'軌道交通6號線（蘇州大學站）項目商業房地產基準價意見與建議'

這裡給大家分享一篇作者我給客戶撰寫的，提交給當地人民政府的意見與建議書，成功提高基準價的實際案例。

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關於軌道交通6號線（蘇州大學站）項目

商業房地產基準價意見與建議

尊敬的各級領導：

十梓街位於蘇州古城區，東起蘇州大學校門口，向西過望星橋，穿越鳳凰街、五卅路，於飲馬橋北堍至人民路，與路西側的道前街相連。原是相連的三條街道：望星橋以東稱天賜莊，望星橋至鳳凰街名嚴衙前，鳳凰街至人民路為十梓街。1966年合稱紅旗東路，1980年改今名並沿用至今。

十梓街路長1617米，十梓街東起蘇州大學正門（西門），向西過望星橋，穿越鳳凰街、五卅路，至人民路（飲馬橋北堍），與人民路西側道前街相對。

民間俗語“太平署前樹十梓”，而蘇州十梓街乃舊時官署（吳王子誠及平江府署）前橫街，亦傳街上曾植梓樹十棵，故名。十梓街原為相連的三條街道，望星橋以東稱天賜莊，望星橋至鳳凰街段稱嚴衙前，鳳凰街至人民路段稱十梓街。1966年“文革”起，合稱紅旗東路。1980年改為今名。

天賜莊古名姜家巷。明代兵部右侍郎韓雍在此建葑溪草堂，又名天賜莊。其地遂稱韓衙前。清乾隆時已名天賜莊。清末，美國基督教衛理公會來此創辦東吳大學、博習醫院，建聖約翰教堂。嚴衙前古名積慶寺巷。明代為大學士嚴訥故里，遂改稱嚴衙前。本街近現代名人故居甚多，最著名的有博習醫院院長陳王善繼，兒科醫學專家陳務明，版本學家、上海圖書館館長顧廷龍，山水畫家俞子才，文學家黃摩西等人的舊居。十梓街則因古有梓樹而得名。古人以梓為百木之長，呼之為木王。東漢冀州刺史應順廉直無私，賞罰必信，事後母至孝，傳有梓樹生於廳堂上之異，遂有“太守署前樹十梓”之語。此街位於古代子城官署之前，故有此名。

十梓街作為蘇州市的歷史文化古街，不僅有著深厚的歷史文化背景，還已經成為蘇州古城最為繁華的中央商業街。輻射力遍及全市，乃至全國。全國各地的遊客以一句“太平署前樹十梓”，慕名而來。

以上是十梓街的簡要歷史，這裡的故事，三天三夜也訴說不完。十梓街街道上被移栽砍伐的法國梧桐樹葉在春風中搖曳一般，軌道6號線的建設未來也在向我們招手。

我們全體被搬遷人有責任，當好軌道6號線的主人翁，我們全體被搬遷人有義務，做好宣傳人帶頭人。

經過這些天全體被搬遷人的努力，調查、收集、取證、測算，結合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三十條，《房地產估價規範》商業房地產估價方法選擇等法律法規規範，對補償方案基準價提出以下意見與建議，望及時調整，正式展開徵收補償工作：

一、十梓街商業房地產估價應選取新建商品房作為估價案例

（一）縱觀我國房地產市場銷售房屋的情況,可按房屋建成時間、價格等因素將房地產市場銷售商業房屋分為四大類,分別是舊房、次新房、新建商品房，高檔房（別墅洋房）；而對於商業房屋，僅分為舊房、新建商品房兩類。

（二）被徵收人獲得補償、補助後，應當可以購買與被徵收房屋同類地區、同建築面積的何種房屋，而對於本項目商業房地產被搬遷人應當可以購買與被徵收房屋同類地區、同建築面積、同等租金、經營收益的何種商業房地產，是問題的核心。

（三）《條例》規定了“不低於類似房地產市場價格”的補償原則,但對所有被徵收房屋的補償並沒有設定“不低於類似房地產市場價格”的具體要求。《物權法》規定，徵收住宅房屋應當保障被徵收人居住條件，那麼徵收商業房地產，同樣也要保障被徵收人的使用經營條件。

（四）被徵收人通過補償、補助可以購買舊房，是一個最低目標，僅僅只是實現了《物權法》規定的不低於原居住（經營使用）條件的法律目的，本次政府實施房屋搬遷是為了軌道交通建設，改善城市交通條件和提升城市功能，實現更好的生活條件。因此,以舊換舊,不符合房屋徵收的初衷，不是公共利益的應有之義。

（五）十梓街的“唯一性”與無交易案例。通過第一條的介紹，十梓街作為蘇州古城內唯一一條富有文化、歷史及商業一體的中央商業街，並無“分店”，即使是周邊舊商業房地產，正常市場成交交易罕見，選用市場法確定商業基準價時不宜選用舊商業房地產作為比較案例，以商品房作為保障被徵收人經營使用條件的標準應當是更為合理的。

二、應增加選擇貨幣補償方式的貨幣補助

（一）概念

貨幣補助一般是指政府對選擇貨幣補償方式的被徵收人，在房屋價值補償的基礎上，按照被徵收房屋價值的一定比例，給予額外的補貼，並以貨幣形式支付。給予被徵收人貨幣補助，其主要目的是鼓勵被徵收人選擇貨幣補償的方式的情形下，彌補被徵收房屋與同類地區新建商品房的價格差異。

