距離原定回覆時間延期11天后，三湘印象近日終以一封87頁的公告正式回覆了深交所的問詢函。
5月28日，繼新城、金科、泰禾等房企之後，三湘印象也收到了來自監管層的問詢函，深交所就其年報表現發出了14連問。
《國際金融報》記者梳理髮現，14個問題主要集中於三湘印象的文化業務和房地產業務。文化業務方面，深交所要求三湘印象披露觀印象業績承諾未能完成，資產大幅減值，張藝謀、王潮哥、樊躍等人服務期限是否到期等問題；房地產業務上，深交所重點關注三湘印象的項目佈局、拿地節奏及已完工項目未能結轉收入等問題。
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銷售下滑因受政策影響
由於觀印象本期業績大幅下滑且計提大額資產減值，房地產業務收入也下滑27%，因此三湘印象報告期內文化、地產等主營業務的發展情況及業績下滑原因是深交所關注的重點。
對此，三湘印象回覆稱，由於國家加強了地方政府性債務的相關管理政策，在2018年以後，政府投資意願降低，而觀印象主營的文旅項目的投資主體大多為地方政府背景的投資平臺，宏觀環境變化對觀印象業務發展的影響較大，導致觀印象2018年簽約數量和在洽項目數量下降。
對於去年地產銷售收入同比下滑27%的原因，三湘印象在回覆中解釋，隨著政府2017年房地產調控政策升級、2018年提出“降槓桿、控風險，追求健康持續發展”和因城施策的舉措，2017年開始，公司項目所在地政府嚴控商品房預售許可證審批核發，公司部分開發項目位於所屬區域的核心地段、核心位置，受房地產調控影響最為顯著，不能按原定計劃取得預售許可證、實現銷售，致使公司2017年房地產合同銷售金額下滑，從而導致2018年可結轉銷售收入同步下滑。2018年，公司部分竣工房地產項目同樣受項目所在地政府嚴控商品房預售許可證審批核發影響，也未能按原定計劃實現銷售，造成2018年銷售收入下滑。
此外，公告還披露了觀印象近3年的財務數據。2016-2018年，觀印象的淨利潤分別為 12749.16 萬元、13417.67 萬元和 3617.79 萬元。對於2017年度，營業收入大幅增長的情況下淨利潤卻未明顯增長的原因，三湘印象稱，主要系當年桂林廣維文華旅遊文化產業有限公司破產重整造成觀印象確認長期股權投資減值損失4712.48萬元所致。而2018年受宏觀環境影響，觀印象業務拓展情況顯著低於預期，年初《騰衝火山》項目之後未能簽約新項目，僅在執行項目《歸來三峽》實現製作收入2562.96萬元，導致製作收入較前期大幅下降90%以上，這也是2018年度實現業績顯著低於承諾業績的最主要原因。
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文旅項目不受簽約影響
觀印象受關注的另一大原因也與其核心創作團隊是以張藝謀為首的著名導演有關。
公開資料顯示，觀印象前身是由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導演發起的北京印象文化藝術中心。2016年觀印象被三湘印象收購，上述三位核心導演承諾在觀印象繼續服務期限為三年。
圖片來源：圖蟲創意
如今，張藝謀等導演承諾的服務期限已到期，有業內人士擔心，如果張藝謀等未來不再與觀印象續約，那麼三湘印象的文旅產業發展是否將受影響。
三湘印象於回覆函中表示，張藝謀合約已於2019年5月到期，未來公司將繼續努力尋求與張藝謀導演的合作，王潮歌和樊躍的合約也於2018年7月到期，到期後其並未與觀印象簽訂服務協議。而由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導演創作完成的現有演出項目均在正常公演中，因此不會因導演未與觀印象簽訂服務協議而對現有項目產生影響。
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謹慎拿地，重點降負債
除了觀印象頗受關注外，深交所還在問詢中提及，三湘印象房地產業務主要集中在上海地區，且近3年新增土儲僅一宗，要求其結合地產行業發展情況說明房地產業務的定位及未來的發展方向。
三湘印象回覆稱，拿地節奏是考慮到公司現有的土地儲備相對充足，可滿足企業近幾年開發銷售的需求，因此公司作出了“穩步發展房地產業”的戰略選擇。因此，在此時點拿地趨於謹慎，目前將工作的重點放在降低負債率以及推進存量土地的開發、預售許可證的取得和存貨的銷售工作上。
降負債方面，2019年一季度，公司利潤為3.81億元，同比增長579.16%，資產負債率降低至51.9%。擴土方面，三湘稱未來將在深耕上海房地產市場的同時，積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區三大城市群開發建設，計劃短期內將擇機在以上區域新增土地儲備。
此外，期末存貨問題也是深交所此次重點關注所在。問詢函指出，公司多數項目完工時間在2017年末及之前，而2018年房地產業務存貨週轉率約為0.148，因此，深交所要求三湘印象明示已完工項目長期未能結轉收入的原因，以及公司及行業近3年存貨週轉率變化情況。
三湘印象對此表示，公司2018年度末已完工存貨餘額23.29億元，主要由三湘海尚福邸(上海浦東)、虹橋三湘廣場(上海閔行)項目構成，約佔已完工項目存貨餘額的61%。存貨週轉率較低的主要原因是2018年項目所在地政府嚴控新房預售許可證，使得公司未能及時取得所有完成開發項目的預售許可證，影響了公司的銷售及交付進度，從而導致存貨週轉率下降。
公告顯示，報告期內，三湘印象共有約94.76億元的存貨，其中78.27%(約合74.17億元)的待銷售樓盤都是位於城市核心區域，或是國家級高新技術產業開發區。今年以來，位於上海的三湘海尚福邸和杭州的海尚觀邸相繼取得預售證，報告期末，這兩個項目的存貨銷售了29.94億元，存貨週轉速度已經得到迅速提升。目前，公司正在加緊對其餘項目銷售許可證的申領工作，隨著預售許可證的取得，其餘存貨將會迅速去化，為公司帶來充足的現金流。
編輯 沈玉潔
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