讓老年人抵押房產借得本金，再用本金認購理財產品……近年來，越來越多公司打著“以房養老”旗號、行非法集資之實，將老年人的房產和錢財卷席一空。
“以房養老”本是一件好事，用住房當作反向抵押，以獲得持續的資金來源，提升老年人養老質量，甚至幫助解決養老問題。一旦被“套路貸”盯上，人還沒老，房子沒有了，面臨無家可歸絕境，那將是一出人間悲劇。
近日，北京朝陽檢察院受理了一起黑社會性質組織犯罪團伙涉嫌“套路貸”的案件。接近警方和公證處的知情人士告訴記者，今年2月，朝陽警方正式批捕王某、王某傑等多名公證員，其中8人來自方正公證處，2人來自國立公證處。和他們一起被逮捕的還有放貸公司的代理律師李某傑。警方調取了相關人員的銀行賬號，目前案件正在進一步調查中。
近年來，一系列“以房養老”型的套路貸案件，一些老年人抵押房產進行投資、消費時，房屋被陌生人強行賤賣，不法分子利用公證程序繞開法庭審判，遊走在法律的灰色地帶。只是因為在公證處簽了一摞和借款相關的合同，這些老人們和他們家庭的命運就從此一落千丈。
“簽了這些協議，相當於簽了一份賣身契。”有法律人士表示，“而公證書是證據之王，法院可以不加審查地認定公證的效力，想推翻是非常困難的。”
據央視等諸多媒體報道，2014年以來，馬寧（鑫義眾擇）案、趙海佳案、廣豔彬案、新元酵素案、中安民生等與房產套路貸相關的非法集資案相繼爆發。據第一財經記者不完全統計，僅這幾個案件涉及的房產就多達1200套。
儘管這些案件都被警方破獲，理財平臺的實際控制人被逮捕或判刑，但案件的“套路貸”操作環節，由於法律文件完備，對司法部門而言依然棘手。目前，一些老人作為投資者又是借款人，正面臨失房的後果。
針對各地出現的非法套路貸活動，司法部門和金融監管部門紛紛加大監管力度，彌補制度漏洞。不過，道高一尺魔高一丈，套路貸也在不斷進化升級，一些理財公司打著“讓房子替去你去賺錢”、“盤活不動產”等幌子繼續吸引投資者。
一紙合同淨身出戶
2017年9月7日上午，年近70的退休公務員騰玉琴正從菜市場回家，卻看到家門被撬，數名紋身壯漢守在門口。
她急忙報警，但無濟於事。她被告知，她欠了別人數百萬元，對方已經把她的房子過戶了，當天是來收房的，說什麼也不讓進門。
究竟是欠了誰的錢，騰玉琴到今天也無從得知。但從那一天起，她的一家人就陷入災難。由於事發突然，騰玉琴和上班的兒子、兒媳都身著單衣，只帶了隨身物品，還沒有意識到他們已經失去了所有。
被逐出家門的9個月裡，騰玉琴只能借錢租房，靠人接濟度日。
去年5月，在辦案警方的幫助下，騰玉琴回到家中。但是此時房子已是他人名下，屋內空空蕩蕩，不光財物、收藏品等全部丟失，就連各類證件和傢俱用品也都被搬空。
“家裡什麼都沒了，連小孫子的衣服都沒留下。”騰玉琴告訴第一財經記者。
騰玉琴是新元酵素非法集資案的受害人之一。2015年至2017年，北京新元盛業生物科技公司（下稱“新元公司”）宣傳其研發的濃縮酵素有治療癌症、“返老還童”的效果，吸引了不少老年人的關注。但是新元酵素產品價格高昂，一盒就要數千元，普通人難以承擔。
新元公司稱，老人不需要掏一分錢，只要把房產做一年抵押就能免費獲得酵素產品。抵押程序也由新元公司包辦，其負責找放貸人，並且負擔全部借款利息和本金，老人只需要在公證處配合簽字就行。
據騰玉琴回憶，因為拒絕配合新元公司人員的話術引導、否認要借款，她換了幾位公證員，但最終還是完成了公證。