（二）本項目應給予貨幣補助的理由

1、經營風險：經營風險是每一個市場經濟主體應當自行承擔得義務，本次搬遷（徵收）經營用途（商業門店）房屋，已對停產停業損失進行了補償，用於彌補因徵收帶來的經營風險，但根據實事求是原則，本次搬遷（徵收）範圍內的商業門店，出租經營收益穩定，且租金一直呈現漲勢，經營風險值極低，在停產停業損失不及一個季度的租金損失的事實基礎上，應給予選擇貨幣補償被搬遷（徵收）人貨幣補助。

2、產權調換房屋的不合理：

（1）本次搬遷（徵收）項目提供的長江花園小區、虎池苑小區，經被搬遷（徵收）人調查，同等面積條件下的臨街商鋪租金僅為十梓街門店租金的1/4。

（2）工作日每日有效人車流指標計測數量顯示，用於產權調換的小區商業街不及被搬遷（徵收）十梓街的約1/10，週末節假日的1/20。每日有效人車流指標對於商業房地產來說，直接影響著收益概率。

（3）公攤面積損失不再累述。

3、案例：《西安市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第二十四條規定：“被徵收人選擇國幣補償的，按被徵收房屋評估價值的20%給予補貼。”

（三）基於上述理由，被搬遷（徵收）人無法選擇產權調換這一補償方式，僅有選擇唯一貨幣補償的情況下，應給予被搬遷（徵收）人選擇貨幣補償方式的貨幣補助。

三、市場法需要增加並充分考慮的實物狀況估價因素

依據中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫的教材《房地產估價案例與分析》中第二章，影響商業房地產價格因素第二款，影響商業房地產價格的主要實物狀況所示，應在本次。

（1）建築品質

商業房地產自身的建築品質包括建築結構、裝飾裝修、設施、建築平面、外觀、門面寬窄等，對於估價對象被搬遷（徵收）商業房地產，其建築品質中的外觀為仿古建築中的徽派建築，不同於其它一般商業房地產。

（2）無形價值

在注重品牌、文化品位的時代，商業房地產價值中無形價值所佔比重越來越大，對於位於集歷史、文化和中央商業街十梓街的估價對象來說，估價應對附屬於有形商業房地產的無形價值進行考慮。

四、未達到樓面地價與房地產市場價比基本標準

根據2016年蘇州市年度基準地價更新結果表，十梓街在蘇州市區（姑蘇區、高新區、工業園區）商服用途土地級別一級範圍內，設定容積率1.5，地面基準地價為45870元/㎡，樓面基準地價為30580元/平方米。

以十梓街157號為例，房屋登記面積59.64㎡，土地使用權面積27.7㎡，容積率為2.15。本次搬遷評估單價為46831元/㎡，房地產（房地合一價值）評估價值為2247064元。如果土地單獨估價，評估價值約為1300000元，樓面地價約為21797元/㎡。其中地價與房價比（樓面地價與房地產市場價的比）為21797/46831=0.47，即比例為47%，而全國的平均水平為23.2%，最高為30%，案例中的樓面地價為定值，房地產市場價值過低，也就是我們本次搬遷補償方案中的基準價過低。達到全國平均水平，房地產市場售價應該達到93953元/㎡，達到全國最高水平房地產市場售價亦需要達到72657元/㎡（下述第四條3個案例的出讓地價與建議售價的比可以印證比例合理性）。

五、採用收益法進行估價

本次採用收益法計算估價對象的評估價值選用的收益法公式為：

V=A÷（r-b）×{1－[（1+b）/(1+r)]^n }

V──收益價值；

A──未來第一年淨收益；

r──報酬率；

b──房地產收益增長率；

n──收益年限。

1、估算出租年總有效毛收入

（1）租金水平的確定

估價對象位於十梓街中央商業街（參考十梓街426號門面網掛租金標準），9200元/月，建築面積40㎡，進深9.4m，寬深比0.45。

（2）房屋空置和租金損失率的確定

根據市場調查，該區域內房屋在上一個承租人退租到新的租戶進入時間相隔約半個月，則房屋空置期約=0.5個月/12個月=4%；房地產出租時可能存在的因承租人經濟狀況、信用狀況變化、其他突發狀況等導致延期支付租金、少付租金或不付租金所造成的租金損失，根據市場平均水平，考慮估價對象為商業房地產，其月租金水平較低，其租金損失率取物業租金收入的2%，則空置率和租金損失率為4%+2%=6%。

（3）該房屋年租金有效毛收入

該類房地產空置率和租金損失率為6%，該類的房地產可出租面積一般按建築面積計算，則其可出租率為100%，則估價對象年租金有效毛收入為：

年有效毛收入=月租金×建築面積×12個月×（1-空置和租金損失率）×可出租率

=230×40.00×12×（1-6%）×100%

=103776元/年。

（4）其他收入

其他收入包括押金利息收入、經營收入分成、物業管理費收入等，商業房地產多為產權人個人所有，其他收入主要為押金利息收入，且押金利息以外的收入涉及複雜的核算條件和稅費抵扣等條款，且易隨經營狀況變化，難以準確全面考慮，故本次評估僅考慮押金的利息收入。根據上面三個租金案例的押金數額，一般押金多數為1個月的租金或按某個整數數額，大多數為一個月租金，押金在簽訂租約時一次性支付，在租期到期時一次性無息退還，由此出租人可獲取因持有押金而產生的利息或其他收入；該押金在租賃期內要保證隨時退還押金的情況下，一般作為普通存款處理，不宜作為長期投資使用。鑑於價值時點，銀行1年期定期存款基準利率為1.50%，則其他收入為：

