本文為RET睿意德東北區瀋陽公司總經理夏季先生受邀《地產觀察》雜誌訪談內容
作者：鄒德勝、曉可
不同於前幾年商業體扎堆入市、遍地開花的現象，2016年的瀋陽明顯降低了商業體開業的速度，各大開發商步入觀望期。加之，這幾年蓬勃興起的電商對實體零售業的衝擊，瀋陽的傳統百貨也同樣面臨著不可避免的衰落。2017年，隨著自貿區的落地，加之住宅市場的明顯回暖，瀋陽的商業地產將如何突破？為此我們採訪了RET睿意德東北區瀋陽公司總經理夏季。
自貿區落地推動板塊的成熟與發展
4月10日，中國(遼寧)自由貿易試驗區瀋陽片區揭牌儀式舉行，這一重大的歷史性時刻成為瀋陽里程碑式的一刻。不單單是經濟方面，自貿區的建立對瀋陽整個商業的發展都有著巨大的促進的作用。對此，夏季分析，“從整體經濟的層面來看，前幾年有個說法是‘投資不過山海關’，這是由於東北經濟的不景氣、人才的流失、人口增長速度較慢等很多負面的消息，導致出現很多商業投資‘不敢投’的現象。現在隨著自貿區的建立，瀋陽貿易上和金融上的發展都會因此得到推進。其次，對於區域內的房地產影響就更為明顯了。
從商品住宅角度來看，近段時間無論是銷售價格還是銷量，都有了很大程度的提升，尤其是對比前幾年，更是明顯。隨著市政府的南遷和自貿區的成立，渾南儼然已經成為了瀋陽的熱點區域。隨著渾南區域開發逐漸成熟，周邊帶動的產業也將變得十分活躍，進而帶動區域的人群聚集，對板塊區域商業的推動也就顯現出來了”。
“另外，近幾年海淘、代購持續走熱，但所對應的問題在於收貨時間長、體驗感略顯不足，而隨著自貿區的建立，未來將會有物流港的建設，也會出現更多的跨境電商與實體店的結合，這將給人們的生活帶來更直接、更方便的影響。”對於自貿區的影響，夏季給予很高的評價。消費者需求決定商業地產的發展方向
儘管近幾年瀋陽的住宅市場回暖明顯，但商業地產卻始終是瀋陽房地產市場上最頭痛的問題。數據顯示，從2005年到2015年得十餘年間，瀋陽的集中商業增長了近6倍，達到了近八百萬平的供應量。
“對於瀋陽的商業地產，儘管供應量略大，但類似於北上廣的趣味性商業，卻很少。瀋陽目前大部分商業還是圍繞著過去的模式，其實這就是一個很大的問題。暫不談供應量，就從瀋陽目前商業情況來看，顯然沒有跟得上人們消費意識的提高。隨著人們生活水平的不斷改變，我們很多時候低估了人們的消費水平和消費慾望。很多消費者想去的地方，瀋陽並沒有，或者說很多品牌想要進入瀋陽，卻沒有合適的位置。這種矛盾的根源在於供應的思想還停留在以前的意識”。夏季如是說。
據瞭解，瀋陽的恩格爾係數已經從2005年的37%下降到了27%。從指數上看，瀋陽人的生活已經到達了富足的階段，所以，人們不僅僅滿足於吃飽穿暖的階段，而是有了更多品質和精神上的需求，體驗式的、社交類的需求。而僅有的百貨類商業模式就顯得尤為單一了。值得慶幸的是，瀋陽現在很多的購物中心已經開始有意識去改變原有的商業模式，未來會有更多的商業逐漸考慮人們真正的需求，因為只有滿足消費者真正的需求，商業地產才能做得更好。多業態、特色市場 商業地產的突破口
想要緩解目前瀋陽商業地產的膠著狀態，除了做出特色項目來吸引消費者，滿足消費者需求變化外，還要懂得細分市場。對此，夏季舉例說，“比如大悅城的海馬體照相館，定位時尚證件照專家，其實這就是細分下的產物，通過一系列的包裝和定位，滿足現在消費者對時尚化證件照的需求。如今，90後和00後已經成為消費市場上的主流人群，他們在網絡環境下成長起來，由亞文化向主流文化發展，是未來商業發展的方向。因此，未來商業項目的成功與否在於能否適應及滿足90後及00後族群的消費需求。”
除了特色項目、細分市場，夏季給商業地產提出的第三個意見就是場景的營造。好的場景能夠讓商業更有趣，也更具體驗感，尤其是在“體驗式消費”大行其道的當下。最近在北京上海比較流行的“Line咖啡”，就是即時通訊軟件Line衍生出的場景咖啡店。Line一共創造了十萬多個表情和上千個emoji圖標，這意味著它們有足夠多的使用場景，讓咖啡店有更多的功能性。與此同時，跨界也是這兩年的一個趨勢，比如禮品店與漫畫的結合，咖啡與書店的結合等等，都是未來的商業發展趨勢。
△ Line主題咖啡店
另外，想要做特色商業，文化的嵌入顯得尤為重要，比如上海的新天地，成都的太古裡等都是具有代表性的。瀋陽商業市場在文化方面略微欠缺，瀋陽缺少與本土文化相結合的產業，因此，未來瀋陽的商業，無論是小店還是大的街區都可以在文化方面深入挖掘，發揮屬地特色，這或許是瀋陽商業市場的一個突破口。未來商業競爭是對消費者認同感的爭奪
在採訪中，夏季多次提到了“消費者的認同感”，它是消費者在長期消費過程中對品牌產品全部體驗後的內心感受，也恰恰是這種兼顧理性與感性的認知決定了商業場所、產品的競爭力。而目前，商業運營者也深諳其中道理，正在嘗試從以往單純的零售買賣、簡單的場所運營，逐漸轉型為對消費者的運營，即：設置體驗式的業態，增強消費者的參與性，通過與消費者的互動，為其營造良好的商業氛圍，從而博得消費者對於商場的認同感，增加其來此消費的頻次和黏性。因此，可以說未來瀋陽商業地產的競爭，無關乎其他，而是對消費者認同感的爭奪。
△ 瀋陽K11效果圖
儘管，近期瀋陽商業市場的整體供應量並沒有太大的變化，但近一兩年之內K11、佳兆業、寶能、嘉裡這些大型商業項目的問世將會為瀋陽商業地產的發展注入新的活力，尤其是對青年大街沿線的商業起到明顯的促進作用，並推動沿線商圈的形成。而除去這些體量較大的綜合體和購物中心外，隨著城市新區住宅的大量開發，滿足人們基本生活需求的社區商業也將成為瀋陽未來一段時間內商業發展的趨勢。無論是知名品牌的開發商，還是本地的小型開發企業，都將致力於為升級居住舒適度、完善周邊配套而打造社區商業這一基本商業形態。
而對於瀋陽住宅市場的未來，夏季也頗為看好，“目前，改善型的需求不斷增加，這也是支撐樓市發展的有利因素，再加上自貿區的落地、一河兩岸政策的推動，會更加助推瀋陽樓市的發展。”
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