中新經緯客戶端6月25日電 題：《李宇嘉：“老破小”的未來價值不可估量》
作者 李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員，中山大學銀行研究中心研究員)
6月19日召開的國務院常務會議，部署今年開展城鎮老舊小區改造試點，為進一步全面推進積累經驗。國務院常務會議認為，加快改造城鎮老舊小區，群眾願望強烈，是重大民生工程和發展工程。據各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。
規模有多大呢？在第十一屆全國既有建築改造大會上，住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波介紹，中國2000年前老舊居住小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。此前，國務院參事仇保興曾指出，據初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元。
是不是感受到一股棚改的氣息呢？但這不是棚改，老舊小區改造“兩個不涉及、兩個不改變”：不涉及拆遷補償和安置重建，不涉及土地一級和二級開發；不改變原有建築物結構，不改變土地所有權。它要幹什麼呢？水電氣路及光纖設施改造，加裝電梯，配建停車設施等。
為啥要搞舊區改造？看看老舊小區吧
為什麼要搞老舊小區改造呢？首先，別看我們的城市很光鮮，其實老舊小區非常多。小轎車越來越普及，但是很多老舊小區無地下車庫，路面佔道。很多7層左右的房子，沒有電梯和適老、適幼設施。房子戶型設計和設施老舊，現代物業管理缺失，社區居住氛圍下降。生活、商業、交通混雜規劃，擁堵不堪，早晚高峰期亂作一團。
經濟條件較好的市民，不管是自住，還是投資，多數都選擇買新城區的房子。買老舊小區房子的主要有兩類人，一類是為小孩讀書(主要是學區、學位房)，另一類是收入不高，被迫買“老破小”的。不管是哪種人，未來幾年都是要搬走的，老城區便慢慢衰落下去了。
還有一個重要原因，就是擴大內需。棚改退潮疊加“房住不炒”，樓市見頂回落，開發投資向下“拐點”出現。消費作為拉動經濟增長的“三駕馬車”之一，作用日益凸顯。而刺激內需，住房消費不可能缺席。
舊區改造，就是消費潛力
過去，我們靠樓市，內需不可謂不大，但這個內需走得越來越畸形。樓市繁榮、房價高企，導致其他領域的消費被虹吸，比如汽車消費下滑；另外，樓市繁榮，企業和員工都炒樓去了，科技創新漸行漸遠。所以，靠買房拉動消費得不償失，這就是為何近期國家果斷降速棚改。
現在，高收入人群的消費傾向不高(沒什麼可消費的)，中等收入人群的消費為房子所困(還房貸、換房等)，低收入人群的消費傾向最大，但消費的配套設施或服務不足(比如圍繞居家或社區生活相關的物業、停車、養老、幼教等)。
如果還去刺激商品房市場繁榮，除了少部分首次置業的“真剛需”，樓市帶動的消費增量越來越低，反而市民生活消費(吃喝拉撒等必選消費、汽車空調等可選消費)越來越萎縮。涉及普通市民的生活起居、日常消費，便利而成本又低的老城區，是難得的一塊窪地。
事實上，國外也有“舊區活化”和城市“功能復興”，但國外的城市化，往往是一小片、一小片地開展，遠沒有我們國家那麼快。
隨著城市化發展加快，建築材料、戶型格局、居住理念升級等也隨著加快。過去“短缺經濟”下供給很差，比如我們經常可以看到奇葩的戶型設計、陽臺設計。於是，就產生了一邊是現代化的新城，一邊是亟待更新的老舊住區。未來，強調內需和包容性增長，這是一塊窪地，過去被稱為“老破小”，未來不可估量。(中新經緯APP)
李宇嘉
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