年其他收入=月租金×建築面積×1×存款利率

=230×40.00×1×1.50%

=138元/年

（5）房地產年有效總收入

估價對象年有效總收入=年租金有效毛收入+其他收入

=103776+138

=103914元/年

2、確定年運營費用

①管理費：經市場調查，對於出租的房地產進行管理，一般會發生交通費、人員工資、通訊費等經營管理費用，通常按照年出租總收益的1%-3%計算，經綜合分析估價對象的自身特點，本次評估確定管理費為年租金的2.00%。

管理費=房地產年有效總收入×管理費費率

=103914×2.00%

=2078元/年

②出租稅費：依據《江蘇省個人出租房屋稅收徵管暫行辦法》，個人出租房屋應就取得的租金收入按規定繳納增值稅及附加、房產稅等稅費綜合費率為5%。則出租稅費為4948元。

③維修費：按照一般租約條款，在承租人正常使用的情況下，出租人應承擔出租房屋的維修責任，其中主要為結構部分的修繕和維護更新，其傢俱家電和室內裝修由承租人負責。根據估價人員市場調查，房屋維修費一般以提取維修基金的方式處理，以房屋造價為基數按比例每年提取，在實施修繕和維護更新時投入使用；視不同房屋的實際情況，一般提取比例為1.5%-2%之間。估價人員通過對估價對象建築結構、新舊程度、設備設施等各方面的情況進行分析，對比不同類型房屋的造價信息，確定估價對象的維修費率為1.50%。

估價對象房屋為混合結構，殘值率為2%，耐用年限為50年，房屋於2002建成，已使用17年，參照江蘇省2018年下半年標準造價指數，結合估價對象的實際情況，房屋重置價計算過程如下：

序號

項目

標準或比率

單價（元/㎡）

備註

說明

1

開發成本

2077.02

2+3+4+5+6

2

房屋建築安裝工程費

1917

1917

江蘇省2018年下半年標準造價指數，結合估價對象的實際情況

直接工程費+間接費+利潤+稅金，即房屋工程造價

3

勘察設計及前期工程費

6%

115.02

以2為基數計算

包括可行性研究、規劃、勘察設計及三通一平

4

公共配套設施建設費

25

25.00

按當地配套費收費標準計算

包括非盈利性的公共配套設施建設費用

5

基礎設施建設費

0

0.00

建設項目範圍內的道路、水電、通訊、排水、燃氣、熱力等設施

6

開發期間稅費

20

20

建築渣土處理費、白蟻防治費、牆改基金、散裝水泥專項基金、土地使用稅等

7

管理費用

3.0%

62.31

以1為基數計算

建設單位管理和組織房地產開發活動所發生的各種費用

8

銷售費用

3.0%

88.83

以12為基數計算

預售或銷售開發完成後的房地產的必要支出

9

投資利息

4.35%

47.95

一年期貸款基準利率4.35%計算,建設期1年

包括開發成本、管理費用和銷售費用的利息

10

銷售稅費

5.60%

165.82

以12為基數計算

銷售開發完成後的房地產應由賣方負擔的繳納稅費

11

開發利潤

25%

519.26

以1為基數計算

正常條件下建設單位所能獲得的回報

12

重置價格

2961

1+7+8+9+10+11

則房屋重置單價為2961元/㎡。

建築物現值=房屋重置單價×建築面積-房屋重置單價×建築面積×（1-殘值率）×房屋已使用年限÷房屋耐用年限

=2961×40.00-2961×40.00×（1-2%）×17÷50

=78976元

維修費=建築物現值×維修費費率

=78976×1.50%

=1185元/年

④保險費：通常情況下，出租人有可能會基於不可預見因素等風險考慮而自行購買商業保險，或在有抵押或其他他項權利限制時，被要求購買某些強制性保險，以保證債權人或其他相關權利人的權益。相關保險條款只保障房屋所有權人或部分房屋所有權，不保障土地使用權，因而，如考慮房屋保險，應以房屋的重置價為基數。

經過調查，房屋保險費每年按合同約定支付，一般以房屋當年扣減折舊後的重置成新價值為基數，即建築物現值，不同保險機構有不同的保險費率，一般在0.15%-0.2%之間。受折舊的影響，房屋的重置成新價值基本處於遞減狀態，但由於保險費率較低，對評估價值影響甚微，為簡化處理，估價人員確定估價對象的保險費率為0.15%，建築物現值為78976元，不考慮房屋重置成新價值的變動情況。

保險費=建築物現值×保險費費率

=78976×0.15%

=118元/年

則：運營費用=管理費+出租稅費+維修費+保險費

=2078+4927+1185+118

=8329元/年

3、確定房地產未來第一年淨收益A

房地產未來第一年淨收益A=房地產年有效總收入-年運營費用

=103914-8329

=95585元

4、選用適當的報酬率r

報酬率實質上是一種投資的收益。報酬率的求取方法有三種：市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法。

本次評估根據當地房地產市場上同類房地產項目的平均收益率，採用累加法測算。

累加法為安全利率加風險調整值。

安全利率是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本，風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象自身及其所在的區域、行業、市場等存在的風險的補償。其計算公式為：

