摘 要
城鎮化：從土地到人，從常住到戶籍
2000-2017年，中國的城市建成區面積增長150.6%，但城鎮常住人口僅僅增長77.2%，土地城鎮化也遠勝人口的城鎮化。這種不匹配也導致一小部分地區出現缺人的“鬼城”，因而近年來的政策聚焦於人口的城鎮化。
中國常住人口和戶籍人口城市化率的差別持續存在，而且2000-2010年之間明顯擴大。截止2018年，戶籍人口城鎮化率43.4%，比常住口徑低16.2%。《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出的放鬆落戶要求，主要針對常住無戶籍人口的落戶問題。
政策效應：哪些城市地產可能獲益
預計I型大城市可從放鬆落戶中不同程度的獲益。重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的I型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如鄭州、西安。
II型大城市重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市，預計受政策影響較大。分為三類：1）京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的II型大城市，如無錫、寧波。2）三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如長沙。3）人口大省的前兩大城市。除以上三類城市外，其他城市需要綜合考慮經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。
兩個觀察樣本：西安和天津
西安：落戶百萬，房價大幅上漲。西安自2017年3月1日“三放四降”放鬆落戶條件，兩年落戶高達百萬。戶籍人口快速攀升的同時，西安房價也快速上漲，2017年2月至2019年3月樣本住宅平均漲幅為37.0%，而同期百城漲幅僅12.0%。西安戶籍人口大幅增長，伴隨著購房剛需的增長，即使在限購約束之下，也推升房地產量價齊漲。
天津：及時“打補丁”，避免套利，房價漲幅有限。天津於2018年5月16日發佈“海河英才”行動計劃放寬落戶條件，開始時落戶要求較為模糊。4天內迅速打上補丁，以避免在外省市有工作單位的人員到津無工作單位申報落戶。由於落戶條件比西安要嚴格得多，天津戶籍人口增加有限，並沒有起到支撐房價的作用，2018年天津房價漲幅低於百城整體漲幅。
對債市影響：分化之下，誰主沉浮
大城市放鬆戶籍限制，可能加劇城市之間的分化。一二線和強三線城市通過放鬆戶籍吸引人口流入，可能在一定程度上推升部分城市的地產銷量和價格；而弱三線和四線城市不僅面臨人口流出，還面臨棚改套數縮減和貨幣化比例下降對地產銷售的拖累。對於年內債市的影響，取決於這兩方面影響孰大孰小，我們傾向於認為後者的負面衝擊會更大，即經濟會受到三四線地產下滑的拖累。
風險提示：地產政策出現超預期調整。
發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，要求城區常住人口 100 萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口 300 萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。[1]這將如何影響房地產市場？
城鎮化：從土地到人，從常住到戶籍
以往土地財政下的城鎮化，主要是土地的城鎮化。自分稅制以來，“缺錢”的地方政府探索出土地財政撬動城市化的道路，通過徵用地價較低的農村土地，轉為地價較高的城市建設用地“點石成金”，不僅可以獲取土地出讓金，推動地產繁榮還帶來稅收收入。土地財政提供的資金，成為城市基建的重要資金來源。2000-2017年，中國的城市建成區面積增長150.6%，但城鎮常住人口僅僅增長77.2%，土地城鎮化遠勝人口的城鎮化。這種不匹配也導致一小部分地區出現缺人的“鬼城”，因而近年來的政策聚焦於人口的城鎮化。
重點在於提高戶籍人口城鎮化率。中國常住人口和戶籍人口城市化率的差別持續存在，而且2000-2010年之間明顯擴大。2016年10月，國務院印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，要求“戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上”，逐步破除戶籍遷移壁壘，推進戶籍人口城鎮化率向常住人口城鎮化率靠攏。截止2018年，常住人口城鎮化率接近60%，基本達到2020年要實現常住人口城鎮化率60%的目標；[2]戶籍人口城鎮化率43.4%，比常住口徑低16.2%，差距較2010年縮小近1%。[3]由此可見，《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出的放鬆落戶要求，主要是針對常住無戶籍人口的落戶問題。
落戶放鬆影響地產需求的兩個角度：第一，未在當地購房的無戶籍常住人口，獲得戶籍之後釋放的買房需求，需求主要來自當地畢業大學生、外來遷入者和當地就業的農民工三個群體，尤其是前兩個群體。第二，已在當地購房的無戶籍常住人口，獲得戶籍之後釋放的改善性買房需求，這部分需求在限購城市可能仍將受到抑制。
政策效應：哪些城市地產可能獲益
由於城市規模劃分的依據是城區常住人口，而該數據的統計難度較大，我們主要依據住建部的《城市建設統計年鑑》2017年數據作為依據。值得注意的是，該數據個別城市存在問題，[4]但好處在於城區人口和市區人口統計全面，覆蓋了直轄市、地級市和縣級市。
預計I型大城市可從放鬆落戶中不同程度的獲益。這些城市基本上都存在不同程度的限購、限售政策，如放鬆落戶可能給房地產市場帶來增量需求。重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的I型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如鄭州、西安。
