ivan constantinovich aivazovsky，storm
文/金融事業部
“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
ivan constantinovich aivazovsky，storm
文/金融事業部
“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
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“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
你出錢來我蓋樓，賣了大家齊分錢——地產基金的實質
“說說吧，”雷爺把自己屁股下的躺椅連同屁股一起往樹蔭底下挪了挪，“這麼多年你一直在地產基金和開發商中間混跡，有啥想法？”
“想法？”老邪看著被雷爺搶走的那一片樹蔭，戀戀不捨，“地產基金就是投資於地產項目的基金，有啥好說？不過在國內什麼基本概念都變了味。做地產用自己的錢越少越好，借錢的利率自然越便宜越好，哪裡錢最便宜？銀行！”
“所以，原本最正確的操作模式，就是成立地產基金，讓銀行投資。但是銀行的規定特別嚴，只能投432——呃，就是已經開發建設得比較成熟的項目了，而且對於借款人的硬性要求也比較強，不是央企或者前二三十強的那麼公司想都別想。”
ivan constantinovich aivazovsky，storm
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“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
你出錢來我蓋樓，賣了大家齊分錢——地產基金的實質
“說說吧，”雷爺把自己屁股下的躺椅連同屁股一起往樹蔭底下挪了挪，“這麼多年你一直在地產基金和開發商中間混跡，有啥想法？”
“想法？”老邪看著被雷爺搶走的那一片樹蔭，戀戀不捨，“地產基金就是投資於地產項目的基金，有啥好說？不過在國內什麼基本概念都變了味。做地產用自己的錢越少越好，借錢的利率自然越便宜越好，哪裡錢最便宜？銀行！”
“所以，原本最正確的操作模式，就是成立地產基金，讓銀行投資。但是銀行的規定特別嚴，只能投432——呃，就是已經開發建設得比較成熟的項目了，而且對於借款人的硬性要求也比較強，不是央企或者前二三十強的那麼公司想都別想。”
“借不到銀行的錢，就去找信託借唄，但信託的要求也比銀行低不了多少，而且，銀行和信託投資的地產基金，面對客戶時的名稱都是銀行自營理財和信託計劃。”老邪終於發現蹲著的姿勢可以把自己完全地藏在樹蔭下，“所以咱們現在說的面對老百姓投資者的地產基金，基本指的就是以地產項目為投向的契約型基金和合夥型基金。”
“契約型基金應該涵蓋了市面上絕大多數地產基金了，一般是通過投資項目公司股權的方式把錢用到這個地產項目的開發建設裡去；實際的意義就是，這個地產項目的建設，開發公司出錢了，投資人也出錢了；等到合同約定的基金到期日了，大家按當時基金合同的約定分錢，拿走自己的本金還會多一分利潤，這就是投資收益。好了，地產基金就這個意思。”老邪說得意興闌珊。
“對了，這個還給投資人的錢，要麼是項目建成了賣房子的錢，或者這個開發商借到更便宜的錢了，就提前把投資人的錢還掉了，”老邪從地上的樹枝中撿起一根，在地上胡亂劃拉著，“用合同的話說，這就叫基金退出。”
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“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