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率，其中：

①安全利率可選用國務院金融主管部門公佈的同一時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率，本次評估取2015年10月24日央行最新公佈的一年期存款利率1.50%。

②投資風險補償率，是指當投資者對投資於收益不確定、具有一定風險的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。

投資風險補償率包括投資週期風險、退出損失風險、競爭能力風險、投資規模風險、收益穩定性風險、市場規模和成熟度風險、市場失衡的可能性風險和政策風險八項，綜合分析目前蘇州市房地產市場狀況，投資風險補償率取2.50%。

③管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償；房地產投資要求的管理工作一般高過存款、證券等收益。

管理負擔補償率包括管理難易程度、管理對價值的影響程度、管理的成本費用水平和專業性四項，估價對象為商業房地產，多為產權人自行管理，其影響不大，本次綜合估價對象和目前商業房地產市場狀況，管理負擔補償率取1.00%。

④缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由於缺乏流動性所要求的補償。房地產於存款、股票、債券、黃金相比，買賣困難，變現能力弱。

缺乏流動性補償率一般為0-2%，是根據估價人員調查行業相關情況，並結合估價人員的專業分析，估價對象是否為通用性，在市場上能否自由出售，處於市場活躍狀態，是否受到限制，考慮這些因素判定缺乏流動性補償率為1.50%。

⑤投資帶來的優惠，是指由於投資房地產可能獲得某些額外的好處，例如易於獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得額外好處，投資者之間競爭的結果也會要求作相應的扣減。

根據估價人員調查行業相關情況，並結合估價人員的專業分析，估價對象類別的房地產能夠獲得所得稅抵扣的優惠，本次評估對所得稅抵扣的優惠率取0.50%。

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率

=1.50%+2.50%+1.00%+1.50%-0.50%

=6.00%

5、確定收益年限n

估價對象房屋為鋼混結構，經濟耐用年限為50年，2002年建成，建築物剩餘經濟壽命為33年，估價對象土地剩餘使用年限為商服用地使用年限33年（2052年到期），即土地剩餘使用年限為33年，土地剩餘使用年限等於建築物剩餘經濟壽命，故估價對象收益年限為33年。

6、確定房地產收益增長率b

根據市場調查，估價對象所在區域租金變動比較穩定，租金年增長率一般為3%-8%，根據上述分析及周邊的租賃情況，分析確定估價對象在剩餘收益年限內每年的平均租金增長率b為4.50%。

7、計算房地產的收益價值V

根據公式

V=A÷（r-b）×{1－[（1+b）/(1+r)]^n }

=95585÷（6.00%-4.50%）×{1－[（1+4.50%）/(1+6.00%)]^33}

=2390872元

8、計算估價對象單價

評估單價=房地產收益價值÷建築面積

=2390872÷40.00

=59772元/㎡

六、收益法還可以採用持有加轉售模式進行測算

另外，根據《房地產估價規範》（GB/T 50291-2015），收益法估價，當採用報酬資本化法時，應區分全剩餘壽命模式和持有加轉售模式。從理論和實際上來看，房地產估價收益法持有加轉售模式更加貼近市場，模擬普通的市場投資行為，測算出的收益價值更加準確合理，估價機構可以採用持有加轉售模式進行測算，更能反映商業房地產市場價值。

七、採用售租比推算商業房地產價值

依據中國房地產行業協會主辦的中國房價行情網公示的蘇州區縣市售租比排行（商鋪）顯示：太倉市售租比（年）為33。按照第二條案例中的租金水平，參考此售租比，房地產售價應為7.67×12×31×30=85597元/平方米。位於姑蘇區的十梓街售價應在此標準之上。

八、類似房地產建議售價

經在蘇州市房地產市場和交易管理中心查詢，同在蘇州市姑蘇區，且區位條件明顯劣於被搬遷商業房地產區的三處商業房地產市場建議售價明顯高於本項目中補償方案的商業基準價。

案例①美泰美商業廣場（商業土地級別為二級）一層商業門面，建築面積為46㎡至59㎡不等，建議售價58000元/㎡，至72000元/㎡不等，公攤係數達到92%（即建築面積為46.22㎡商業門面，公攤面積為22.1750㎡，套內建築面積僅為24.0430㎡）；

案例②寶帶西路1177號（商業土地級別為三級）一層商業門面，建築面積57.74㎡，建議售價65000元/㎡，公攤係數26.5%（即建築面積57.74㎡門面，公攤面積12.0910㎡，套內建築面積45.6480㎡）；

案例③蓮升路777號平江天地商業中心（商業土地級別為三級）一層商業門面，建築面積45.79㎡至48.94㎡不等，建議售價80000元/㎡，公攤係數（即建築面積45.79㎡門面，公攤面積11.0760㎡，套內建築面積34.71㎡）。

三個案例均價達到70000元/㎡。假如以此三個案例作為比較法比較案例，估價對象比準價格遠大於70000元/㎡。

九、結論

（一）《搬遷補償方案》內商業房地產基準價遠低於類似房地產市場售價；

（二）運用合理真實租金或者客觀租金，經收益法測算，被搬遷商業房地產單價遠高於《搬遷補償方案》內商業房地產基準價；

（三）需要增加選擇貨幣補償方式的貨幣補助；

（四）以新建商品房屋市場價作為比較案例，運用市場法測算被搬遷商業房地產價值，並不違反《國有土地上房屋徵收與補償》第十九條“不得低於”精神。

（五）基於以上調查依據，結合四種測算推算，選用任何估價方法計算，被搬遷商業房地產基價應不低於72007元/㎡。

軌道交通建設項目利國利民，我們作為被搬遷人無條件支持國家建設，但被搬遷商業房地產基準價格確實過低，懇請徵收方協同估價機構重新確定估價思路，選用合理的估價方法與參數，考慮區位等各種影響估價結果的因素，計算商業房地產基準價，制定合情合理合法的補償方案與補償標準。

