談談商鋪的“錢”規則！選對了，才能有“金”無險

老一代的人特別喜歡存錢，感覺銀行卡里的數字多一點就會有一種穩穩地安全感。可現在不一樣，眼睜睜看著銀行卡里的數字上漲跟不上房價上漲，甚至跟不上物價上漲，大家開始想怎麼把錢用作保值或者投資。

許多人手頭握著百把萬元的存款，心裡都特別慌，感覺它每天都在縮水，想找個比較合理的投資渠道。

進而，不動產成為保值靈藥，可偏偏又遇上住宅限購。低價的遠城區買了怕站崗，倒騰房票也是雙拳難敵四手。有錢不都知道能買啥，慘的一比。

最終，這些人在不限購的商辦類產品—商鋪、公寓、寫字樓中盤旋。

雖然這三種產品都有一個共同的名字，商辦。但每種產品都有其各自的特性，投資回報也不可同日而語。

之前的幾篇文章，我已經分析過寫字樓和公寓的投資原則，這裡不再贅述，今天就和大家一起看看第三類商辦產品——商鋪。

01

曾經有句理財金句叫“一鋪養三代”，投資商鋪在當年父輩們眼中是穩妥法則。而如今，有的人氣店鋪賺得盆滿缽滿，隔壁一條街卻還在尋找租戶。

把失敗的理由歸根結底為遭遇電商衝擊，流通性慢，其實這種說法過於籠統，更有人因為不瞭解，所以談鋪色變，實不可取。

到底現在買住宅還是買商鋪？

首先有房票情況下，保守建議優先購買住宅，但因為被限購，於是各種折騰，變著方兒的搞到房票資格，為的是買住宅就沒有必要了，商鋪有廣泛的使用價值，不僅自身在不斷大幅升值，而且還可自主經營或租賃經營。

所以合理配置優質商鋪，也是讓自己資產保值升值的穩妥方式，只要眼光好，收益遠比住宅高。

02

武漢很多商鋪不太好賣，購買者不感冒，究其原因大概在這幾條。

原因一，多

一個人站著可能只需要1平米，但人均商業面積已經超過3平米，武漢的商鋪總量已經供過於求。

原因二，貴

商辦類產品都需要首付一半，貸款最高10年，總價壓滅了買鋪人的慾望。

手上閒錢百把萬，貸款10年，一個月還貸個萬把塊，不影響生活品質，又多了資產，這樣人們才願意買。相反，如果總價太高，再好的鋪子都只能說拜拜。因此，在武漢總價在150-300萬之間的商鋪最易成為熱銷鋪。

原因三，固化思維嚴重

很多人過於迷信“城市主軸才有好商鋪”這種陳舊的概念。

仔細看看漢口的萬鬆園，從外圍來看它的展示面並不好，周圍集中了一堆老破小住宅。如果講區域價值，環境檔次，萬鬆園絕對拼不過漢口濱江。

但就這樣一個其貌不揚的街道一到夏天，幾個蝦店、燒烤店、砂鍋店…人氣店鋪的門口站的全是人，稍晚一點就得排隊1-2個小時，生意好得爆炸。

再看看武昌的徐東，駕車一路從武漢天地過二橋，現在能代表形象的是幾棟高精尖的寫字樓。曾幾何時徐東是武昌紅極一時的商圈，現在除了群星城看著還湊合，其它幾個商業體都成了專賣打折貨的老商場。

從地圖上看，徐東交通通達性比萬鬆園好得多，地鐵口、城市主幹道、武昌通向漢口的橋頭堡。但是買鋪子，人們還是更看好離地鐵幾百米，位於城市次幹道之上的萬鬆園。

曾經，城市主幹道代表著人流量巨大；現在，城市主幹道代表的是車流量巨大。車流量大的地方並不適合駐足消費。因此請大家保持與時俱進的思路，現在選擇商鋪在乎的並不是這裡是不是城市主幹道，是不是城市核心，是不是能通達三鎮，在乎的是，方圓幾公里內，究竟有多少常住人口，有多少潛力客群。

03

房地產投資無論是住宅還是商業，對區位發展預估亙古不變的定律是“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。

在武漢區域常住人口多，又集中的區域有哪些？古田肯定算是一個！

池莉的小說《你以為你是誰》裡，有這樣一段描述古田的文字：漢口古田路有一大片工人階層的住宅區，叫做簡易宿舍。武漢市上世紀50年代始繪製的市區地圖，就有簡易宿舍這個地名，由此可見這個“宿舍區”在當年是多麼出名。

古田還有一個別名叫“萬人宿舍”，此名出現在上世紀60年代初，由各廠出資建造，用以解決工廠職工的住房問題。鼎盛時期曾分為五六個居委會，住戶將近8000人均為古田地區工廠的工人。

伴隨著地鐵1號線通車，大片老舊廠房整體搬遷，漢江改造，在礄口整體的規劃發展之下，古田的區域價值日益凸顯。早幾年前，古田就已經是武漢住宅市場熱點。

找到了市場熱點區並不是萬事大吉，因為熱點區域商鋪還有很多選擇，對於大多數非專業商鋪投資人，買商鋪的安全性由低到高是：專業市場——購物中心的衛星商業街——成熟住區的臨街底商。