II型大城市重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市，預計受政策影響較大。II型大城市中有限購政策的20個城市，可分為三類：1）京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的II型大城市，如無錫、寧波。背靠大型城市群，且自身具有較強的產業實力和教育醫療資源，可分流首位城市無法落戶的人才。2）三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如長沙。作為區域中心，可對周邊地區形成一定程度的虹吸效應。3）人口大省的前兩大城市，吸引省內人口流入就足以支撐起地產需求。 除以上三類以外，其他城市需要綜合考慮城市的經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。
兩個觀察樣本：西安和天津
事實上，近三年來，部分城市已經提前放寬落戶標準。這意味著一部分政策效應已經提前釋放。 2017-2018年，武漢、西安、長沙和成都等50餘個城市先後放寬人才落戶限制。2019年以來，海口、廣州、大連、常州、西安和南京等 6個城市繼續放寬落戶限制。這種“搶人才”模式，反映出地方政府已自發搶跑。我們從兩個典型樣本來分析。
西安：落戶百萬，房價大幅上漲。西安自2017年3月1日“三放四降”放鬆落戶條件，兩年落戶高達百萬，西安2018戶籍人口達到986.87萬人，比2016年高出161.94萬人。[5]在戶籍人口快速攀升的同時，西安房價也快速上漲，在2017-2019年間漲幅明顯超出百城整體的漲幅，2017年2月至2019年3月樣本住宅平均漲幅為37.0%，而同期百城漲幅僅12.0%。西安戶籍人口大幅增長，伴隨著購房剛需的增長，即使在限購約束之下，也推升房地產量價齊漲。
天津：及時“打補丁”，避免套利，房價漲幅有限。作為直轄市的天津，2018年5月16日發佈“海河英才”行動計劃放寬落戶條件，開始時落戶要求較為模糊。其後4天內迅速打上補丁，以避免在外省市有工作單位的人員到津無工作單位申報落戶。因而天津放寬落戶條件，主要還是希望引入人才，將人才留住。由於落戶條件比西安要嚴格得多，天津戶籍人口增加有限，並沒有起到支撐房價的作用，2018年天津房價漲幅低於百城整體漲幅。
不是所有城市都可以用戶口吸引人才，吸引到人才之後還要留住人才。能否吸引人才流入，除了戶籍價值以及落戶難度之外，當地的產業情況、房價、配套公共服務以及自然環境也較為重要。以天津為例，部分人看重天津戶口，可能不在於天津的產業，而在於天津的高考升學條件。這類因素不僅會影響人才流入的多寡，還會影響到能否留得住人才，之後才有望產生新增的地產需求。比如縱然吸引大量人口遷入，如配套公共服務不盡如人意，前期部分落戶人口也可能選擇遷出，帶來的地產需求也是短暫的。據此推斷，城市自身具有足夠的吸引力，才能藉助放寬落戶吸引人口流入，以支持房地產、推升土地財政的收入。而如果城市自身吸引力不足，不足以吸引人口流入，也就談不上支撐地產和土地財政。因此，這種模式之下可能是“強者愈強、弱者愈弱”。
對債市影響：分化之下，誰主沉浮
大城市放鬆戶籍限制，可能加劇城市之間的分化。一二線和強三線城市通過放鬆戶籍吸引人口流入，帶來的購房剛需可能在一定程度上推升部分城市的地產銷量和價格。不過2017年以來已有50多個城市放鬆落戶條件，部分政策效應提前釋放。而弱三線和四線城市不僅面臨人口流出，還面臨棚改套數縮減和貨幣化比例下降對地產銷售的拖累。拉長來看，大城市放鬆戶籍限制有利於提升城鎮化的效益，提高經濟增長的效率。而對於年內債市的影響，我們傾向於認為後者對經濟的負面衝擊會更大，即經濟會受到三四線地產下滑的拖累。房住不炒+因城施策框架下的局部放鬆，部分對衝棚改縮量帶來的影響，但很可能不足以完全對衝。畢竟政策的效果主要集中在常住人口向戶籍人口的轉化，對於人口遷移而言，增加遷入地的地產需求的同時，也對應著遷出地的地產需求減少，衝抵之下全局層面的地產需求增量較為有限。
注：
[1] 2014年11月發佈的《國務院關於調整城市規模劃分標準的通知》，以城區常住人口為統計口徑，將城市劃分為五類七檔。城區常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市；城區常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市；城區常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。
[2] 2014年《國家新型城鎮化規劃》提出該目標。
[3] 距離2020年戶籍人口城鎮化率45%的目標還差1.6%。戶籍人口城鎮化率的提高，除了常住人口落戶之外，還有一個重要來源是撤縣（縣級市）設區，2011-2017年，市轄區增加105個，縣級市和縣分別減少6個和101個。
[4] 例如合肥根據該統計數據應屬於II型大城市，但在《長江三角洲城市群發展規劃》中則被列入I型大城市。
[5] 西鹹新區歸西安代管，約影響60萬人。
風險提示：
地產政策出現超預期調整。房住不炒原則之下，部分城市可能因城施策放鬆地產政策，以對衝土地出讓收入下行帶來的財政壓力。
地產相關報告：
2018-12-23《四城地產政策現鬆動跡象，對債市影響幾何？》
本文節選自國盛證券研究所已於2019年4月9日發佈的報告《落戶限制放鬆，對哪些城市地產影響大》，具體內容請詳見相關報告。
劉鬱 S0680518080002 [email protected]
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