在分稅制的大背景下，土地價值是任何一個地方政府、經濟園區都不得不重視的話題。實現土地價格與價值的正向互動與聯動匹配，對於湘潭經開區（九華）的發展而言具有極為重要的戰略意義；更是實現九華土地價值與園區高質量發展同頻共振、良性循環的必然要求。
一、現狀
對於一個區域而言，衡量土地價值有三大指標系。一是土地價格，二是房地產價格，三是房地產投資的活躍度。通過這三個指標系分析，我們發現，九華存在明顯的“三高三低”：土地潛在價值高，土地價格低；商品住宅銷售面積佔比高，房屋銷售價格低；一線房企佔比高，高品質城市綜合體佔比低。
1.從土地價格來看，處於爬坡培育階段
根據自然資源和規劃分局的統計數據顯示，湘潭經開區近期住宅項目的土地出讓價格與長沙熱點區域的土地價格有5倍左右的差距。隨著長株潭融城的加速，預計九華的土地價格將有一個穩健快速的爬坡過程，有較高的升值潛力。
2.從房產價格來看，處於價格窪地，但總體呈現一個穩健上升的勢頭
從城市經濟運行的規律來講，房價與土地價值存在呈現正相關的聯動態勢。房價的變化，是考察土地價值變化的最重要指標之一。從房價的波動來看，九華的房價正處於升值區間。2018年，九華房地產累計銷售面積200.3萬平方米，增長30.4%；實現銷售額110.4億元，增長62.6%；銷售均價5506.7元/平方米，增長24.7%。從房企的營銷策略來看，呈現明顯的靈活性。根據抽樣調查，高層住宅全區最高房價在五礦•萬境水岸，單價為7500元/m2，最低房價為新城控規，單價為4000元/m2。從全市橫向對比來看，房價還有較大提升空間。2019年7月，湘潭市新建商品住宅成交均價約為6001元/平方米，九華新建商品住宅成交均價約為5534元/平方米，與嶽塘區6749元/平方米的均價相比差距更大。
3.從投資活躍度來看，已經成為投資的熱點地區
一個區域的房地產投資活躍度，決定著這個區域現在與未來的土地價值趨勢。從開發總量來看，根據分局初步統計數據，目前已出讓的商住用地目前已開發完成約1174萬m2。從預售情況來看，2019年7月，九華新建商品住宅批准預售面積12.13萬㎡,商品住宅銷售面積9.85萬㎡;1-7月，新建商品住宅批准預售面積61.27萬㎡；商品住宅銷售面積70.93萬㎡；佔市城區銷售面積的61%，是全市房產銷售的絕對主力軍。從開發商入駐情況來看，恆大、碧桂園、綠地、保利等世界500強企業爭相入駐。過去幾年，九華的房地產行業格局經歷了一場由中小房企為主向超級房企過渡，從小盤小打小鬧到大盤雲集，從單純的住宅建設向城市綜合體發展的蛻變過程。
二、原因
1.房地產價格不高，導致土地價值被嚴重低估。根據目前洽談的各個大型開發商反饋的信息，各開發商都以九華目前的房價水平來推導土地價格，這導致九華的土地價格不僅低於長沙，甚至低於嶽塘、雨湖。同時，我們在調研中發現，當下的地產行業普遍是快週轉模式，早已不是囤地等房價上漲後再進行開發的階段了。目前九華已開發完成量大於常住人口的住房需求。當然，九華位居長株潭核心區位，有大量的外來人口購房，但這一部分增量具有一定的不可預測性。大多數房產企業都是快週轉模式，強調快進快出，儘早開發完畢，進入下一個項目。開發商取得土地到回款的週期與九華區域的去化週期不匹配，導致九華雖然區域位置絕佳，未來升值預期很好，但大型房企拿地已經存在觀望心理。
2.存量的土地資源多，轉讓成本相對較低。由於歷史原因，園區早期出讓的土地量大價低，這些土地在前幾年都處於休眠狀態。開發商囤積了一定數量的可開發資源。這些土地對一級市場形成了不少的衝擊，影響了土地價格的提升。
3.九華具備城市框架，不具備城市功能。歸根到底，土地價值取決於市場需求，土地端的市場需求取決於購房端的需求。經過十餘年的發展，九華的城市骨架大大拉昇，但教育、醫療、圖書館、博物館、文娛等設施缺乏，城市功能不足，導致購房者存在觀望猶豫心理；影響了購房者對區域價值的預期，從而壓制了開發商對土地的需求。
4.宏觀環境對房地產約束大，開發商的融資能力與開發能力普遍受限。中央政治局會議對“房住不炒”的定調日趨嚴厲，《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知（國務院18號文件）》《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知（銀保監發〔2019〕23號文）》接連下發；國家對房地產行業監管加強，金融機構大幅下調對房地產企業的信用支持，從開發貸、個人購房貸、信託資金、海外融資等方面對資金進入樓市進行立體式監管和控制，房地產企業拿地日趨謹慎。
三、對策
