一、珠三角九市經濟大格局
區域產業協同發展是灣區發展重點，把握灣區當前產業格局、摸清產業轉型升級方向及外遷轉移趨勢，有助於挖掘大灣區整體規劃下各城市產業發展機會點。
而產業格局變化必然帶來勞動力、資本、稅收、基建等方方面面的變化，進而對人口流動、房價、區域消費等產生深遠影響。
未來大灣區產業發展藍圖：廣深為科技創新之核，佛莞走向智造，外圍城市發展新興製造產業集群配套。
經濟總量及結構
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核心城市——廣深
GDP總量：均超2萬億，僅次於京滬、但增速快於京滬；深圳表現更為突出。
經濟結構：廣州已邁入服務經濟主導時代，當前三產結構與滬類似；而工業在深圳經濟發展仍將扮演重要角色。
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灣區其他城市
從總量角度可劃分為三個梯級：
經濟強市、製造大市——佛莞，目前佛山工業主導地位仍突出，東莞服務業佔比已逐步超越第二產業；
3000億級——惠中，仍以二產為主導；
2000億級——江珠肇，珠海經濟增長勢頭強勁，肇慶仍保有一定體量的農業經濟。
二、週期輪動分析
從全省範圍看，粵港澳大灣區週期領先。2014年下半年率先起量，2015-2016年成交大幅放量，率先觸發調控後，成交逐步趨弱、趨穩。
- 核心城市深圳市場高敏感度、成交波動明顯，其外溢型城市受深圳市場走勢影響大，隨調控政策輪動，惠州調控弱持續承接外溢。
- 核心城市廣州市場表現更穩，外溢需求承接隨策輪動：佛山→清遠→肇鶴。
01
核心城市
■深圳：週期引領全國、盤整早，市場情緒高敏感度，上升期中短時間量衝高、價格快速攀升；2018年市場有築底回溫跡象，但調控再度升級，當前市場再次轉冷。
■廣州：過往週期與深圳較一致，本輪有滯後，需求支撐力大、供應亦有保障，市場表現更穩，當前政策逐步改善。
■珠海：政策敏感度高，調控下成交迅速轉冷，調控過於嚴格、市場調整幅度較大，當前限購局部鬆動，成交有望逐步修復。
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外溢城市
第一類，深圳外溢城市。受深圳市場走勢影響大，隨調控政策輪動，惠州調控弱持續承接外溢。
■東莞：東莞率先受深圳輻射，前期走勢與深圳有較強一致性，亦較早受政策調控，成交隨即收縮；持續承接深圳外溢，一旦限購有鬆動，有望率先迎來成交復甦。
■中山：深中通道重大基建預期影響下，成交較早復甦，調控略晚於東莞、力度不大，2018年下半年開始逐步放鬆限價限籤。
■惠州：調控政策弱，可持續承接外溢需求，市場隨核心城市有調整，但幅度不大、市場趨穩。
第二類，廣州外溢城市。外溢需求承接隨政策輪動，呈現佛山→清遠→肇鶴的傳遞鏈條。
■佛山：2014下半年限購鬆綁，成交回升時點早於廣州，重啟限購後成交早於廣州走弱，成交受限購政策影響大。
■清遠：承接外溢需求釋放滯後於佛山，廣州限購升級、佛山重啟限購後，成交短時間衝高，2018年投資需求開始退潮。
■肇慶、鶴山：本輪週期逐步由內生轉為外溢型，2016年底廣佛調控後，逐步承接廣佛外溢需求，當前市場明顯轉冷。
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內生型城市
■江門：內生型城市調控政策普遍較為寬鬆，多數主要受房貸利率快速攀升影響，部分城市存限籤限價或者是中心限購等調控措施；總體週期輪動較為滯後，江門作為強基本面城市週期輪動相對領先。
三、投資建議
預計2019年整體表現較“穩”，上半年壓力持續，下半年珠三角核心城市有望陸續築底復甦。因此上半年是積極入市投資的好時機。
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核心城市
打造國際科技創新中心，是粵港澳大灣區的核心目標之一，未來大灣區要引領中國特色創新。
核心城市深圳、廣州和珠海
■深圳： 市場供需矛盾突出，購買力強，客戶高敏感；2018年市場本已有回暖但調控繼續加碼，後市場再次降溫，當前政策極為嚴格，預期後市成交低溫、價格高位波動。
■廣州： 樓市基本面健康，剛需支撐力較強，預期調整幅度有限，同時持續尋底，大概率率先築底。
■珠海：限購政策嚴格程度比肩一線城市，市場持續調整下，目前外圍限購鬆動；若調控政策持續鬆動，市場成交有望低位回升。
以廣州/珠海為例
■廣州：強需求支撐力、預計調整幅度有限、大概率率先築底
- 量穩增：週期間多釋放537萬㎡
- 價漲急：週期漲幅超80%，價格存在一定透支
- 調控：備案價優化降低門檻，商業限購鬆綁
■珠海：本地需求支撐力偏弱、後市受政策因素影響大、目前外圍區域已有所放鬆
- 成交波動大：調控後成交持續回落
- 價漲快：週期漲幅超60%，局部存在價格透支
- 調控：限購政策嚴格，目前局部鬆綁
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外溢城市
強基本面類率先跟隨核心城市變化，弱基本面類則調整持續時間將較長。
■基本面較強類（佛莞惠中）：該類城市因與核心城市聯繫緊密、融合發展，內生與外溢需求均旺盛；緊跟核心城市調控，市場預期受核心城市影響大；預計市場調整幅度可控，後市若放鬆限購政策，有望持續承接外溢需求。
■基本面較弱類（清肇鶴）：該類城市在本輪週期中量價短時間衝高，部分城市或已透支需求，投資客退潮後成交下滑、價格調整，城市基本面偏弱，預計調整持續時間將較長。
以佛山為例
■佛山：外溢內生需求均旺盛、市場週期緊隨核心城市、限購鬆動是市場築底的重要時間點
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內生型城市
- ■江門： 該類城市內需支撐較強，本輪週期需求釋放較集中，價格漲幅較大、購買力瓶頸明顯。本輪週期輪動時點較滯後，2019年市場或將持續調整，下半年市場將好於上半年，市區抗風險能力較強。