隨後新元公司以騰玉琴的名義辦了銀行卡，掌握了U盾，在放貸人打入借款的第一時間，就把資金轉到了自己的賬戶。
一些老人後來才發現，他們跟新元公司籤的購買協議為一年期。不過在公證處他們跟放貸人籤的借款合同期限卻只有1個月或3個月。即便新元公司正常履行還息義務，但老人們很快就債務違約了。短短數月，他們不僅背上了沉重罰息，債務越滾越大，而且房產隨時會被強賣。
直至2017年8月，新元公司資金鍊斷裂，實控人王淑芳因非法吸收公眾存款被捕。於是，放貸公司“名正言順”地開始清房了。據瞭解，新元公司抵押的房產有200餘套。
兩年來，騰玉琴等人一直在向公證處索要包括借款合同在內的各項公證文書。但到直到目前，她還是沒有拿到一份文件，仍不知道當初在公證處到底簽了哪些合同，也不知道是誰向自己借了錢。
套路：以房養老”“致老人被趕出住所
裁判文書網公佈了廣豔彬集資詐騙一審刑事判決書。被告人廣豔彬犯集資詐騙罪，判處無期徒刑，剝奪政治權利終身，並處沒收個人全部財產。責令其退賠被害人的經濟損失，發還各被害人。
2016年5月，有人向北京一位名叫李君的老人推薦“以房養老”的理財形式，稱完全沒風險，並保證“做的人都掙到錢了”。
李君動了心，隨即被介紹給了廣豔彬。得知李君離異，房產能由她完全處置的情況後，廣豔彬告訴她，這種“以房養老”只需把房產證交給他3個月，抵押到的錢交給他理財，李君每個月都能拿到9萬多元的利息。3個月期滿後，本金全部退回，老人可以再用本金贖回房產證。於是李君簽下了幾個不知所謂的合同，在3個月的時間裡僅拿到15萬元左右的利息，本金也沒有被歸還。而聽信了廣豔彬會替她向“金主”歸還欠款的說辭，一直沒有向其討要。
2016年10月的一天，李君和女兒突然被一群黑衣人趕出了唯一的住所。在被趕出家門的第二天，老人的女兒查詢到，一週前，老人的房子以260萬元賣出，而這套東二環的學區房當時的市價高達450萬元左右。
在求問真相的過程中，老人的親屬還發現，李君簽署的並非“以房養老”的合同，而是一份借款合同和一份委託書。在委託書中，李君將自己房屋的抵押、買賣、產權轉移、納稅甚至是收取放款等權利全部委託給了一箇中間人。
李君的遭遇並非個案。老人們被告知把房子抵押借款3個月，就能獲得每月10%到15%的高息，到期還能全額返還本金，這樣的“以房養老”項目讓不少老人心動不已。然而數月後，不僅承諾的高息不見蹤影，老人的房子也被抵押，借款的“銀主”憑藉老人簽字的公證材料以低價悄悄買賣，過戶給他人。
2015年以來，北京市數十位老人陸續遭遇這樣的騙局，他們有的失去了房產，有的背上了鉅額的債務。據北京老年維權服務工作站、北京市致誠律師事務所統計，僅由北京市公安局西城分局移送檢察院的案子就有30多起。
圖片來自第一財經
判決：詐騙7500餘萬元一審被判無期
2017年1月20日廣豔彬因涉嫌犯詐騙罪被羈押，同年2月27日被逮捕。法院審理查明，廣豔彬於2014年至2017年1月間，向被害人虛構澳大利亞悉尼國際娛樂城投資項目、投資理財等事實，以支付高額利息為誘餌，騙取上述被害人的集資款。唆使被害人抵押自己的房屋進行民間借貸，採用上述手段，廣豔彬先後騙取48位被害人集資款共計人民幣7500餘萬元，用於賭博、揮霍及歸還個人債務等。
被害人的訴訟代理人、北京市致誠律師事務所律師時福茂表示，這種針對老年人辦理高額貸款，抵押後憑藉委託書悄悄賣房的行為，已成為一種套路。雖然這個案子已經宣判，但老人們維權仍然有很長的路要走。