二〇一九年五月十五日

提出意見人：

"

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我這裡尋求與律師事務所的合作，可以擔任頭條號的專職兼職編輯。有償接受企業與個人、團體的委託、諮詢，給予大家最專業的徵收拆遷諮詢，讓大家的利益最大化。如果有需要，請私信聯繫我。

關於軌道交通6號線（蘇州大學站）項目

商業房地產基準價意見與建議

尊敬的各級領導：

十梓街位於蘇州古城區，東起蘇州大學校門口，向西過望星橋，穿越鳳凰街、五卅路，於飲馬橋北堍至人民路，與路西側的道前街相連。原是相連的三條街道：望星橋以東稱天賜莊，望星橋至鳳凰街名嚴衙前，鳳凰街至人民路為十梓街。1966年合稱紅旗東路，1980年改今名並沿用至今。

十梓街路長1617米，十梓街東起蘇州大學正門（西門），向西過望星橋，穿越鳳凰街、五卅路，至人民路（飲馬橋北堍），與人民路西側道前街相對。

民間俗語“太平署前樹十梓”，而蘇州十梓街乃舊時官署（吳王子誠及平江府署）前橫街，亦傳街上曾植梓樹十棵，故名。十梓街原為相連的三條街道，望星橋以東稱天賜莊，望星橋至鳳凰街段稱嚴衙前，鳳凰街至人民路段稱十梓街。1966年“文革”起，合稱紅旗東路。1980年改為今名。

天賜莊古名姜家巷。明代兵部右侍郎韓雍在此建葑溪草堂，又名天賜莊。其地遂稱韓衙前。清乾隆時已名天賜莊。清末，美國基督教衛理公會來此創辦東吳大學、博習醫院，建聖約翰教堂。嚴衙前古名積慶寺巷。明代為大學士嚴訥故里，遂改稱嚴衙前。本街近現代名人故居甚多，最著名的有博習醫院院長陳王善繼，兒科醫學專家陳務明，版本學家、上海圖書館館長顧廷龍，山水畫家俞子才，文學家黃摩西等人的舊居。十梓街則因古有梓樹而得名。古人以梓為百木之長，呼之為木王。東漢冀州刺史應順廉直無私，賞罰必信，事後母至孝，傳有梓樹生於廳堂上之異，遂有“太守署前樹十梓”之語。此街位於古代子城官署之前，故有此名。

十梓街作為蘇州市的歷史文化古街，不僅有著深厚的歷史文化背景，還已經成為蘇州古城最為繁華的中央商業街。輻射力遍及全市，乃至全國。全國各地的遊客以一句“太平署前樹十梓”，慕名而來。

以上是十梓街的簡要歷史，這裡的故事，三天三夜也訴說不完。十梓街街道上被移栽砍伐的法國梧桐樹葉在春風中搖曳一般，軌道6號線的建設未來也在向我們招手。

我們全體被搬遷人有責任，當好軌道6號線的主人翁，我們全體被搬遷人有義務，做好宣傳人帶頭人。

經過這些天全體被搬遷人的努力，調查、收集、取證、測算，結合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三十條，《房地產估價規範》商業房地產估價方法選擇等法律法規規範，對補償方案基準價提出以下意見與建議，望及時調整，正式展開徵收補償工作：

一、十梓街商業房地產估價應選取新建商品房作為估價案例

（一）縱觀我國房地產市場銷售房屋的情況,可按房屋建成時間、價格等因素將房地產市場銷售商業房屋分為四大類,分別是舊房、次新房、新建商品房，高檔房（別墅洋房）；而對於商業房屋，僅分為舊房、新建商品房兩類。

（二）被徵收人獲得補償、補助後，應當可以購買與被徵收房屋同類地區、同建築面積的何種房屋，而對於本項目商業房地產被搬遷人應當可以購買與被徵收房屋同類地區、同建築面積、同等租金、經營收益的何種商業房地產，是問題的核心。

（三）《條例》規定了“不低於類似房地產市場價格”的補償原則,但對所有被徵收房屋的補償並沒有設定“不低於類似房地產市場價格”的具體要求。《物權法》規定，徵收住宅房屋應當保障被徵收人居住條件，那麼徵收商業房地產，同樣也要保障被徵收人的使用經營條件。

（四）被徵收人通過補償、補助可以購買舊房，是一個最低目標，僅僅只是實現了《物權法》規定的不低於原居住（經營使用）條件的法律目的，本次政府實施房屋搬遷是為了軌道交通建設，改善城市交通條件和提升城市功能，實現更好的生活條件。因此,以舊換舊,不符合房屋徵收的初衷，不是公共利益的應有之義。

（五）十梓街的“唯一性”與無交易案例。通過第一條的介紹，十梓街作為蘇州古城內唯一一條富有文化、歷史及商業一體的中央商業街，並無“分店”，即使是周邊舊商業房地產，正常市場成交交易罕見，選用市場法確定商業基準價時不宜選用舊商業房地產作為比較案例，以商品房作為保障被徵收人經營使用條件的標準應當是更為合理的。

