導語
近兩年萬科重倉重慶，收購了幾個重量級項目，這是萬科入渝多年為了再次拔高市場形象與提升市場佔有率的戰略佈局，目前重慶萬科在售和即將面市項目17個，目標進入重慶前三強，其中佈局了大量中高端項目，如中央公園的翡翠公園、重慶天地的翡翠方舟、黃花園橋頭的翡翠都會、蔡家萬科十七英里等。而翡翠系是萬科近些年全國重點打造的高端產品系列，如上海的翡翠濱江、南京翡翠天際等。
一、項目指標
該地塊2012年由新加坡豐隆集團拍得， 2017年萬科佔股70%收購該宗地。當初的樓面價4968元/平米從現在土地市場價格看不算高（2017年合景泰富拍得附近中醫院地塊樓面價10104元/平米），但放置五年後財務成本按年10%算上地價隨便也翻倍了，加之項目規模較小，容積率高，地塊高差大，所以操盤難度也非常之大。
二、區域位置
項目位於黃花園南橋頭旁，背對巴蜀中學，正對嘉陵江及北濱路、側看江北嘴渝中半島，距離解放碑商圈直線距離1.5公里，緊鄰輕軌二號線黃花園站，周邊交通路網相對複雜，上下班高峰時仍比較擁堵。項目附近除巴蜀中學外距離人和街小學也相對較近，項目北面和西面各有一個加油站。
所以從位置來看，擁有優質的一線江景資源和近鄰解放碑商圈，翡翠都會地段價值非常高無需懷疑。
當然作為多年一直市場爭議較大的渝中區是否值得居住值得投資價值的話題？爭論不休。但仍不能阻擋渝中區住宅項目呈現高房價，豪宅化趨勢！
一是：渝中區的配套非常完善，作為重慶的母城坐擁重慶的地標及網紅區解放碑，交通路網健全，同時擁有長江、嘉陵江豐富江景資源，具有打造豪宅的基因；
二是: 渝中區住宅用地一直非常稀缺，供地少，競爭激烈，所以土地成本高，做高端豪宅也是眾多項目的唯一選擇。所以從協信公館開始，到融創白象街、鵝嶺峰再到來福士廣場，渝中區的住宅逐漸走上了豪宅的道路。
過去的渝中區住宅項目供應少，所以很多老渝中客戶已經分流到其他區域置業。就目前的渝中來看，一個高價項目扎堆的地方，重慶均價前五的項目大多數都集中在渝中區。那麼該區域的豪宅還能否吸引高端居住客戶迴流及高端的投資者青睞？我們仍在持續觀察當中。
三、定位規劃
1、翡翠都會由於項目規模比較小，容積率比較高，達到4.6，所以整個項目規劃了3棟超高層+部分集中底商，住宅消化了絕大部分體量，三棟超高層的單層面積與戶型基本相當。底商主要是解決地塊高差的問題。商業裡有規劃的媽咪會所等高端的業主配套。
2、整個項目無傳統的大門設計，通過商業中設置的人行入戶大堂到達三棟樓的公共平臺，再通過各棟大堂入戶，整體中庭面積比較小，樓棟與樓棟之間採取風雨連廊的形式相連接。
3、從沙盤上看，外立面偏公建形式，但據置業顧問介紹，外立面還未完全獲得規劃審批，所以還不能完全確定。從目前來看，因為戶型設計相對偏小，結構柱網相對較多，所以除非用整體的玻璃幕牆覆蓋整棟樓，否則外立面的線條會比較碎。由於置業顧問及現場展示沒有明確標準，所以有更多不確定性。
4、從精裝修標準來看，翡翠都會沿用萬科翡翠系的精裝體系，翡翠都會的精裝用了一些品牌廚衛，如櫥櫃品牌是柏麗，衛浴是漢斯格雅和勞芬，廚電用的是伊萊克斯，同時配置了地暖新風，廚房還配了洗碗機、嵌入式烤箱，踢腳線是金屬等。綜合看，裝修檔次與市場上的豪宅仍有一定距離。
5、定位為江景豪宅，從戶型看為以功能性居家為主，目前在售樓棟的梯戶比為4梯6戶，共三種戶型。在江景資源利用方面，做成L型端戶以最大化看江面。
6、項目不同於傳統的大平層產品，在產品定位時，主要考慮控制面積達到控制總價的目的，所以犧牲了舒適性。
