了9條特別約定條件：
1.競買人或競買人的主要股東須具備在國內開發運營大型商業綜合體經驗，自持運營商業建築面積30萬平方米以上，如屬聯合競買，聯合競買各方中任一方或各方合計具備上述條件均可。競買人須提供相關證明材料及其關於證明材料真實有效的承諾書，於2019年8月28日下午3時在拍賣現場核驗，現場審核未通過的，不得參加現場競價活動；
2.該宗地內需規劃建設集中式商業建築面積不少於8萬平方米的大型購物中心，由競得人全部自持產權（除安置商業區域）並自主整體運營，不得分割銷售；
3.競得人須建設臨咸寧路或東二環30000平方米一層（首層）商鋪移交新城區政府，由新城區政府按9000元/平方米回購用於安置；競得人須將自持大型購物中心負一層不少於8000平方米商業房屋優先租賃給新城區政府指定的拆遷安置單位；
4.競得人需按規劃要求在地下三層建設P+R停車場，設置不少於1000輛機動車停車位，P+R停車場建成後由政府指定單位回購；
5.宗地範圍內含地鐵三、六號線換乘站咸寧路站，競得人需按西安市地下鐵道有限責任公司提出的《關於地鐵儲備土地出讓涉及三、六號線咸寧路站建設要求》執行；
6.宗地配建的公共租賃住房、幼兒園由競得人建成後分別無償移交市住建部門和新城區教育局；
7.宗地內住宅實行全裝修成品交房；
8.競得人在出讓成交後6個月內將宗地變更至全資子公司名下，不視為轉讓；
9.競得人須在土地成交當日與新城區政府簽訂《BL7-29-9-1、2號宗地監管協議》。
這9條特別約定條件中的第1條“競買人或競買人的主要股東須具備在國內開發運營大型商業綜合體經驗，自持運營商業建築面積30萬平方米以上，如屬聯合競買，聯合競買各方中任一方或各方合計具備上述條件均可。”就會將大多數的開發商阻擋在門外！
這意味著，具備這塊土地競買的開發商，一定在商業地產領域有一定的實力。
放眼整個西安，已經進駐西安市場的外阜房企，無非就是華潤、萬達、新城、中糧、萬科、金地、蘇寧、紅星等一些開發商符合這個條件。西安本土開發商中，符合這個條件的就更少，無非就是郅輝、立豐等幾家開發商。
再加上第2條約定條件，建8萬㎡以上的集中式購物中心並且自持，對於開發商的資金實力也就提出了更高的要求。
03
紅星拿地，不意外
值得關注的是，根據此前公開的信息，早在2012年6月份的時候，新城區基礎投資公司、西安普天通信設備廠、郅輝企業集團三方就已經簽訂了項目改造協議，也就是此次拍賣的這塊土地。
但7年時間過去了，由於工業企業搬遷的難度再加上郅輝集團前些年所遇到的資金鍊等問題影響，該項目一直推進較慢。
值得關注的是，為了開發好該項目，郅輝集團曾引入了紅星美凱龍集團進行合作，計劃將愛琴海購物公園落戶該項目。
2018年5月份，在上海，紅星美凱龍家居集團股份有限公司和西安郅輝房地產開發有限公司正式簽訂戰略合作框架協議。
備受關注的西安東二環與咸寧東路交匯處東南角約140.76畝住宅、商業用地，今天下午進行了現場拍賣。
最終，該地塊被西安星之輝房地產開發有限公司（紅星美凱龍控股的平臺公司）以21.5億元的底價摘得，摺合地價1527.42萬元/畝。按照規劃條件書，該地塊地上最大建面為408030㎡，摺合樓面地價5269.22元/㎡。
按照掛牌文件，該宗地內需規劃建設集中式商業建築面積不少於8萬平方米的大型購物中心，由競得人全部自持產權（除安置商業區域）並自主整體運營，不得分割銷售。
同時，由於該地塊處於地鐵3號線、6號線的換乘站咸寧路站，競得人需按西安市地下鐵道有限責任公司提出的《關於地鐵儲備土地出讓涉及三、六號線咸寧路站建設要求》執行。