九華土地價值空間的擴張，機遇與挑戰並存，關鍵在於緊抓機遇，補齊短板，改革創新，再造優勢。概括起來，要做到“三個緊扣”，做好“三大文章”。
1.緊扣產業高質量發展機遇，做好產城融合文章
“長期應該看人口，中期是看土地，短期是看政策。”這是一個房地產行業普遍認可的規律性認識。人口是一個決定地產形勢的最重要的長期因素，高素質、高層次的產業人口淨流入不僅僅是園區高質量發展的需要，也是提升土地價值的最大籌碼。相對而言，要實現人口的持續正向流入，從根本上講，還是要堅定不移地做到產業立園、產業興區。一是要堅定不移地發展好高端製造業。按照湘潭市委市政府的規劃，發展好汽車及零部件製造產業、先進裝備製造產業、軍民融合產業、跨境貿易等“兩主兩特”產業，在將目前10萬產業轉化為有效購房人口的同時，未來五年內再增加10萬產業人口。同時，在招商上瞄準三類“500強企業”、獨角獸企業、瞪羚企業和隱形冠軍企業、單體冠軍企業，真正引入具有高學歷、高產出、高消費力的高端人群。二是堅定不移做大做強城市綜合體項目。九華作為湘潭北進的橋頭堡、產業發展的主陣地，在長株潭融城的大背景下，可謂是寸土寸金。九華在房地產發展上也必須旗幟鮮明地樹立“以畝產論英雄”“以效益論英雄”“以產業導入論英雄”的意識，大力引入保利、綠地、中海、中建等實力房企，以這些企業的資源帶動力為紐帶，以城市綜合體為平臺，在壯大城市經濟，提升第三產業附加值與豐富度的同時，引入總部經濟，實現二三產業的良性互動、品質提升。
2.緊扣長株潭融城加速機遇，做好優質基礎設施引入文章
九華作為湘潭向北發展的橋頭堡，長株潭融合的核心區位所在地，必須內引湘潭優質市政資源，外爭省內頂尖配置。重點抓好戰略項目實施：一是儘快建成綠地城市綜合體，加快保利地產、奧特萊斯+互聯網中心華中地區總部的引進，解決九華缺乏城市消費中心問題；二是儘快建成保利國際雙語學校、雅禮中學、廣益中學、砂子塘小學、師大附小、雅士林和平小學、富力和平小學等，滿足城市人口，特別是高端城市人口子女全週期入學需求。三是儘快啟動區域醫療中心項目建設及醫療健康城項目的推進。上述項目真正需要認真研究資金來源的只有三甲醫院，其它項目全部都有資金來源，主要是做好服務，提供土地，督促項目儘快建成。四是有序推進球場的完善工作、F2賽車文化園的推進工作，引進一批五星級酒店、步行街、兒童遊樂中心，提升第三產業的質量與稅收貢獻度。要將以上項目作為濱江新城建設的戰略核心，調動一切資源，先將這些項目在近幾年建成，必將極大地帶動園區的土地開發，促使園區建設進入良性循環。
3.緊扣房地產企業轉型大勢，做好強強聯合文章
在房住不炒的大背景下，房地產行業將告別多年的“野蠻增長”，向“精明增長”逐漸過渡。房地產開發要由提供基礎性產品向提供改善性產品過渡。基於這樣的邏輯認知，九華要做好三大工作。一是吸引房地產商的頭部企業加大投資。目前的房地產行業正由“強弱並存”向“強者遊戲”轉變，隨著行業集中度的提升，房地產行業的“馬太效應”將進一步凸顯。比如，保利地產計劃將公司2019年度投資計劃額度從2700億元調整至2900億元，主要用於購置土地；碧桂園目前賬上尚有3000億的現金，萬科、綠地、金茂等賬上資金都較為充足，只有這樣的頭部企業才更有實力建大盤、建精品。未來，要按照雄安新區的規劃理念，大力提倡和鼓勵建設第四代建築、模塊式建築。堅持“引入頭部企業是常態，引入一般企業是例外”的理念，以大企業引領九華濱江新城大變化。引導這些企業從高週轉向高質量過渡，從追逐以價換量向以質取勝，注重單套收益率轉向，從單純建房向打造生活圈、打造多種收益方式轉變。同時，依靠市場機制，將零散、低端的開發商資源出清，實現騰籠換鳥，避免天量的存量市場對未來高端市場的衝擊，從而實現跨越式發展，破解目前房地產行業低迷的現狀。二是要強化“投資九華就是投資長沙”的預期。未來，房地產開發區域將由“遍地開花”重點流向大都市城市圈。房地產的真正需求旺盛區域還是必然出現在大都市圈、國家中心城市、“搶才大戰”獲勝城市等人口淨流入地。九華要在這種趨勢下制勝，就必須通過與長沙規劃對標、交通對接、產業對標、宣傳對軌，不斷向外界強化“投資九華就是投資長沙”的預期，真正發揮長株潭核心區位的磁吸作用。三是吸引房地產企業在九華跨界投資。近幾年，房地產企業憑藉資金優勢，頻頻大手筆跨界投資。截至2019年7月，近4年間已有超10家地產商入局汽車圈，計劃投資總額超4000億元。而汽車零部件產業是九華最具優勢的產業，這方面的強強聯合有基礎、有優勢、有前景。同時，也可以引導房地產企業在九華跨界投資家電、文化、旅遊、康養等產業。
（作者系湘潭經開區黨工委委員 管委會副主任 張束林）