7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
根據規劃，從2019-2021年，副中心還要砸進1萬億投資，重點是建設學校、醫院、綠心公園及軌道交通：意味著還要持續加大拆遷力度。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
根據規劃，從2019-2021年，副中心還要砸進1萬億投資，重點是建設學校、醫院、綠心公園及軌道交通：意味著還要持續加大拆遷力度。
其次是新機場，三年投資達到了800個億，其中拆遷安置費用就不低於200個億。未來還要再投入2000億，耗資規模巨大。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
根據規劃，從2019-2021年，副中心還要砸進1萬億投資，重點是建設學校、醫院、綠心公園及軌道交通：意味著還要持續加大拆遷力度。
其次是新機場，三年投資達到了800個億，其中拆遷安置費用就不低於200個億。未來還要再投入2000億，耗資規模巨大。
同時2019年下半年，隨著核心區、中心城區等規劃落定出臺，更大規模的拆遷、騰退及退租還要開展：只有持續不斷盤活存量，才能建設新首都。
未來核心區還要建設新的中央政務區，中心城區也要發展及增加首都功能，這些都需要盤活大量的存量土地來發展和推動。
因此，首都真正的城市改造還在後面！
根據計劃，2017-2019年三年保障性安居工程用地已經達到了1133公頃用地，完成了既定目標的92%。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
根據規劃，從2019-2021年，副中心還要砸進1萬億投資，重點是建設學校、醫院、綠心公園及軌道交通：意味著還要持續加大拆遷力度。
其次是新機場，三年投資達到了800個億，其中拆遷安置費用就不低於200個億。未來還要再投入2000億，耗資規模巨大。
同時2019年下半年，隨著核心區、中心城區等規劃落定出臺，更大規模的拆遷、騰退及退租還要開展：只有持續不斷盤活存量，才能建設新首都。
未來核心區還要建設新的中央政務區，中心城區也要發展及增加首都功能，這些都需要盤活大量的存量土地來發展和推動。
因此，首都真正的城市改造還在後面！
根據計劃，2017-2019年三年保障性安居工程用地已經達到了1133公頃用地，完成了既定目標的92%。
由此可見，北京的城市改造力度也是空前的。
【3】
50%以上住宅供地在新城
近郊人口爆發格局確定
在北京連續兩年的供地計劃中，都已經明確提出“50%以上的住宅供地，都要集中在新城區”：其實就是特指通州、順義、房山、亦莊、大興等地。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
根據規劃，從2019-2021年，副中心還要砸進1萬億投資，重點是建設學校、醫院、綠心公園及軌道交通：意味著還要持續加大拆遷力度。
其次是新機場，三年投資達到了800個億，其中拆遷安置費用就不低於200個億。未來還要再投入2000億，耗資規模巨大。
同時2019年下半年，隨著核心區、中心城區等規劃落定出臺，更大規模的拆遷、騰退及退租還要開展：只有持續不斷盤活存量，才能建設新首都。
未來核心區還要建設新的中央政務區，中心城區也要發展及增加首都功能，這些都需要盤活大量的存量土地來發展和推動。
因此，首都真正的城市改造還在後面！
根據計劃，2017-2019年三年保障性安居工程用地已經達到了1133公頃用地，完成了既定目標的92%。
由此可見，北京的城市改造力度也是空前的。
【3】
50%以上住宅供地在新城
近郊人口爆發格局確定
在北京連續兩年的供地計劃中，都已經明確提出“50%以上的住宅供地，都要集中在新城區”：其實就是特指通州、順義、房山、亦莊、大興等地。
在上圖中，門頭溝屬於生態涵養區，將嚴控人口遷入，不再新增供地。昌平則由於是未來科學城的主要承載地，將重點新增產業用地。
所以北京住宅供地主要集中在以通州為核心的東部新區板塊：順義、亦莊、大興、房山等片區。
其中通州的常住人口已經達到160萬，到2020年將達到180萬-200萬，我們完全有理由相信通州（含北三縣）未來的總人口有可能突破500萬，達到一個Ⅰ型大城市大城市的級別。
根據規劃，到了2020年，北京中心城區至少要疏解80萬人，這也就意味著北京新城板塊至少要新增常住人口80萬。
7月26日，北京市自規委公佈了《2019年北京國有建設供地計劃》。
在這個計劃中，北京市提出了2019年土地供應三大核心原則：
第一，首次提到彈性供地原則，住宅供地最低極限僅有300公頃。
第二，存量土地供應比例不低於總供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板塊。
以上三大供地原則將會對未來北京樓市及人口流向形成巨大的影響。