01
140.76畝地，21.5億元起拍
地塊信息
出讓宗地位於新城區咸寧路以南、東二環以東，分為兩個地塊：
地塊一地籍編號為BL7-29-9-2，淨用地面積65738.49平方米（摺合98.608畝，不含代徵道路12.554畝、代徵綠地5.511畝），用地性質為居住，不大於3.5，建築密度不大於20%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年。
地塊二地籍編號為BL7-29-9-1，淨用地面積28104.04平方米（摺合42.156畝，不含代徵道路23.862畝、代徵綠地1.862畝），用地性質為商服，容積率不大於6.3，建築密度不大於50%，綠地率不小於25%，土地使用年期商服用地40年。
經西安市自然資源和規劃局審定，該宗地拍賣起始價215000萬元，增價幅度5000萬元/次，競買保證金為人民幣50000萬元。宗地設定最高限價29.4億元，報價超過最高限價，轉為繼續現場競報實物配建公共租賃住房建築面積，以住宅建築面積的5%為基數向上競報，競報面積為50平方米的整數倍，配建面積大者為競得人。
02
競買資格要求非常高
由於該地塊位置特別好，屬於二環邊、雙地鐵交匯處，周邊西安交通大學、西安理工大學、西安工業大學、西安工程大學等高校雲集，交大附中、83中、行知中學、西光中學、西信中學等均近在咫尺……再加上立豐國際、武警醫院等周邊配套，百畝以上的土地面積，這一切已經決定了該地塊的價值！對於渴望在西安市場拿地的開發商來說，肯定會競相競拍這塊土地。
但是，這塊地從一開始，其實就設置了特別苛刻的競拍條件。除了20億元以上的土地款外，還設置了9條特別約定條件：
1.競買人或競買人的主要股東須具備在國內開發運營大型商業綜合體經驗，自持運營商業建築面積30萬平方米以上，如屬聯合競買，聯合競買各方中任一方或各方合計具備上述條件均可。競買人須提供相關證明材料及其關於證明材料真實有效的承諾書，於2019年8月28日下午3時在拍賣現場核驗，現場審核未通過的，不得參加現場競價活動；
2.該宗地內需規劃建設集中式商業建築面積不少於8萬平方米的大型購物中心，由競得人全部自持產權（除安置商業區域）並自主整體運營，不得分割銷售；
3.競得人須建設臨咸寧路或東二環30000平方米一層（首層）商鋪移交新城區政府，由新城區政府按9000元/平方米回購用於安置；競得人須將自持大型購物中心負一層不少於8000平方米商業房屋優先租賃給新城區政府指定的拆遷安置單位；
4.競得人需按規劃要求在地下三層建設P+R停車場，設置不少於1000輛機動車停車位，P+R停車場建成後由政府指定單位回購；
5.宗地範圍內含地鐵三、六號線換乘站咸寧路站，競得人需按西安市地下鐵道有限責任公司提出的《關於地鐵儲備土地出讓涉及三、六號線咸寧路站建設要求》執行；
6.宗地配建的公共租賃住房、幼兒園由競得人建成後分別無償移交市住建部門和新城區教育局；
7.宗地內住宅實行全裝修成品交房；
8.競得人在出讓成交後6個月內將宗地變更至全資子公司名下，不視為轉讓；
9.競得人須在土地成交當日與新城區政府簽訂《BL7-29-9-1、2號宗地監管協議》。
這9條特別約定條件中的第1條“競買人或競買人的主要股東須具備在國內開發運營大型商業綜合體經驗，自持運營商業建築面積30萬平方米以上，如屬聯合競買，聯合競買各方中任一方或各方合計具備上述條件均可。”就會將大多數的開發商阻擋在門外！
