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提問：房姐，望京有沒有什麼鬼牌可以看看的？
回答：望京有很多的老破大，其中一些由於證件，維護，辦公，位置等原因變得詭異，比如佳境天城。
提問：華威西里老公房，單價6.1萬，可以嗎？
回答：華威西里在5.5萬左右可以考慮，6萬已經可以淘到甜水園了。
潘家園西的地鐵開通後對地區有很好帶動。
提問：房姐好，聽聞二環或三環內會成為中央政務區，宣佈後對其中及周圍房價會產生什麼影響？
回答：中央政務區規劃在二環內
政務區的規劃對房價實質上不利，但概念炒作已經反應到房價
「限制開發，限制高度」
關於央區，星球前面有很多分析，可以看下。
提問：萬柳書院怎麼看，多少錢值得買？
回答：一個CEO盤多少錢值得買？
這個問題有些難為人呀
單從樓盤上說，唯一的作用是你喜歡，你買單消費。
投資角度來看買入就是虧損狀態。
巴溝這個板塊其實是有點小問題的，只有一側土地，西側河水，有去無回，比較陰冷，如果能把北面的高爾夫拆掉變成居住組團就是質變了。
提問：酒仙橋，孫河，關莊這幾個望京周邊區域，你覺得哪個性價比更高呢？
回答：酒仙橋投資排第一
孫河和關莊看具體房源價格
短期孫河更紅火，關莊地鐵周圍幾個盤明顯溢價
提問：北京總價500萬以內，沒有額外溢價，售價接近評估價，可以用首房首貸貸足，在首套按揭情況下依然保存低稅率，並且有穩定收益的標的。
為什麼是老破小呢？通州地鐵沿線的次新也可以呀？
回答：1.通州房源以溢價居多，因此評估價大多比售價要低更多，因此更加貸不足；
2.溢價代表未來收益減少；
3.核心區老破小的公房只有契稅，交易成本低，不溢價的老破小可以評估到9成多，接近貸足。
提問：房姐，你說青年路有溢價，那青年路的合理價值多少，未來升值怎麼樣？
回答：完整的語句是：
青年路由於板塊較新，樓盤較新，稀缺比較效應之下一些次新盤容易產生溢價。
剛需屌絲次新盤值得6.5萬內，均價趨勢略高於大盤。
提問：煩請點評一下朝陽大悅城周邊投資兼三代自住樓盤。下月可有北京工作居住證，已在朝陽大悅城旁邊的珠江羅馬有一大一小兩套（120+60平）。大的有抵押300萬，小的全款。燕郊一套尚有按揭90萬。愛人外籍明年6月可按外籍購入一套（首付聽說3成）。考慮到兩個孩子在周邊上學5年，還需要父母及保姆同住，有以下幾個想法想諮詢您 1. 在同小區珠江羅馬購入一套3居或4居（但小區物業較差，單價目前6-7萬）約1150萬；2. 在天鵝灣購入一套188平3居單價7-8萬左右，約1500萬；3. 投資一套120平的800萬左右，然後租一套供居住。都用愛人外籍身份。現在這兩套租出去。或房姐有其他優化建議，跪謝！
回答：1.珠江羅馬除非遇到6萬筍盤，可以不用繼續買了，青年路有部分樓盤是有一定溢價的，珠江羅馬6-7萬性價比一般的。
2.天鵝灣是比珠江羅馬更溢價的存在，超過7萬可以先不看。
3.先盤整下具體能有多少現金？珠江小房可以抵押，燕郊看剩餘情況。確定現金後再定選籌計劃。
4.外籍非常不好貸款，限購限貸標準和中國公民一樣，不存在首付3成，外籍貸款銀行建議先打探清楚。
提問：房姐好，父母年紀都六十多了，抵押jyd不是很好做，把他們的房子過戶到我的名下然後再抵押這種方法可行嗎？如果過戶的話需要如何操作以及相關的費用是多少？謝謝！
回答：直系親屬走贈予的話是3%的契稅
也可以走買賣，具體要根據稅率計算哪種方式稅比較少。
過戶給你後能不能抵押，能抵押多少？還要看你的貸款資質，流水等情況。
提問：北七家的華潤理想，回龍觀的國風美唐，哪個更好一點？
回答：華潤明顯是比較貴了。
國風美塘輕微貴，屬於剛需屌絲盤，相比華潤好一點。
提問：房姐你推薦的東三環老公房還有投資價值嗎？還能漲多少？
回答：投資價值要看相對於什麼而言。
相比千萬的高配大面積低單價藍海筍盤，老公房自然比不過，也沒必要比。
相比500萬以內的各種上車盤物業類型，老公房是綜合性價比最高的物種。
跟隨大盤漲幅沒問題（6成盤跑輸大盤）。
提問：好幾處房子不同FP上個月集中忘記還貸，這個月打2倍月供即可嗎？欠了一個月意味著什麼？
回答：每家銀行還貸規則略有不同，建議打電話問銀行。
如果欠了一個月就比較麻煩了，
如果是幾套房子都沒還，相當於集中暴雷了。
提問：蘋果園有套11年入手的老破小市值400萬，貸款還剩60萬，上班從西單換到了青年路，想把倉位優化下，建議怎麼操作？
回答：剩餘60萬優先考慮全款再抵押，
考慮到石景山老破小，有可能年代較早抵押不夠條件，所以要先確認是否90後或者帶銀行認可學區。
一切順利再融資出180萬左右，
以青年路為中心考慮，正好可以選擇一些接近400萬的甘露園老小區。
石景山的如果抵押不能且滿五唯一，也可以考慮出售，340萬現金建倉可選就多一些，十里堡青年路一些次新小區也可以選。
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