二、應增加選擇貨幣補償方式的貨幣補助

（一）概念

貨幣補助一般是指政府對選擇貨幣補償方式的被徵收人，在房屋價值補償的基礎上，按照被徵收房屋價值的一定比例，給予額外的補貼，並以貨幣形式支付。給予被徵收人貨幣補助，其主要目的是鼓勵被徵收人選擇貨幣補償的方式的情形下，彌補被徵收房屋與同類地區新建商品房的價格差異。

（二）本項目應給予貨幣補助的理由

1、經營風險：經營風險是每一個市場經濟主體應當自行承擔得義務，本次搬遷（徵收）經營用途（商業門店）房屋，已對停產停業損失進行了補償，用於彌補因徵收帶來的經營風險，但根據實事求是原則，本次搬遷（徵收）範圍內的商業門店，出租經營收益穩定，且租金一直呈現漲勢，經營風險值極低，在停產停業損失不及一個季度的租金損失的事實基礎上，應給予選擇貨幣補償被搬遷（徵收）人貨幣補助。

2、產權調換房屋的不合理：

（1）本次搬遷（徵收）項目提供的長江花園小區、虎池苑小區，經被搬遷（徵收）人調查，同等面積條件下的臨街商鋪租金僅為十梓街門店租金的1/4。

（2）工作日每日有效人車流指標計測數量顯示，用於產權調換的小區商業街不及被搬遷（徵收）十梓街的約1/10，週末節假日的1/20。每日有效人車流指標對於商業房地產來說，直接影響著收益概率。

（3）公攤面積損失不再累述。

3、案例：《西安市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第二十四條規定：“被徵收人選擇國幣補償的，按被徵收房屋評估價值的20%給予補貼。”

（三）基於上述理由，被搬遷（徵收）人無法選擇產權調換這一補償方式，僅有選擇唯一貨幣補償的情況下，應給予被搬遷（徵收）人選擇貨幣補償方式的貨幣補助。

三、市場法需要增加並充分考慮的實物狀況估價因素

依據中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫的教材《房地產估價案例與分析》中第二章，影響商業房地產價格因素第二款，影響商業房地產價格的主要實物狀況所示，應在本次。

（1）建築品質

商業房地產自身的建築品質包括建築結構、裝飾裝修、設施、建築平面、外觀、門面寬窄等，對於估價對象被搬遷（徵收）商業房地產，其建築品質中的外觀為仿古建築中的徽派建築，不同於其它一般商業房地產。

（2）無形價值

在注重品牌、文化品位的時代，商業房地產價值中無形價值所佔比重越來越大，對於位於集歷史、文化和中央商業街十梓街的估價對象來說，估價應對附屬於有形商業房地產的無形價值進行考慮。

四、未達到樓面地價與房地產市場價比基本標準

根據2016年蘇州市年度基準地價更新結果表，十梓街在蘇州市區（姑蘇區、高新區、工業園區）商服用途土地級別一級範圍內，設定容積率1.5，地面基準地價為45870元/㎡，樓面基準地價為30580元/平方米。

以十梓街157號為例，房屋登記面積59.64㎡，土地使用權面積27.7㎡，容積率為2.15。本次搬遷評估單價為46831元/㎡，房地產（房地合一價值）評估價值為2247064元。如果土地單獨估價，評估價值約為1300000元，樓面地價約為21797元/㎡。其中地價與房價比（樓面地價與房地產市場價的比）為21797/46831=0.47，即比例為47%，而全國的平均水平為23.2%，最高為30%，案例中的樓面地價為定值，房地產市場價值過低，也就是我們本次搬遷補償方案中的基準價過低。達到全國平均水平，房地產市場售價應該達到93953元/㎡，達到全國最高水平房地產市場售價亦需要達到72657元/㎡（下述第四條3個案例的出讓地價與建議售價的比可以印證比例合理性）。

五、採用收益法進行估價

本次採用收益法計算估價對象的評估價值選用的收益法公式為：

V=A÷（r-b）×{1－[（1+b）/(1+r)]^n }

V──收益價值；

A──未來第一年淨收益；

r──報酬率；

b──房地產收益增長率；

n──收益年限。

1、估算出租年總有效毛收入

（1）租金水平的確定

估價對象位於十梓街中央商業街（參考十梓街426號門面網掛租金標準），9200元/月，建築面積40㎡，進深9.4m，寬深比0.45。

（2）房屋空置和租金損失率的確定

根據市場調查，該區域內房屋在上一個承租人退租到新的租戶進入時間相隔約半個月，則房屋空置期約=0.5個月/12個月=4%；房地產出租時可能存在的因承租人經濟狀況、信用狀況變化、其他突發狀況等導致延期支付租金、少付租金或不付租金所造成的租金損失，根據市場平均水平，考慮估價對象為商業房地產，其月租金水平較低，其租金損失率取物業租金收入的2%，則空置率和租金損失率為4%+2%=6%。