這種針對老人的犯罪是經由廣豔彬與小貸公司間通過“兩步走”最終導致被害人財產遭受重大損失：第一步是廣豔彬以項目開發為由引誘被害人對其進行“投資”。第二步是，因被害人大部分為老年人，在廣豔彬及早期參與人的介紹和安排下，被害人向小貸公司進行大額房產抵押借款，“投資”給廣豔彬，最終導致失去房產。時福茂提醒老人，要謹慎進入新型的金融市場、投資市場，涉及重大財產的東西，不輕易嘗試，不要有天上掉餡餅的想法，同時對熟人的介紹抱有警惕。
北京市第三中級人民法院梳理近年來審理的侵財犯罪案件後發現，針對老年人的投資理財詐騙案件高發，名目包括投資礦業、房產開發，投資養老產業、保健品，投資造林、慈善業等等，前面講的張光興老人被騙一事，就是以投資保健品、每年給予24%的高額回報為誘餌。北京還發生過一起以投資養老產業為名進行非法集資的案件，幾千人被騙，涉案資金數億元。在這起案件中，非法集資公司對外宣稱不僅投資回報高，投資人將來還可以免費入住公司的養老院。
為騙取老人的信任，涉案公司還組織老人蔘觀公司經營的養老院；舉行盛大宴會活動，邀請老年人吃飯、看演出、進行宣講，人多時達上千人；投資回報高的達到月息10%。法官講，其實這些高額回報都是來自投資者的本金，或者是用後來投資者的本金支付前面投資者的利息，最終結果是涉案公司資金鍊斷裂，投資者血本無歸。
公證難公正？
2018年10月，央視新聞頻道播放了一期《針對老年人詐騙手段眼花繚亂，“餡餅”可不好撿》的節目。
節目中，衛生部退休幹部張光興是新元酵素案受害者之一，他先後在中信公證處和方正公證處簽署了一共400萬元額度的借款合同。在被放貸人趕出唯一住所後，他和妻子居住在僅有8平方米的地下室。
在律師的幫助下，兩位老人終於搞清楚了自己的房子能被別人賣掉的原因，就是在第二次辦100萬貸款公證時，他們在北京市方正公證處簽下的這份委託書。內容顯示：受託人可以代他們到房地產交易管理部門辦理房產產權轉移、過戶事宜等。對於這份自己簽了名的委託書，兩位老人表示自己根本就不知道。
我國法律規定，公證處是非營利的事業單位。在日常生活中，辦理委託、繼承、證明親屬關係等等都需要經過公證程序來證明其真實性、合法性。
公證處也會對借貸合同進行公證預防糾紛，保護當事人合法權益，同時大大節約司法資源，也順應民間借貸行業的發展。
不過，由於近年來全國多地出現的涉及房產、金融詐騙的“套路貸”案件，公證員為虛假事項辦理公證。2017年8月，司法部出臺了《關於公證執業“五不準”的通知》。
《通知》要求，公證機構不得為民間借貸合同進行公證，不得出強制執行書。另外，在涉及賣房委託公證時，不得一次性把抵押、買房、解押全部寫上，不得公證代收房款等內容。
也就在2017年8月，方正公證處因管理不善開始停業整頓3個月，原主任王士剛被免職。
今年年初被批捕的多名公證員中，有8人來自方正公證處。據瞭解，該公證處另一名公證員趙某宇因涉及北京國浩律師事務所律師朱蕾10億元虛假標的案，已於2018年8月被上海警方逮捕。
“這些都是法律專業人士，公安如果沒有掌握確切的證據，不會輕易抓人的。”前述法律人士認為。
根據規定，公證處辦理公證後應當向當事人出具公證書。不過，第一財經記者採訪的30多位在方正公證處簽署借款合同的“套路貸”的老人中，絕大部分經索要仍無法獲得公證書、公證發票，以及公證現場的監控錄像資料。
已經取得部分公證文書的老人發現，有的不同受害人的詢問筆錄內容竟然完全一致。他們認為，公證機構沒有認真核查借款事項的真實性，也沒有做必要的風險提示。有的老人則對記者表示，沒有見過所涉事項的公證員。