這意味著，具備這塊土地競買的開發商，一定在商業地產領域有一定的實力。
放眼整個西安，已經進駐西安市場的外阜房企，無非就是華潤、萬達、新城、中糧、萬科、金地、蘇寧、紅星等一些開發商符合這個條件。西安本土開發商中，符合這個條件的就更少，無非就是郅輝、立豐等幾家開發商。
再加上第2條約定條件，建8萬㎡以上的集中式購物中心並且自持，對於開發商的資金實力也就提出了更高的要求。
03
紅星拿地，不意外
值得關注的是，根據此前公開的信息，早在2012年6月份的時候，新城區基礎投資公司、西安普天通信設備廠、郅輝企業集團三方就已經簽訂了項目改造協議，也就是此次拍賣的這塊土地。
但7年時間過去了，由於工業企業搬遷的難度再加上郅輝集團前些年所遇到的資金鍊等問題影響，該項目一直推進較慢。
值得關注的是，為了開發好該項目，郅輝集團曾引入了紅星美凱龍集團進行合作，計劃將愛琴海購物公園落戶該項目。
2018年5月份，在上海，紅星美凱龍家居集團股份有限公司和西安郅輝房地產開發有限公司正式簽訂戰略合作框架協議。
雙方合作開發位於咸寧中路與東二環十字東南角西安普天通訊設備廠廠區148.88畝土地。該項目總投資60億元，由郅輝公司和紅星美凱龍各出資30億元，打造集互聯網新零售、家居體驗、商品住宅為一體的新型城市商業綜合體。
但有意思的是，今天摘地的主體公司西安星之輝房地產開發有限公司股權結構為：上海紅星美凱龍房地產集團有限公司佔51%、陝西凱瑞晟實業有限公司佔49%。
而陝西凱瑞晟實業有限公司則是一個由自然人楊惠芳持股99%的公司。這個公司在之前是和郅輝有一點關聯的~~2014年曾經摘得未央路以西、緯二十八街以南一小塊地，是盛龍廣場項目用地的一部分。後來，這個公司的股東發生了變更。
此時，就有兩種可能性：1.郅輝退出了；2.陝西凱瑞晟實業是郅輝的馬甲公司。
實際上，看起來紅星美凱龍摘得這塊地的土地成本是1527.42萬元/畝、樓面地價5269.22元/㎡，實際上這塊土地的綜合成本要遠遠高於這個數字。
因為，除了土地款外，競得者還需要承擔以下成本：
1. 宗地配建的公共租賃住房（約1.1萬㎡）；
2. 幼兒園（約5100㎡）建設成本。
此次拿地後，意味著西安首個愛琴海購物中心將落地。
04
地下三層建P+R停車場，不少於1000個車位
另外還有一點值得關注，那就是按照規劃條件，該地塊地下三層建設P+R停車場，設置不少於1000輛機動車停車位，P+R停車場建成後由政府指定單位回購。
P+R，Park and Ride，P+R停車場即換乘停車場，早上駕車停進P+R停車場，然後去換乘地鐵抵達工作單位，下班後再坐地鐵到達停車場，駕車回家。
P+R的出行方式，既減少了道路擁堵時間，又節省了油費，2010年7月起上海便已試點的上海首批P+R試點停車場（錦江樂園站和淞虹路站），受到了廣大自駕族的歡迎，常常出現車位供不應求的情況。
2016年11月27日，西安地鐵首個P+R停車場開始運營。桃花潭停車場為西安第一個以P+R(Park and Ride即停車換乘)模式建設的地鐵停車場項目，地處滻灞區，位於西安地鐵3號線桃花潭站.
位於西安城東交通樞紐、南門外也已經有P+R停車場建成投入使用。
2018年10月份，《西安市人民政府辦公廳關於印發<西安市新建停車位三年行動方案（２０１８—２０２０年）>的通知》（市政辦發〔2018〕107號）所涉“西安市新建停車位三年行動方案（２０１８—２０２０年）”顯示，2020年底前結合地鐵建設運營需求，同步建設Ｐ＋Ｒ地下停車場不少於６個，緩解城區交通壓力。