你出錢來我蓋樓，賣了大家齊分錢——地產基金的實質
“說說吧，”雷爺把自己屁股下的躺椅連同屁股一起往樹蔭底下挪了挪，“這麼多年你一直在地產基金和開發商中間混跡，有啥想法？”
“想法？”老邪看著被雷爺搶走的那一片樹蔭，戀戀不捨，“地產基金就是投資於地產項目的基金，有啥好說？不過在國內什麼基本概念都變了味。做地產用自己的錢越少越好，借錢的利率自然越便宜越好，哪裡錢最便宜？銀行！”
“所以，原本最正確的操作模式，就是成立地產基金，讓銀行投資。但是銀行的規定特別嚴，只能投432——呃，就是已經開發建設得比較成熟的項目了，而且對於借款人的硬性要求也比較強，不是央企或者前二三十強的那麼公司想都別想。”
“借不到銀行的錢，就去找信託借唄，但信託的要求也比銀行低不了多少，而且，銀行和信託投資的地產基金，面對客戶時的名稱都是銀行自營理財和信託計劃。”老邪終於發現蹲著的姿勢可以把自己完全地藏在樹蔭下，“所以咱們現在說的面對老百姓投資者的地產基金，基本指的就是以地產項目為投向的契約型基金和合夥型基金。”
“契約型基金應該涵蓋了市面上絕大多數地產基金了，一般是通過投資項目公司股權的方式把錢用到這個地產項目的開發建設裡去；實際的意義就是，這個地產項目的建設，開發公司出錢了，投資人也出錢了；等到合同約定的基金到期日了，大家按當時基金合同的約定分錢，拿走自己的本金還會多一分利潤，這就是投資收益。好了，地產基金就這個意思。”老邪說得意興闌珊。
“對了，這個還給投資人的錢，要麼是項目建成了賣房子的錢，或者這個開發商借到更便宜的錢了，就提前把投資人的錢還掉了，”老邪從地上的樹枝中撿起一根，在地上胡亂劃拉著，“用合同的話說，這就叫基金退出。”
“當年從業時，我堅持以地產基金為主要從業方向，是因為我認定，地產類除了開發商的償債能力，作為底層資產的房產也可以單獨拉出來盤活作為還款來源，這是其他種類業務沒有的優勢。當然，這個是有前提的，就是宏觀上地產行業是要被看好的，微觀上投資的項目對於當地市場來說是剛需，不愁賣。”
“當然，現在的整個經濟形勢都不看好地產，地產基金的生存空間大不如前，市面上也經常有新聞說地產基金暴雷，但就此說地產基金灰飛煙滅，那是誇張了不少。任何種類的產品，都有好有壞。大浪淘沙，經濟週期的輪轉總會讓一些高風險產品現形，也會有優質的投資產品經受住時間的考驗。”
“差點忘了說了，至於另外一種合夥型基金，我個人覺得，就是扯淡。”老邪丟開了一直劃拉的樹枝，“我始終堅持，合夥型基金只適用於企業組織形式，拿來給投資人，就是忽悠。”
ivan constantinovich aivazovsky，storm
文/金融事業部
“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
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“說說吧，”雷爺把自己屁股下的躺椅連同屁股一起往樹蔭底下挪了挪，“這麼多年你一直在地產基金和開發商中間混跡，有啥想法？”
“想法？”老邪看著被雷爺搶走的那一片樹蔭，戀戀不捨，“地產基金就是投資於地產項目的基金，有啥好說？不過在國內什麼基本概念都變了味。做地產用自己的錢越少越好，借錢的利率自然越便宜越好，哪裡錢最便宜？銀行！”
“所以，原本最正確的操作模式，就是成立地產基金，讓銀行投資。但是銀行的規定特別嚴，只能投432——呃，就是已經開發建設得比較成熟的項目了，而且對於借款人的硬性要求也比較強，不是央企或者前二三十強的那麼公司想都別想。”