7、項目層高3.15米，保證了中央空調和地暖的空間，這個層高也是市場上大平層產品的主流層高。
從上述情況我們可以看到，其實翡翠都會的定位仍比較尷尬，客戶選擇和單價總價之間糾結。戶型定得不上不下，總價也夾在中間。如果針對自住者功能不匹配，針對投資者門檻也比較高而且會考慮以後誰來接手，畢竟單價重慶前五了，這當然跟重慶的市場預期有關。
四、客戶體驗
翡翠都會的售樓部選址在巴蜀中學大門對面，由於地勢較高，昭示性很好，濱江路和北區路都能較好的展示售樓部，還能看到輕軌穿梭。
售樓部二層設計，室內面積約1100㎡，風格為現代藝術風格，售樓部採用細膩的米色大理石結構空間，同時用相近的木色與之互相映襯，呈現現代出藝術氣息。翡翠都會示範區較小，主要打造一個觀江平臺，示範區做了部分水景。從售樓部往外看，落地窗、水景與嘉陵江相呼應，城市倒影在嘉陵江面。
售樓部的沙盤萬科沒有采用傳統的那種主要展示項目內部的方式，而是做了一個含渝中區、南岸區和江北區在內的城市沙盤，之所以這麼做一是因為項目本身不大，不需要把資源都放在展示項目上，另一個原因則是為了突出項目城市中心的位置，彰顯項目的地段價值和江景資源。
同時售樓部內部的細節也處理得精緻，比如所有的標誌都是採用五星級酒店的標誌系統，萬科在售樓部上下了很多功夫，藉此來拔高項目形象。項目的售房部未來會交付給政府作為公共配套。
樣板間是做的實體樣板間，位於目前在售的3號樓，樣板間比售樓部高，所以觀景體驗更好；在樣板房中做了地暖和中央空調，同時突出了裝修品牌。
同時售樓部內部的細節也處理得精緻，比如所有的標誌都是採用五星級酒店的標誌系統，萬科在售樓部上下了很多功夫，藉此來拔高項目形象。項目的售房部未來會交付給政府作為公共配套。
樣板間是做的實體樣板間，位於目前在售的3號樓，樣板間比售樓部高，所以觀景體驗更好；在樣板房中做了地暖和中央空調，同時突出了裝修品牌。
五、戶型及價格
萬科翡翠都會的戶型並不具有優勢。翡翠都會共三種戶型，套內面積約87㎡、103㎡和125㎡，都是三房。其中125㎡正面觀江，橫廳設計；103㎡朝巴蜀中學，不看江，豎廳設計；87㎡是中戶，側看江，豎廳設計。總體上這三種戶型都比較強調功能性，但受面積控制影響，功能壓縮比較厲害。如套內87㎡的戶型主臥旁邊的次臥異形，面積浪費；套內103㎡的戶型主臥旁的次臥面積太小，不足8㎡；而最大的套內125㎡的戶型的一個次臥也只有8㎡左右，並且開間只有2.1米。
據現場瞭解，翡翠都會得建面均價在23000-30000元/㎡之間，不看江的23000/㎡左右，看江的最高可達30000元/㎡，翡翠都會的總價區間在270-480萬之間，無論是單價還是總價都偏高，從受當前市場影響去化了部分小面積300萬左右的產品。套內125平米去化壓力仍然較大。
六、綜合評價
1、從整個區域投資價值來講，在市場上仍有較大爭議，或許再等十年才會有答案。
2、整個渝中區豪宅項目包括本案，需要投資者對重慶未來市場有超高預期的客戶才會認可。
3、項目地段、資源屬性稀缺，但產品和戶型仍有一定的缺陷，當然，買這個項目的客戶更多是買前者。
4、高單價、高總價項目在當前市場仍會面臨較大壓力，客戶會比較糾結。
5、我們認為，對於自住型客戶來講，更多是花錢買享受，和奢侈品一樣，無從談性價比；或許還有一種叫收藏者，對於投資客戶來講，對重慶市場的信心要大於對本項目的信心，可能才會買單。當然，市場上也有句話叫窮人買剛需，中產買改善，有錢人買最貴的！或許有錢人的世界我們真不懂。