“特色小鎮建設”是國家新農村建設、新型城鎮化在新時期、新常態下的“新舉措、新模式”。根據其核心產業類型，大致可分為：旅遊小鎮、金融小鎮、文創小鎮、科技小鎮、製造小鎮、商貿小鎮等諸多類型。
但整體來看，對於特色小鎮的打造，縱觀國家層面和各個省的政策導向，以及現已落地成功的特色小鎮案例，“旅遊”或“文旅”要素成為不可忽視的重要打造因素。從頂層設計來講，大多數特色小鎮的打造也多以高星級的景區作為打造標準，或者直接申請為4A或5A級景區。這一特徵，一方面體現了特色小鎮打造建設過程中對於文化、生態、環境、消費層面的重視，另一方面，也體現了頂層設計中對於旅居時代的深刻洞察。
那麼，特色小鎮應該如何結合景區打造方法，體現特色小鎮景區化打造的優勢呢？
克而瑞樂葦（原克而瑞旅遊地產）項目總監左飛，在上週的『旅遊地產觀察實戰案例分享社群』為大家進行了具體的解析。
問題一：旅遊類的特色小鎮需要具備哪些要素？
“特色小鎮”從去年火到今年，因其帶來的機遇和利益難以估算，特別是對於地產公司，在這個傳統地產向多元化轉型的階段，這一政策無疑“撮合”了很多旅遊企業和地產公司，開始以全域旅遊為目標圈地造鎮。
在這一系列的特色小鎮申報中，就有相關傳聞說具有旅遊、歷史文化遺產等稟賦優勢的小鎮更加容易申報成功，這一說法在第一批的127箇中國特色小鎮中得到印證：旅遊類的就有64個，佔到了一半左右。
可以看出旅遊類的特色小鎮在目前，乃至未來的很長一段時間都將是特色小鎮發展的重點或者說是主推的類型，那麼旅遊類的特色小鎮需要具備哪些要素，或者說打造需要具備什麼條件呢？主要可以歸納為以下四個要素：產業、功能、生態、文脈。
首先講一下產業，特色小鎮的核心要素就是特色產業，為什麼現在這麼多的特色小鎮都是旅遊類，一定程度上也跟目前國內的現狀有很大的關係，特別是內陸地區，缺少主要的產業支持，導致旅遊資源及其產業成為了發展的捷徑，說到底，小鎮就是一個人群聚集區，人氣夠不夠，區域的產業支持起到了很大的作用。
第二個必要的元素是功能，因為小鎮的功能其實遠遠不及城市，所以才需要能夠區別於大城市的小鎮特色功能，當然旅遊類小鎮最重要的功能就是為外來遊客服務。
然後是生態與文脈，相對於產業和功能的硬性條件來講，生態更注重於遵循其自然環境，文脈則偏重於歷史文化的傳承，對於旅遊類的特色小鎮打造，目前在歷史文脈和生態資源上更容易打出特色品牌。
問題二：有一些地方政府其實是從政策上鼓勵以景區化標準建設特色小鎮的。比如杭州就鼓勵有條件的小鎮建設3A級以上景區，請問3A級景區有什麼打造標準呢？
景區化的特色小鎮打造，在浙江這個特色小鎮一路領先的省份有著很好的體現。其實浙江省發改委大概在去年已經在當時第三批省級特色小鎮創建標準中加入了“特色小鎮鼓勵以3A景區為標準建設”這一規定。
規定上說，所有特色小鎮要規劃建設成為3A級以上景區，那麼特色小鎮按景區化打造了，勢必前期開發成本也會相應的有所上升。打造3A景區，相應的基礎設施上的開發成本也會有所提高。
首先是交通方面，當然這個涉及到一級開發成本是政府還是開發商來承擔的問題，比如3A景景區的公路必須是2級以上公路，同時對場地平整，水域暢通作了要求，對於遊覽線路需要佈局合理，順暢，觀賞面大。在安全方面需要配備兼職醫務人員，對於衛生方面的公廁及垃圾箱造型僅需要保持標識醒目，與周圍景觀環境相協調即可。
對於其他遊覽、郵電服務及年接待遊客也有一定的評判標準。例如遊客中心功能齊全，有服務人員，引導標識造型有特色，導遊應具備高中以上文化程度，大專以上不少於20%，3A景區的一個重要評判標準在於接待海內外旅遊者30w人次以上。
所有的這些相對於現在的特色小鎮打造都造成了一定程度上的成本上升，但對於特色小鎮未來的趨勢，是一個很好的前置準備，提前將景區化打造標準融入到特色小鎮的打造中去，這也是浙江省特色小鎮一路走在前列的原因之一。