“借不到銀行的錢，就去找信託借唄，但信託的要求也比銀行低不了多少，而且，銀行和信託投資的地產基金，面對客戶時的名稱都是銀行自營理財和信託計劃。”老邪終於發現蹲著的姿勢可以把自己完全地藏在樹蔭下，“所以咱們現在說的面對老百姓投資者的地產基金，基本指的就是以地產項目為投向的契約型基金和合夥型基金。”
“契約型基金應該涵蓋了市面上絕大多數地產基金了，一般是通過投資項目公司股權的方式把錢用到這個地產項目的開發建設裡去；實際的意義就是，這個地產項目的建設，開發公司出錢了，投資人也出錢了；等到合同約定的基金到期日了，大家按當時基金合同的約定分錢，拿走自己的本金還會多一分利潤，這就是投資收益。好了，地產基金就這個意思。”老邪說得意興闌珊。
“對了，這個還給投資人的錢，要麼是項目建成了賣房子的錢，或者這個開發商借到更便宜的錢了，就提前把投資人的錢還掉了，”老邪從地上的樹枝中撿起一根，在地上胡亂劃拉著，“用合同的話說，這就叫基金退出。”
“當年從業時，我堅持以地產基金為主要從業方向，是因為我認定，地產類除了開發商的償債能力，作為底層資產的房產也可以單獨拉出來盤活作為還款來源，這是其他種類業務沒有的優勢。當然，這個是有前提的，就是宏觀上地產行業是要被看好的，微觀上投資的項目對於當地市場來說是剛需，不愁賣。”
“當然，現在的整個經濟形勢都不看好地產，地產基金的生存空間大不如前，市面上也經常有新聞說地產基金暴雷，但就此說地產基金灰飛煙滅，那是誇張了不少。任何種類的產品，都有好有壞。大浪淘沙，經濟週期的輪轉總會讓一些高風險產品現形，也會有優質的投資產品經受住時間的考驗。”
“差點忘了說了，至於另外一種合夥型基金，我個人覺得，就是扯淡。”老邪丟開了一直劃拉的樹枝，“我始終堅持，合夥型基金只適用於企業組織形式，拿來給投資人，就是忽悠。”
投資地產基金看這三點；另外，避開合夥型！
“那按你的想法，如果現在想投地產基金，該咋選啊？”雷爺笑眯眯地問。
“一看項目，二看開發商，三看風控啊。”老邪始終認為雷爺是隻老狐狸，明明自己什麼都知道，非得要別人說出來，於是他用最簡練的語言做了概括。
他轉眼看到雷爺正在脫自己的老布鞋，立馬捂頭道，“還有補充。”
“投資地產基金實質就是投資具體的項目開發建設啊，首先肯定是看這個地產項目在哪個城市的什麼位置，這個項目是什麼業態。業態首選住宅，因為住宅在市場中的流通方式是以買賣為主，而商業、廠房都是以出租為主。地產基金的期限一般都是在兩年以內，當然是靠賣掉房子來賺錢退出最靠譜啦。靠租金？那你得等多少年啊。”
“城市區位這個大家都知道啊，跟買房一樣，每個城市都是以中心位置和熱點區域為宜；從城市來說一線最佳，二三線一定要看環長三角和珠三角的中心城市，不是環一線的三線還有四線的項目必須謹慎！棚改熱點已經過去了，三四線和偏遠城市一定要避開！”
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“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
你出錢來我蓋樓，賣了大家齊分錢——地產基金的實質
“說說吧，”雷爺把自己屁股下的躺椅連同屁股一起往樹蔭底下挪了挪，“這麼多年你一直在地產基金和開發商中間混跡，有啥想法？”
“想法？”老邪看著被雷爺搶走的那一片樹蔭，戀戀不捨，“地產基金就是投資於地產項目的基金，有啥好說？不過在國內什麼基本概念都變了味。做地產用自己的錢越少越好，借錢的利率自然越便宜越好，哪裡錢最便宜？銀行！”
“所以，原本最正確的操作模式，就是成立地產基金，讓銀行投資。但是銀行的規定特別嚴，只能投432——呃，就是已經開發建設得比較成熟的項目了，而且對於借款人的硬性要求也比較強，不是央企或者前二三十強的那麼公司想都別想。”
