近期，國家統計局發佈今年1-4月份房地產數據。在重要宏觀經濟指標放緩的情況下，地產開工、投資、融資、銷售繼續向好，這不得不讓人感慨房地產的強大韌性。在新經濟動能尚待培育和夯實，外部經濟環境並不樂觀的情況下，地產全鏈條“高位平衡”是何等重要。房地產的強大韌性，主要表現在開發投資。今年1-4月份，開發投資增速為11.9％，增速比1-3月份提高0.1個百分點，自2018年12月份以來，開發投資增速連續3個月回升，1-4月水平是2014年11月以來的最高值。
開發投資高增長，有兩大因素在支撐。一是土地購置支出滯後計入地產投資。土地購置支出按照實際付款額分期計入房地產投資，滯後於土地成交。2017年和2018年，全國土地成交價款分別增長49.4％和18.0％，抬升了土地購置費，並以資本形成的形式滯後推高了開發投資；二是建築安裝投資推動開發投資。由於去槓桿疊加終端商品房銷售放緩，去年開發商普遍延緩項目交付，用預售“加槓桿”，導致房地產竣工負增長。去年下半年，住建部等九部委聯合整頓市場秩序，嚴厲打擊延遲交房等群眾投訴的違規行為。今年以來，開發商資金面開始好轉。再加上，過去兩年快速開工的項目，陸續到了施工證約束的竣工節點，建築安裝投資增速開始回升。
去除住房投資屬性
是政策主基調
今年1-4月份，房屋竣工面積增速-10.3％，連續兩個月收窄，而住宅竣工面積增速跌幅收窄得更快，從一季度的-8.1％回升到1-4月份的-7.5％，下半年有望實現正增長。相比土地購置推高的開發投資，建築安裝投資和上下游增長更相關，更有利於穩定工業增加值，發揮投資的關鍵作用。4月19日，政治局會議重提“房住不炒”、“結構性去槓桿”。因此，“穩而不託”、去除住房投資屬性，將是房地產政策面的主基調。比如近期蘇州的限售政策、丹東的限價政策。4月份以來，在積累的需求釋放後，特別是前期降價的一些在售商品房（主要是總價可控的一些剛需或改善型項目）去化以後，北京、上海和深圳等房地產市場的“領頭羊”，新房或二手房銷售增速並未延續3月份的高增長，彰顯前期需求積累後的季節性反彈、熱點樓市回調後“剛需”入市，這是今年房地產市場回升的主因。從全國數據看，1-4月份商品房銷售同比下降0.3％，4月份單月增長1.3％，較3月份下降0.5個百分點。
“房住不炒”的長效機制
開始見效
當前，調控政策整體並未鬆動。而且，“一城一策”的背景下，一旦市場回暖，調控如影隨形，這樣的調控“落地”機制已經形成。另外，儘管部分城市的政策有所調整、按揭利率正在迴歸基準利率，但當前市場預期並未逆轉，更沒有出現類似2015年“去庫存”政策下的恐慌式“搶房”現象。這說明，“房住不炒”的長效機制開始見效，“房價只漲不跌”的預期也開始打破。另外，地價房價聯動調控、“一城一策”等長效調控政策下，不管是對行業利潤率的預期，還是對市場前景的預期，房地產開發企業並不像過去一樣樂觀。因此，除了開發投資和銷售出現增速“背離”外，當前房地產市場的另一個特徵，就是開發投資和土地購置的增速“背離”。
一方面，如前面所言，土地購置支出滯後計入房地產投資，導致開發投資和土地購置“背離”；另一方面，去年下半年以來各地嚴厲控制“地王”和出現高價地，開發商“囤地”並坐享地價增值的動機淡化了，這也影響了房企“拿地”。另外，房企融資和商品房銷售市場份額開始向龍頭集中，土地市場也開始進入存量時代，部分中小開發商出讓手中的土地，即所謂的“收併購”式拿地。當然，基於開發商對市場預期的綜合判斷，當前其土地購置的積極性確實也開始下降了。今年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米，同比下降33.8％，降幅比1-3月份擴大0.7個百分點；土地成交價款1590億元，下降33.5％，降幅擴大6.5個百分點。
因此，當前開發投資高增長的趨勢較難維持，業內估計下半年或年底開發投資增速將明顯下降。不過，當前施工面積處在歷史最高位，巨大的“蓄水池效應”，將助推開發投資高位平衡。另外，棚改將保持一定規模，而人口大規模流入後，珠三角、長三角、成渝等幾大都市圈的核心區域將開展大規模的舊城改造，集體土地入市，而軌道交通將帶動外圍開發，這也將實現開發投資平穩。最後，未來人口、供地、基建等重心都會轉向都市圈和城市群，這是國家主要的經濟“增長極”，這些區域的房地產需求基礎將會明顯增長，從而也將助推商品房鏈條保持穩定。（作者系資深地產研究人士）
本文源自證券日報
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