【1】
住宅供地連續下降
城市進入減量發展
北京土地斷供成定局
根據2019年的供地計劃，北京市商品住宅供地計劃是600公頃，比2018年少了50公頃，比2017年少了150公頃：北京已經連續兩年減少住宅供地。
最關鍵的是，2019年的600公頃並不是確定供地規模，最確定的供地規模僅有300公頃，剩餘的300公頃還要結合市場情況統籌推進。
而就在上半年，北京住宅供地就已經超過200公頃，按照目前的年度供地計劃，下半年北京土地將基本"斷供"。
北京土地即將“斷供”的主要原因，在於兩個方面：
第一，北京商品新房庫存增長過快，控土地可實現變相去庫存的效果。
2017年，為了配合調控政策發力，北京加大馬力供地。2017年一年就供地達到了750公頃，超過了1000萬平米，近五年曆史新高。
導致的結果，就是從2018年下半年開始，北京新房存量出現激增：市場庫存從不到5萬套激增到超8萬套，未來會達到10萬套。
北京市限競房就有接近5-6萬套的庫存，足夠市場消化至少2年。
在調控政策不允許做調整的背景下，北京必須要控土地供應，實現變相去庫存的效果，否則房價不穩。
近期北京新房房價已經出現了較大規模的降價：包括亦莊、房山等地區，限競房銷售難，開發商資金困境加大，因此大範圍降價促銷。
第二，北京城市發展處於“減量”階段，土地供應能力受限。
在這個計劃中，北京市要再次減少城鄉建設用地高達30平方公里以上，這已經是北京連續三年減少城鄉建設用地規模。
2017年數據顯示，北京佔地1.6萬平米公里，但是城鄉建設規模僅有2960平方公里（含建成區），剩餘的大部分均是山區綠地河流。
根據最新城市總規要求，到2020年，北京城鄉建設用地規模要減少到2800平米公里，意味每年至少要減少30-40萬平方公里的建設用地。
城鄉建設用地的減少，嚴重製約了北京土地的供應能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，從長期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供應比例不低於55%
城區騰退/拆遷/退租力度要持續加大
在本次供地計劃中，北京2019年總供地規模約3760公頃（含住宅600公頃），其中要求至少有55%要來自於存量土地供應。
也就是說至少要有2000公頃的土地供應來自於存量土地：所謂存量土地就是已經住人或已經開發過的建設用地。
要想盤活存量土地，就必須要進行大規模的拆遷、騰退及退租。
只有這樣，才能將存量土地騰挪出來，進行新的城市開發，適用於新的城市功能。
比如通州城市副中心為了進行大規模的建設，涉及拆遷的村子就高達17個，盤活存量土地面積高達100萬平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的總投資已經接近2000個億。
根據規劃，從2019-2021年，副中心還要砸進1萬億投資，重點是建設學校、醫院、綠心公園及軌道交通：意味著還要持續加大拆遷力度。
其次是新機場，三年投資達到了800個億，其中拆遷安置費用就不低於200個億。未來還要再投入2000億，耗資規模巨大。
同時2019年下半年，隨著核心區、中心城區等規劃落定出臺，更大規模的拆遷、騰退及退租還要開展：只有持續不斷盤活存量，才能建設新首都。
未來核心區還要建設新的中央政務區，中心城區也要發展及增加首都功能，這些都需要盤活大量的存量土地來發展和推動。
因此，首都真正的城市改造還在後面！
根據計劃，2017-2019年三年保障性安居工程用地已經達到了1133公頃用地，完成了既定目標的92%。
由此可見，北京的城市改造力度也是空前的。
【3】
50%以上住宅供地在新城
近郊人口爆發格局確定
在北京連續兩年的供地計劃中，都已經明確提出“50%以上的住宅供地，都要集中在新城區”：其實就是特指通州、順義、房山、亦莊、大興等地。
在上圖中，門頭溝屬於生態涵養區，將嚴控人口遷入，不再新增供地。昌平則由於是未來科學城的主要承載地，將重點新增產業用地。
所以北京住宅供地主要集中在以通州為核心的東部新區板塊：順義、亦莊、大興、房山等片區。
其中通州的常住人口已經達到160萬，到2020年將達到180萬-200萬，我們完全有理由相信通州（含北三縣）未來的總人口有可能突破500萬，達到一個Ⅰ型大城市大城市的級別。
根據規劃，到了2020年，北京中心城區至少要疏解80萬人，這也就意味著北京新城板塊至少要新增常住人口80萬。
近郊新城人口的爆發，格局基本確定。
因此加大新城的住宅供地，基本上也是為了推動中心城區人口的外溢及疏解，新城的開發力度將會加大。
【俱樂部免費講座預告：8月1日晚7:00微信群專題講座：國家中心城市的未來及投資前景】
【本文來自微信公眾號“大山房產俱樂部”，歡迎大家關注，持續為大家提供深度、前瞻的房產內容。或者添加大山助理微信：ycim06，歡迎入群學習交流】
相關推薦