“借不到銀行的錢，就去找信託借唄，但信託的要求也比銀行低不了多少，而且，銀行和信託投資的地產基金，面對客戶時的名稱都是銀行自營理財和信託計劃。”老邪終於發現蹲著的姿勢可以把自己完全地藏在樹蔭下，“所以咱們現在說的面對老百姓投資者的地產基金，基本指的就是以地產項目為投向的契約型基金和合夥型基金。”
“契約型基金應該涵蓋了市面上絕大多數地產基金了，一般是通過投資項目公司股權的方式把錢用到這個地產項目的開發建設裡去；實際的意義就是，這個地產項目的建設，開發公司出錢了，投資人也出錢了；等到合同約定的基金到期日了，大家按當時基金合同的約定分錢，拿走自己的本金還會多一分利潤，這就是投資收益。好了，地產基金就這個意思。”老邪說得意興闌珊。
“對了，這個還給投資人的錢，要麼是項目建成了賣房子的錢，或者這個開發商借到更便宜的錢了，就提前把投資人的錢還掉了，”老邪從地上的樹枝中撿起一根，在地上胡亂劃拉著，“用合同的話說，這就叫基金退出。”
“當年從業時，我堅持以地產基金為主要從業方向，是因為我認定，地產類除了開發商的償債能力，作為底層資產的房產也可以單獨拉出來盤活作為還款來源，這是其他種類業務沒有的優勢。當然，這個是有前提的，就是宏觀上地產行業是要被看好的，微觀上投資的項目對於當地市場來說是剛需，不愁賣。”
“當然，現在的整個經濟形勢都不看好地產，地產基金的生存空間大不如前，市面上也經常有新聞說地產基金暴雷，但就此說地產基金灰飛煙滅，那是誇張了不少。任何種類的產品，都有好有壞。大浪淘沙，經濟週期的輪轉總會讓一些高風險產品現形，也會有優質的投資產品經受住時間的考驗。”
“差點忘了說了，至於另外一種合夥型基金，我個人覺得，就是扯淡。”老邪丟開了一直劃拉的樹枝，“我始終堅持，合夥型基金只適用於企業組織形式，拿來給投資人，就是忽悠。”
投資地產基金看這三點；另外，避開合夥型！
“那按你的想法，如果現在想投地產基金，該咋選啊？”雷爺笑眯眯地問。
“一看項目，二看開發商，三看風控啊。”老邪始終認為雷爺是隻老狐狸，明明自己什麼都知道，非得要別人說出來，於是他用最簡練的語言做了概括。
他轉眼看到雷爺正在脫自己的老布鞋，立馬捂頭道，“還有補充。”
“投資地產基金實質就是投資具體的項目開發建設啊，首先肯定是看這個地產項目在哪個城市的什麼位置，這個項目是什麼業態。業態首選住宅，因為住宅在市場中的流通方式是以買賣為主，而商業、廠房都是以出租為主。地產基金的期限一般都是在兩年以內，當然是靠賣掉房子來賺錢退出最靠譜啦。靠租金？那你得等多少年啊。”
“城市區位這個大家都知道啊，跟買房一樣，每個城市都是以中心位置和熱點區域為宜；從城市來說一線最佳，二三線一定要看環長三角和珠三角的中心城市，不是環一線的三線還有四線的項目必須謹慎！棚改熱點已經過去了，三四線和偏遠城市一定要避開！”
“開發商這個，就是你投資的公司實力一定要強，這個很好判斷，每年中房協和克爾瑞都會有房地產開發的百強排名，這個排名的前三十基本都沒問題，不過裡面有些網紅，就是那些短期內瘋狂融資瘋狂擴張的還是避開點。排名靠後的麼，看靠多後了，到100名左右的，那就甭投了，太懸。今年100名附近出現違約的已經好幾家了。”
“看風控，一個是這隻基金對項目的控制程度有多高，地產基金跟銀行理財和信託計劃不同，有抵押的不多，一般是通過期間管理，這個在基金的產品說明書上會寫得很清楚，一般就是：基金管理人對於項目的股權佔了多少質押了多少，基金管理人會派員工去開發企業做董事監事啊，管理對方的印章、證件和錢啊，監督基金的錢是不是用來造房子，督促房屋建造的進度啊，監督銷售去化的速度啊，總之這些措施越多越好。”
