最近一段時間，萬達的資本遊戲好像又從賣家版切換回了買家版。

昨天，萬達集團和四川省政府續簽戰略合作協議，再投1100億建設在文旅、醫療、體育、萬達廣場上，加上之前已經落實的1600億，萬達已累計在四川投資2700億，超過了2018年的總營收2142.8億元。

其實不只是對四川，去年10月至今，萬達新宣佈的投資額已經達到了3320億（不包括土地拍賣），遍佈西北、西南、東北、京津。

在這些大手筆的投資當中，文旅方面的投資佔了大頭。

在2018年，萬達公佈的業績中，文化集團已經以692億的營收，超過540億的地產、379的商管、433億的金融，佔了集團營收的近三分之一。

最近的投資也證明了萬達從地產轉型的決心。

等等，前兩年萬達狂賣文旅產業的時候，不是也說要轉型嗎？

王健林曾經解釋過萬達把13個文旅項目賣給融創的交易：

“每個大型文化旅遊項目需要七年、八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業能回收大部分現金，但至少5到6年內，每年淨增1000億負債，壓力相當大。”

當時還被人懷疑號稱發展文旅產業，只是以這個名義從地方上拿低價地，轉手只是缺錢了，純屬為了套現。王健林怒斥：

“什麼叫做生意?做生意用老百姓俗話說，叫做買賣。生意就是買和賣構成的，世上沒有隻買的生意，也沒有隻賣的生意。買就說這個公司好，賣就說這個公司不好，這是根本不懂商業思維。”

怎麼現在又重新開始佈局文旅產業了？

解釋這個問題，可以先看看當時的萬達為什麼要出售那些看起來還很優質的資產。

第一個原因，是當時王健林解釋的，為了降低槓桿。

2016年，萬達的資產負債率是70.61%，還是要低於國內房地產行業約80%的平均水平的。但王健林依然覺得高了，在16年開始了向輕資產轉型的步伐，並在之後售出多項“重”資產減“負”。

在一系列的賣賣賣操作下，萬達的負債率在2018年降到了60%以下。

那麼現在又開始重新買入同類型資產，萬達打算怎麼繼續保持低負債呢？文章後面將會給出我的猜測。

第二個原因，上市計劃有變。

16年9月20日，萬達從港股退市，開始A股IPO排隊。按照退市時對投資者的承諾，萬達需要在18年8月31日前完成上交所上市。在這期間售出這些負債率高的產業，一方面可以回籠資金，降低負債，一方面也能剝離地產相關資產，獲得更好的資產評估，加快上市。

然而18年過去了，萬達IPO並無進展。而王健林也早在18年上半年拉來了騰訊、蘇寧、融創簽訂了戰略合作協議，計劃340億收購港股退市時投資人持有的股份，並將A股上市期限推遲到2023年。至此，萬達的上市計劃從容了很多，出售資產的腳步也漸漸停了下來。

到了今年5月，萬達被中止上市審查，可能也索性放開了投資了。

5月宣佈要在瀋陽投資800億，6月又宣佈要在四川投資1100億，高調宣示著超級買家的重新上線。

第三個原因，出售海外資產。

王健林曾表示，萬達正在向跨國企業轉型。當海外利潤達到三分之一左右的時候，這就是萬達成為跨國企業的標誌。在國內開啟瘋狂賣家模式的同時，也加大了海外投資力度。僅在我們看到的公開資料中，2012年到2016年就有超過2300億人民幣的海外投資和收購。2017年7月，媒體估算萬達的海外資產可能高達2500億元。

就在這時，國家開始強調，關注房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域非理性對外投資傾向，防範對外投資風險，建議有關企業審慎決策。

國內的房地產行業看到了明確的發展方向和底線，王健林也表示，“積極響應國家號召，我們決定把主要投資放在國內。”

不得不說萬達的每次決策和轉型都很果斷，在2017年7月24日中央明確提出加強房地產和金融監管的同時，萬達開始清倉海外資產。

在半年後發佈的經營報告中顯示，萬達的海外資產只剩下約500億元。也就是說，萬達半年就拋售了大約2000億元的海外資產。

加上在此之前出售的國內資產，萬達手上還真是握著不少錢。這不，2018年下半年，萬達就開始密集落實在國內的投資了。

那麼現在來回答這個問題：重新開始佈局文旅產業和商業地產的萬達，如何能繼續輕資產轉型呢？

也許前幾天萬達計劃在新加坡尋求REIT的新聞可以給我們一些啟示。

如果REIT順利，將意味著萬達可以通過設立房地產信託的方式，吸納公眾投資者的資金，運用萬達的品牌和管理能力，去實現房地產的輕資產運營。

畢竟REIT能提供的資金，萬達現在應該是不缺的。選擇複雜的海外上市，可能還真不是因為缺錢，而是有一些深層次的考量。

萬達體育前段時間也赴美提交IPO了，如果文旅項目也複製這種思路，倒是有可能實現首富給自己設立的轉型大目標。