（3）該房屋年租金有效毛收入

該類房地產空置率和租金損失率為6%，該類的房地產可出租面積一般按建築面積計算，則其可出租率為100%，則估價對象年租金有效毛收入為：

年有效毛收入=月租金×建築面積×12個月×（1-空置和租金損失率）×可出租率

=230×40.00×12×（1-6%）×100%

=103776元/年。

（4）其他收入

其他收入包括押金利息收入、經營收入分成、物業管理費收入等，商業房地產多為產權人個人所有，其他收入主要為押金利息收入，且押金利息以外的收入涉及複雜的核算條件和稅費抵扣等條款，且易隨經營狀況變化，難以準確全面考慮，故本次評估僅考慮押金的利息收入。根據上面三個租金案例的押金數額，一般押金多數為1個月的租金或按某個整數數額，大多數為一個月租金，押金在簽訂租約時一次性支付，在租期到期時一次性無息退還，由此出租人可獲取因持有押金而產生的利息或其他收入；該押金在租賃期內要保證隨時退還押金的情況下，一般作為普通存款處理，不宜作為長期投資使用。鑑於價值時點，銀行1年期定期存款基準利率為1.50%，則其他收入為：

年其他收入=月租金×建築面積×1×存款利率

=230×40.00×1×1.50%

=138元/年

（5）房地產年有效總收入

估價對象年有效總收入=年租金有效毛收入+其他收入

=103776+138

=103914元/年

2、確定年運營費用

①管理費：經市場調查，對於出租的房地產進行管理，一般會發生交通費、人員工資、通訊費等經營管理費用，通常按照年出租總收益的1%-3%計算，經綜合分析估價對象的自身特點，本次評估確定管理費為年租金的2.00%。

管理費=房地產年有效總收入×管理費費率

=103914×2.00%

=2078元/年

②出租稅費：依據《江蘇省個人出租房屋稅收徵管暫行辦法》，個人出租房屋應就取得的租金收入按規定繳納增值稅及附加、房產稅等稅費綜合費率為5%。則出租稅費為4948元。

③維修費：按照一般租約條款，在承租人正常使用的情況下，出租人應承擔出租房屋的維修責任，其中主要為結構部分的修繕和維護更新，其傢俱家電和室內裝修由承租人負責。根據估價人員市場調查，房屋維修費一般以提取維修基金的方式處理，以房屋造價為基數按比例每年提取，在實施修繕和維護更新時投入使用；視不同房屋的實際情況，一般提取比例為1.5%-2%之間。估價人員通過對估價對象建築結構、新舊程度、設備設施等各方面的情況進行分析，對比不同類型房屋的造價信息，確定估價對象的維修費率為1.50%。

估價對象房屋為混合結構，殘值率為2%，耐用年限為50年，房屋於2002建成，已使用17年，參照江蘇省2018年下半年標準造價指數，結合估價對象的實際情況，房屋重置價計算過程如下：

序號

項目

標準或比率

單價（元/㎡）

備註

說明

1

開發成本

2077.02

2+3+4+5+6

2

房屋建築安裝工程費

1917

1917

江蘇省2018年下半年標準造價指數，結合估價對象的實際情況

直接工程費+間接費+利潤+稅金，即房屋工程造價

3

勘察設計及前期工程費

6%

115.02

以2為基數計算

包括可行性研究、規劃、勘察設計及三通一平

4

公共配套設施建設費

25

25.00

按當地配套費收費標準計算

包括非盈利性的公共配套設施建設費用

5

基礎設施建設費

0

0.00

建設項目範圍內的道路、水電、通訊、排水、燃氣、熱力等設施

6

開發期間稅費

20

20

建築渣土處理費、白蟻防治費、牆改基金、散裝水泥專項基金、土地使用稅等

7

管理費用

3.0%

62.31

以1為基數計算

建設單位管理和組織房地產開發活動所發生的各種費用

8

銷售費用

3.0%

88.83

以12為基數計算

預售或銷售開發完成後的房地產的必要支出

9

投資利息

4.35%

47.95

一年期貸款基準利率4.35%計算,建設期1年

包括開發成本、管理費用和銷售費用的利息

10

銷售稅費

5.60%

165.82

以12為基數計算

銷售開發完成後的房地產應由賣方負擔的繳納稅費

11

開發利潤

25%

519.26

以1為基數計算

正常條件下建設單位所能獲得的回報

12

重置價格

2961

1+7+8+9+10+11

則房屋重置單價為2961元/㎡。

建築物現值=房屋重置單價×建築面積-房屋重置單價×建築面積×（1-殘值率）×房屋已使用年限÷房屋耐用年限

=2961×40.00-2961×40.00×（1-2%）×17÷50

=78976元

維修費=建築物現值×維修費費率

=78976×1.50%

=1185元/年

④保險費：通常情況下，出租人有可能會基於不可預見因素等風險考慮而自行購買商業保險，或在有抵押或其他他項權利限制時，被要求購買某些強制性保險，以保證債權人或其他相關權利人的權益。相關保險條款只保障房屋所有權人或部分房屋所有權，不保障土地使用權，因而，如考慮房屋保險，應以房屋的重置價為基數。

經過調查，房屋保險費每年按合同約定支付，一般以房屋當年扣減折舊後的重置成新價值為基數，即建築物現值，不同保險機構有不同的保險費率，一般在0.15%-0.2%之間。受折舊的影響，房屋的重置成新價值基本處於遞減狀態，但由於保險費率較低，對評估價值影響甚微，為簡化處理，估價人員確定估價對象的保險費率為0.15%，建築物現值為78976元，不考慮房屋重置成新價值的變動情況。