“如果說項目和城市是地產基金的內容，那麼風控就是地產基金的骨骼。風控措施越完善，骨骼越結實；不然，內容再充實，沒有骨骼那就是軟趴趴的一坨，出現違約的可能性極大！我就見過不少拿一線城市的核心地段的商業體來做包裝的所謂地產基金，單看項目那真是亮堂，但是風控措施一點都沒有。為什麼沒有？就是控制不了！管理人都控制不了的項目，誰跟投？家裡有礦都撐不住！”
ivan constantinovich aivazovsky，storm
文/金融事業部
“知道前幾年為啥大家都把錢投到地產不？”
雷爺在上海的小宅子坐落得極偏，景色卻好，這種夏天坐在樹蔭下品茶時享受到的清爽是空調所不能比擬的，而且據說當年購買時行情不到百萬，現在只能買個廁所。
“賺錢唄！”老邪漫不經心地答應著，一邊透過樹蔭去看那熾烈的陽光，“其實利潤高就高在槓桿上，從拿地到銷售都不佔用自己一分錢，拿著全社會的錢去賺錢；而有意思的是，地產這個行業的產品大多又是剛需屬性極強，銷售回款有保障，所以大夥都跟著去分一杯羹了。”
“那為啥這兩年地產基金又總是爆掉呢？”雷爺老神在在地雙手環著肚皮，悠哉地問道。
“政府管控和經濟下行，”老邪覺得雷爺如果再晒黑一點，他就有種在雷爺腦門上貼個月牙的衝動，“一方面老天爺雙管齊下，既控制了買賣又不讓你借錢；另一方面前幾年房子賣得也夠多了，無論自住還是投資都該緩口氣了。”
“當然，大型房企在一二線城市的優質住宅，還是很有市場的，他們自己錢袋子也鼓，這種形勢下他們房子不愁賣，自己撐得住，自然沒問題。”
“如果開發商自己實力沒那麼強，地段又一般，借錢沒處借，房子賣不掉，那以前借的錢到期了怎麼辦？違約，然後，”老邪比劃著，“bang，爆掉了！”
“所以現在人們都在說，地產基金，灰飛煙滅。”雷爺似笑非笑。
你出錢來我蓋樓，賣了大家齊分錢——地產基金的實質
“說說吧，”雷爺把自己屁股下的躺椅連同屁股一起往樹蔭底下挪了挪，“這麼多年你一直在地產基金和開發商中間混跡，有啥想法？”
“想法？”老邪看著被雷爺搶走的那一片樹蔭，戀戀不捨，“地產基金就是投資於地產項目的基金，有啥好說？不過在國內什麼基本概念都變了味。做地產用自己的錢越少越好，借錢的利率自然越便宜越好，哪裡錢最便宜？銀行！”
“所以，原本最正確的操作模式，就是成立地產基金，讓銀行投資。但是銀行的規定特別嚴，只能投432——呃，就是已經開發建設得比較成熟的項目了，而且對於借款人的硬性要求也比較強，不是央企或者前二三十強的那麼公司想都別想。”
“借不到銀行的錢，就去找信託借唄，但信託的要求也比銀行低不了多少，而且，銀行和信託投資的地產基金，面對客戶時的名稱都是銀行自營理財和信託計劃。”老邪終於發現蹲著的姿勢可以把自己完全地藏在樹蔭下，“所以咱們現在說的面對老百姓投資者的地產基金，基本指的就是以地產項目為投向的契約型基金和合夥型基金。”
“契約型基金應該涵蓋了市面上絕大多數地產基金了，一般是通過投資項目公司股權的方式把錢用到這個地產項目的開發建設裡去；實際的意義就是，這個地產項目的建設，開發公司出錢了，投資人也出錢了；等到合同約定的基金到期日了，大家按當時基金合同的約定分錢，拿走自己的本金還會多一分利潤，這就是投資收益。好了，地產基金就這個意思。”老邪說得意興闌珊。
“對了，這個還給投資人的錢，要麼是項目建成了賣房子的錢，或者這個開發商借到更便宜的錢了，就提前把投資人的錢還掉了，”老邪從地上的樹枝中撿起一根，在地上胡亂劃拉著，“用合同的話說，這就叫基金退出。”
“當年從業時，我堅持以地產基金為主要從業方向，是因為我認定，地產類除了開發商的償債能力，作為底層資產的房產也可以單獨拉出來盤活作為還款來源，這是其他種類業務沒有的優勢。當然，這個是有前提的，就是宏觀上地產行業是要被看好的，微觀上投資的項目對於當地市場來說是剛需，不愁賣。”
