觀點地產網一個月前，新城系A股平臺新城控股收到了上交所關於公司2018年報的問詢函，全文長達3334字，共提出16個問題，甚至被譽為史上最專業的問詢函。
無獨有偶，閩系房企泰禾，在年報發佈後的26天也收到了深交所的一番問詢。
5月8日傍晚，深交所對泰禾集團下發年報問詢函，全文3863字，涉及現金流、償債能力、實際銷售額、投資性房地產公允值變動、關聯交易披露信息等等共19個問題，並要求其於5月15日前作出書面回覆。
關於銷售、降負債、現金
深交所要求泰禾，說明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標，以及對差異原因進行分析。
據觀點指數此前公佈的數據，2018年泰禾全年合約銷售金額為1380億元。降負債方面，泰禾集團董事長黃其森曾提過，2018年泰禾負債率要力爭降至75%。
截止2018年末，泰禾資產負債率為86.88%，淨資產負債率則為384.55%。
問詢函提出，要求泰禾結合開發項目回款情況、融資能力等，說明公司相關資金安排，分析說明公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。
據2018年報顯示，泰禾經營活動產生的現金流量淨額139.31億元，期末貨幣資金為149億元，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元；同時，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元。
按此計算，貨幣資金對短期負債的覆蓋比例為0.26，截至2018年末，存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
今年以來，泰禾開始通過項目股權合作來緩解資金和債務壓力，世茂是最大的支持者。
3月份開始，泰禾陸續將旗下杭州蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州紅樹灣項目及杭州同人山莊部分股權出售予世茂，回籠資金超37億元。
關於投資性房地產
除了銷售、負債這些的話題外，問詢函也提到了關於泰禾投資性房地產方面的問詢。
年報顯示，於2018年末，泰禾投資性房地產期末餘額為176.56億元，較期初增加43.32%，主要由於本期新增多項投資性房地產項目，期末公允價值為49.16億元，均為從存貨、固定資產等科目轉入。
此外，泰禾於2018年度實現淨利潤39.1億元，同比上漲67.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為25.55億元，同比增長20.25%。其中，泰禾在2018年度合併利潤表中確認了7.44億元的公允價值變動損益。
據泰禾年報，其投資性房地產期末公允價值排名前五大項目中，“石獅泰禾廣場購物中心”、“泰禾中央廣場”、“東海泰禾購物廣場”三個項目的出租率分別為69%、79%和64%，且較上期均有不同程度下降。
此外，“泰禾大廈”項目出租率為18%，“濟南東部”項目出租率為12%，“東四環金尊府”出租率為0。對此，深交所要求泰禾說明，上述相關項目出租率下降、較低的原因。
同時，深交所也問及泰禾的項目轉換、評估方法——
就前五大項目分別說明期末評估情況，包括評估方法的選擇、主要評估參數選取過程及參數情況，期末評估值的取得過程，並結合出租率情況是說明相關資產的評估參數選取過程是否合理，相關物業是否存在減值風險。
對於新轉換的投資性房地產項目，問詢函提出，要求說明相關項目轉換原因，時點、相關項目在轉換時點的出租狀態，並提供相關證明文件。
剛披露的一季報中，泰禾投資性房地產期末餘額259.88億元，較2018年年末增長47%，變動原因同樣為“新增加的投資性房地產”。
對此，問詢函要求泰禾就新增投資性房地產項目補充披露主要項目的原會計核算方法、原賬面價值、入賬的公允價值、差額的處理方式及依據等；說明相關投資性房地產轉換是否符合會計準則關於“有確鑿證據證明房地產用途發生變化”的要求。
資產減值損失及其他
之後，問詢函還涉及資產減值損失的問題。
2018年，泰禾資產減值損失為3.74億元，佔歸屬於公司股東的淨利潤的14.64%；泰禾集團同時披露的《關於計提資產減值準備的公告》顯示，本期計提存貨跌價準備2.21億元，對應收賬款計提壞賬準備642.27萬元，對其他應收款計提壞賬準備1.47億元。
對此，問詢函要求泰禾集團補充披露，計提減值準備的具體對應資產、各項資產對應具體金額、減值測試過程、關鍵參數的選取依據等，並說明會計處理過程及依據；所涉及應收賬款、其他應收款的對手方名稱、交易背景，與公司是否存在關聯關係。
深交所大大小小的問題還有很多：關聯交易的合理性、利息資本化率的合理性、相關款項的可收回性、未計提商譽減值準備的原因等等。
最後，深交所要求泰禾披露發展戰略和未來一年的經營計劃，包括但不限於計劃增加土地儲備情況、計劃開工情況、計劃銷售情況、相關融資安排。
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