除非你對區域特別有信心，對運營商特別有信心，對主力店如宜家、永旺之類的商業綜合體特別有信心。否則，專業市場、商業街，可能都會有長達幾年的守鋪期，你忍受得了嗎？

至於那些什麼售後返租，虛擬分割，奉勸你碰都不要碰。

最後，能優先選擇的只有成熟住區的臨街底商。這部分商鋪的價值一直都十分合理，這類商鋪屬於商鋪中的剛需。因為這裡有充分的人流支撐，小區的人是商鋪的對標客戶。

仔細的調查就會發現，一般的社區都需要小超市、藥店、早餐店、母嬰店、培訓機構、餐飲店、理髮店、銀行網點、健身房等業態。這些業態不可能被任何形式完全取代。

那些成天說商鋪必死，網購天下的觀點，我從來是一笑而過。最後一公里，還是要商鋪來完成，現在盒馬鮮生遍地開花，四處開鋪，線上線下聯動售賣，連馬雲都在佈局線下。

之前有一個數據是這樣說的，2030年我國的城市化率將達67%，預計未來每年將有1200萬-1400萬人口進入城市，中國將形成2萬個以上的新社區。

從社區商業模式顯示，在人均GDP超過3000美元之後，社區商業所佔消費零售總額的比例可達60％。

所以不要小瞧了社區底商，目前社區住宅底商成了商鋪市場主力軍。周邊人口基數龐大的社區底商好的鋪位往往供不應求。

之前已經說過，買商鋪除了看準大區域，還應著重關注小區域價值，這個小區域的價值主要說的就是人口密度。

尋找遠期處於上升的區域，紙面財富增加快，並且周邊居住氛圍已經成熟，有更實在人口流量的底商。比如，金地悅江時代的底商，我們一起看下它的區位。

項目周邊集結了如招商江灣國際、紅星佳苑諸多樓盤以及一大片老社區。與此同時項目本身總體量就不小，約62萬方，分四期開發。幾個項目相加，板塊內輻射人群近2萬，而且隨著區域拆遷，未來重建小區超高層住宅會持續增多，常住人口會持續增長，人口密度會持續加大，這都是商鋪經營者能看得見的遠期利好。

同時，項目周邊有大型商業、教育、公園用地。金地悅江時代的鋪面位置正處於區域居民出行動線之上。

陳家墩小學和幼兒園位於小區東南方向；漢江灣教育用地和凱德廣場在項目北側；漢江公園位於項目南面濱江區域。古田二路至古田橋修建高架，它是區域內主要的車行道路，因此隨著區域次幹道的升級修建，人行動線將會越來越集中於能夠通達至區域配套的次幹道之上。

04

商鋪避坑，活路四分

金地悅江時代商鋪已經有了人口密集、社區底商這兩大活路。接下來還有就要看剩下的兩條是否滿足。

前面提到過，買商鋪要控制總價。金地悅江時代的商鋪總價在300萬總價的生命線之下，安全係數高。

同時，這一批商鋪是由金地集團傾力打造。不論是從商鋪的層高、面積、設計上都極為考究。

有一特別吸引人的點是，這些商鋪都是買二享三的設計，一樓和二樓商鋪層高分別為5.6米和3.4米，一樓完全可以再隔出同等面積的夾層。戶型面積段為建面約95-218平不等，起價約1.64萬/平，金地悅江時代住宅尾盤均價約1.93萬元/平，而該鋪子的單價比住宅的價格還低，實在令人唏噓。

金地悅江時代底商鋪子位於人口集中區域，地處區域主要教育、商業、公園配套周邊，動線之上，是社區底商中綜合實力不錯的產品。適合社區底商運營的餐飲店、母嬰店、培訓機構、美容美髮、棋牌室等，因為它們都需要面積稍大的商鋪，K2地塊（一期驪灣區）6號樓底商設計了煙道，所以超適合餐飲類運營。

金地悅江時代一期 K2地塊交房時間為2019年6月，10月；二期 K3地塊芸灣交房時間為2020年3月，6月；三期K3地塊悅峰交房時間為2020年9月，商鋪和住宅交付時間相同，都是近兩年交付。

值得一提的是今年6月、10月即將交付的K2地塊底商算是準現鋪，即買即可著手準備裝修運營。鋪子和住宅是同期交付的，所以會有一大波的新業主，搬新家的業主可是什麼都需要買買買的！

後記：

商鋪是長線活，不要太計較短期得失。所有的商辦類產品，都在強調租金回報率。但是買鋪子宜早不宜遲，買了就可以馬上裝修，辦證，享受第一波住戶入住所帶來的消費紅利。

項目

信息

項目

金地悅江時代底商

地址

古田二路·凱德廣場南向約400米

動態

戶型面積段為建面約95-218平不等，起價約1.64萬/平。金地悅江時代一期 K2地塊交房時間為2019年6月，10月；二期 K3地塊芸灣交房時間為2020年3月，6月；三期K3地塊悅峰交房時間為2020年9月，商鋪和住宅交付時間相同，都是近兩年交付。

推薦理由

價格合理、交付時間臨近

其他特點

周邊社區多、位於通往區域配套動線之上