“當然，現在的整個經濟形勢都不看好地產，地產基金的生存空間大不如前，市面上也經常有新聞說地產基金暴雷，但就此說地產基金灰飛煙滅，那是誇張了不少。任何種類的產品，都有好有壞。大浪淘沙，經濟週期的輪轉總會讓一些高風險產品現形，也會有優質的投資產品經受住時間的考驗。”
“差點忘了說了，至於另外一種合夥型基金，我個人覺得，就是扯淡。”老邪丟開了一直劃拉的樹枝，“我始終堅持，合夥型基金只適用於企業組織形式，拿來給投資人，就是忽悠。”
投資地產基金看這三點；另外，避開合夥型！
“那按你的想法，如果現在想投地產基金，該咋選啊？”雷爺笑眯眯地問。
“一看項目，二看開發商，三看風控啊。”老邪始終認為雷爺是隻老狐狸，明明自己什麼都知道，非得要別人說出來，於是他用最簡練的語言做了概括。
他轉眼看到雷爺正在脫自己的老布鞋，立馬捂頭道，“還有補充。”
“投資地產基金實質就是投資具體的項目開發建設啊，首先肯定是看這個地產項目在哪個城市的什麼位置，這個項目是什麼業態。業態首選住宅，因為住宅在市場中的流通方式是以買賣為主，而商業、廠房都是以出租為主。地產基金的期限一般都是在兩年以內，當然是靠賣掉房子來賺錢退出最靠譜啦。靠租金？那你得等多少年啊。”
“城市區位這個大家都知道啊，跟買房一樣，每個城市都是以中心位置和熱點區域為宜；從城市來說一線最佳，二三線一定要看環長三角和珠三角的中心城市，不是環一線的三線還有四線的項目必須謹慎！棚改熱點已經過去了，三四線和偏遠城市一定要避開！”
“開發商這個，就是你投資的公司實力一定要強，這個很好判斷，每年中房協和克爾瑞都會有房地產開發的百強排名，這個排名的前三十基本都沒問題，不過裡面有些網紅，就是那些短期內瘋狂融資瘋狂擴張的還是避開點。排名靠後的麼，看靠多後了，到100名左右的，那就甭投了，太懸。今年100名附近出現違約的已經好幾家了。”
“看風控，一個是這隻基金對項目的控制程度有多高，地產基金跟銀行理財和信託計劃不同，有抵押的不多，一般是通過期間管理，這個在基金的產品說明書上會寫得很清楚，一般就是：基金管理人對於項目的股權佔了多少質押了多少，基金管理人會派員工去開發企業做董事監事啊，管理對方的印章、證件和錢啊，監督基金的錢是不是用來造房子，督促房屋建造的進度啊，監督銷售去化的速度啊，總之這些措施越多越好。”
“如果說項目和城市是地產基金的內容，那麼風控就是地產基金的骨骼。風控措施越完善，骨骼越結實；不然，內容再充實，沒有骨骼那就是軟趴趴的一坨，出現違約的可能性極大！我就見過不少拿一線城市的核心地段的商業體來做包裝的所謂地產基金，單看項目那真是亮堂，但是風控措施一點都沒有。為什麼沒有？就是控制不了！管理人都控制不了的項目，誰跟投？家裡有礦都撐不住！”
“另一個風控就有點意思了，是投資人對基金公司和基金產品的審查。咋看呢，去中國證券投資基金業協會的網站，在信息公示那一欄，搜下面三點：
一是這家基金公司有沒有備案；
二是這隻基金產品有沒有備案，
三是公司的法定代表人、總經理和風險控制部門的負責人是否確定有基金從業履歷和從業資格。
這三點看過了，至少證明這隻基金和這個管理人是正規的。如果這三點都做不到，那可以毫不客氣地說，就是騙子！”
“我剛才為啥說合夥型基金就是忽悠？因為從基金管理人的角度，往往是契約型基金無法通過備案了，才會選擇走合夥型基金這個形式。合夥型基金是幹嘛的？其實就是兩個人合夥幹企業！投資者投個錢，變成跟你合夥做生意了？淨想美事！”
老邪剛說完，腦門就捱了一鞋底。
“鞋子給我撿回來！”雷爺哼道。“說的像模像樣，但你覺得能做到這點的投資人有幾個？你自己想法子，去給他們看看！事前幫人家看仔細咯，別再讓人家事後到處維權！”