然後，前段時間也看到，繼浙江提出這個小鎮3A標準後，湖南也提出了要將3A這個標準納入到特色小鎮打造的標準中去。
不得不說，這個是現階段，乃至未來很長一段時間的大趨勢。
問題三：我們地塊內部目前有一些自然景區，目前是3A，如果要繼續提升旅遊吸引力，我們在整體打造3A標準的同時，景區是否需要按照5A標準打造，如何打造？
因為特色小鎮的景區化打造，在目前100個特色小鎮有99個是旅遊小鎮的情況下更容易創建出特色，打造出品牌。
所有特色小鎮要規劃建成為3A級以上景區，同時浙江省發改委還提出，其中旅遊產業特色小鎮要按5A級景區標準規劃建設，所以是否要按5A級景區打造這個觀點，在目前看來也並非前置了很多。
其實，排除政策上的要求，目前雖然以5A的標準提前打造會使前期成本上升很多，但是考慮到5A級景區對於道路，停車場，衛生間等等基礎設施有較高的要求，避免以後3A升5A時的擴建改造重來，長遠來看，更容易持續發展。
5A景區打造與前面提到的3A景區，最大的區別在於公路等級需要達到一級公路，對於醫護人員也需要專職的醫護人員，導遊員學歷要求提高到本科以上不少於30%，最大的差異在於年接待海內外旅遊者60w人次以上，其中海外旅遊者5w人次以上。
其實對於5A級景區打造標準來說，更多的是注重於軟性條件上的打造，特別是在資源環境，以及舒適度，感觀上，有一批評定標準。
問題四：在文旅新時代景區化的文旅產業運營本身開始面臨挑戰，這樣的大背景下，景區化打造的特色小鎮，如何進行區別化的小鎮運營？
特色小鎮的景區化打造運營，與以往常規形態的特色小鎮確實存在著一定的差異。
特色小鎮涵蓋的產業範圍較廣，主要鎖定最具發展基礎、發展優勢和發展特色的產業，而景區化打造的特色小鎮，主要是以旅遊產業小鎮的主要核心產業，或者是將旅遊產業作為主導產業和特色產業。
在功能方面，常規特色小鎮作為產業、文化、旅遊、社區一體化的複合載體，在一定程度上並沒有景區化打造來的專而精，同時旅遊也是特色小鎮景區化打造的必備功能。
所以在一定程度上，景區化打造的特色小鎮，在運營方面會想景區的統一運營方向靠攏，說白了，就是如何處理好旅遊環境、旅遊服務、旅遊資源和旅遊者之間的關係，如何做到合理的投入-轉換-產出。
具體景區化打造的特色小鎮運營，區別於傳統小鎮可以體現在，以下幾個，門票收入，導遊服務收入、娛樂設施收入、飲食類收入、住宿經營類收入、以及旅遊購物類收入。
但是目前市場上也已經出現了一些景區化打造後，景區經營權轉讓和分離的問題，畢竟涉及到一些內部裡利害關係，當然並不是經營不下去的脫手，也可以算是成功的一個轉型。
問題五：當下非常多的景區從管理、運營、打造都面臨著很多問題，如何突破傳統景區固有的桎梏，打造品質化的特色小鎮？
景區的品質化是可以從硬件、軟件、服務、文化特色、IP等方面提升，對於小鎮本身的特色挖掘，跟大家簡單分享一下實操案例，江西贛州的時光贛州項目。
項目位於江西贛州章貢區的七裡古鎮，規劃面積大概在195公頃左右。前期也是提出了在打造特色小鎮的同時按照5A級景區的標準來前置，對於項目地塊的核心文化進行深度挖掘，確定了主要的核心文化IP：古窯文化，理學文化，漕運文化和非遺文化，然後提出的一個項目主題打造時光4.0，針對項目本身，做了5A級景區的標準建議，包括對未來遊客量的預測，項目停車位的數量，區位，以及細節上的衛生間位數等等。
問題六：盈利模式來看，剛才提到收入方式多數以長線的運營收入為主，有沒有其他短線的變現產品，例如地產的配合?
其實在小鎮的開發打造上，地產配比是一定會有的，當然從全國經濟來看，原來的房地產黃金時期已經過去，高回報率的投資方式都會放緩，特色小鎮在產業特色的發展中深入的產業長線的投資都將成為企業的優質資產。
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