“你們的合同我看也看不懂，就沒看。”公證員王某傑被捕前曾對其出具公證書的相關當事人表示。
知情人士向第一財經記者透露，方正公證處可能還存在公證員偽造和隱匿公證書的情形。在86歲老人張增印所涉案例中，公證處在法庭上否認給老人辦理過借款合同公證，但之後警方從公證處內部獲得了該項公證書。
另外兩個案例中，公證處在沒有通知老人或老人不在場的情況下，有公證員私下製作了老人委託他人賣房的公證書，使得放貸人員能在次日進行房產過戶。
道高一尺，魔高一丈？
近來，套路型借貸活動仍然保持活躍，並且不斷升級進化，由持牌金融機構取代了過去的小貸公司或放貸個人，簽署制式合同，隨後轉貸給第三方來規避風險。金融機構憑藉完善的法律風控措施，扮演套路型貸款的“通道”角色。
今年4月以來，中安民生、理房網（理房（北京）信息服務有限公司）、融房網（融房（北京）信息服務有限公司）等以房屋抵押借款為資金來源的理財公司先後爆雷，涉及房產總數大約1300餘套。
4月，中安民生實控人李佳豪等88人被警方以涉嫌非法集資刑拘。同時，各家放貸公司也開始要求投資者還錢，中安民生涉及放貸公司多達82家，除了小貸公司、典當行、網貸公司，還有不少銀行和信託公司。
北京市二中院曾召開地方借款風險提示新聞通報會，對涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件進行通報。通過委託售房、委託收房款等方式抵房借款的情況時有發生。主要表現形式是，出借人出借一定款項給借款人，要求借款人提供一套房屋並委託出借人代辦售房、收房款或過戶等事宜，借款人到期不能還款，代理人直接將房屋出售。北京市二中院認為，這種交易方式在形式上分離法律關係，故意規避法律中“流押契約”禁止性規定，利用債務人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經濟利益，而房屋所有權人未參與實際交易，導致取證難、維權難。
2019年4月9日，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部發布了關於辦理“套路貸”刑事案件若干問題的意見，明確指出了“套路貸”與民間借貸的區別。
意見指出“套路貸”，是對以非法佔有為目的，假借民間借貸之名，誘使或迫使被害人簽訂“借貸”或變相“借貸”“抵押”“擔保”等相關協議,通過虛增借貸金額、惡意製造違約、肆意認定違約、毀匿還款證據等方式形成虛假債權債務,並藉助訴訟、仲裁、公證或者採用暴力、威脅以及其他手段非法佔有被害人財物的相關違法犯罪活動的概括性稱謂。
意見要求在認定“套路貸”犯罪數額時，應當與民間借貸相區別，從整體上予以否定性評價，“虛高債務”和以“利息”“保證金”“中介費”“服務費”“違約金”等名目被犯罪嫌疑人、被告人非法佔有的財物，均應計入犯罪數額。
“以房養老”騙局，比起保健品騙局更加可怕，社會危害性極大，必須予以高度警惕，以防氾濫。其一，從源頭上提高准入門檻，只准許國有銀行或大型保險企業開展“以房養老”業務，不讓那些打一槍換一個地方的小公司染指。其二，要防微杜漸，一旦發現“以房養老”騙局苗頭，執法部門要及時跟進，有效打擊，不讓騙局繼續擴大。一些“套路貸”公司大張旗鼓開展此類活動，早期發現並不難。其三，及時出臺相關法律法規，為“以房養老”產業健康發展保駕護航。
來源：法律講壇