保險費=建築物現值×保險費費率

=78976×0.15%

=118元/年

則：運營費用=管理費+出租稅費+維修費+保險費

=2078+4927+1185+118

=8329元/年

3、確定房地產未來第一年淨收益A

房地產未來第一年淨收益A=房地產年有效總收入-年運營費用

=103914-8329

=95585元

4、選用適當的報酬率r

報酬率實質上是一種投資的收益。報酬率的求取方法有三種：市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法。

本次評估根據當地房地產市場上同類房地產項目的平均收益率，採用累加法測算。

累加法為安全利率加風險調整值。

安全利率是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本，風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象自身及其所在的區域、行業、市場等存在的風險的補償。其計算公式為：

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率，其中：

①安全利率可選用國務院金融主管部門公佈的同一時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率，本次評估取2015年10月24日央行最新公佈的一年期存款利率1.50%。

②投資風險補償率，是指當投資者對投資於收益不確定、具有一定風險的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。

投資風險補償率包括投資週期風險、退出損失風險、競爭能力風險、投資規模風險、收益穩定性風險、市場規模和成熟度風險、市場失衡的可能性風險和政策風險八項，綜合分析目前蘇州市房地產市場狀況，投資風險補償率取2.50%。

③管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償；房地產投資要求的管理工作一般高過存款、證券等收益。

管理負擔補償率包括管理難易程度、管理對價值的影響程度、管理的成本費用水平和專業性四項，估價對象為商業房地產，多為產權人自行管理，其影響不大，本次綜合估價對象和目前商業房地產市場狀況，管理負擔補償率取1.00%。

④缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由於缺乏流動性所要求的補償。房地產於存款、股票、債券、黃金相比，買賣困難，變現能力弱。

缺乏流動性補償率一般為0-2%，是根據估價人員調查行業相關情況，並結合估價人員的專業分析，估價對象是否為通用性，在市場上能否自由出售，處於市場活躍狀態，是否受到限制，考慮這些因素判定缺乏流動性補償率為1.50%。

⑤投資帶來的優惠，是指由於投資房地產可能獲得某些額外的好處，例如易於獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得額外好處，投資者之間競爭的結果也會要求作相應的扣減。

根據估價人員調查行業相關情況，並結合估價人員的專業分析，估價對象類別的房地產能夠獲得所得稅抵扣的優惠，本次評估對所得稅抵扣的優惠率取0.50%。

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率

=1.50%+2.50%+1.00%+1.50%-0.50%

=6.00%

5、確定收益年限n

估價對象房屋為鋼混結構，經濟耐用年限為50年，2002年建成，建築物剩餘經濟壽命為33年，估價對象土地剩餘使用年限為商服用地使用年限33年（2052年到期），即土地剩餘使用年限為33年，土地剩餘使用年限等於建築物剩餘經濟壽命，故估價對象收益年限為33年。

6、確定房地產收益增長率b

根據市場調查，估價對象所在區域租金變動比較穩定，租金年增長率一般為3%-8%，根據上述分析及周邊的租賃情況，分析確定估價對象在剩餘收益年限內每年的平均租金增長率b為4.50%。

7、計算房地產的收益價值V

根據公式

V=A÷（r-b）×{1－[（1+b）/(1+r)]^n }

=95585÷（6.00%-4.50%）×{1－[（1+4.50%）/(1+6.00%)]^33}

=2390872元

8、計算估價對象單價

評估單價=房地產收益價值÷建築面積

=2390872÷40.00

=59772元/㎡

六、收益法還可以採用持有加轉售模式進行測算

另外，根據《房地產估價規範》（GB/T 50291-2015），收益法估價，當採用報酬資本化法時，應區分全剩餘壽命模式和持有加轉售模式。從理論和實際上來看，房地產估價收益法持有加轉售模式更加貼近市場，模擬普通的市場投資行為，測算出的收益價值更加準確合理，估價機構可以採用持有加轉售模式進行測算，更能反映商業房地產市場價值。

七、採用售租比推算商業房地產價值

依據中國房地產行業協會主辦的中國房價行情網公示的蘇州區縣市售租比排行（商鋪）顯示：太倉市售租比（年）為33。按照第二條案例中的租金水平，參考此售租比，房地產售價應為7.67×12×31×30=85597元/平方米。位於姑蘇區的十梓街售價應在此標準之上。

八、類似房地產建議售價

經在蘇州市房地產市場和交易管理中心查詢，同在蘇州市姑蘇區，且區位條件明顯劣於被搬遷商業房地產區的三處商業房地產市場建議售價明顯高於本項目中補償方案的商業基準價。

案例①美泰美商業廣場（商業土地級別為二級）一層商業門面，建築面積為46㎡至59㎡不等，建議售價58000元/㎡，至72000元/㎡不等，公攤係數達到92%（即建築面積為46.22㎡商業門面，公攤面積為22.1750㎡，套內建築面積僅為24.0430㎡）；

案例②寶帶西路1177號（商業土地級別為三級）一層商業門面，建築面積57.74㎡，建議售價65000元/㎡，公攤係數26.5%（即建築面積57.74㎡門面，公攤面積12.0910㎡，套內建築面積45.6480㎡）；

案例③蓮升路777號平江天地商業中心（商業土地級別為三級）一層商業門面，建築面積45.79㎡至48.94㎡不等，建議售價80000元/㎡，公攤係數（即建築面積45.79㎡門面，公攤面積11.0760㎡，套內建築面積34.71㎡）。

三個案例均價達到70000元/㎡。假如以此三個案例作為比較法比較案例，估價對象比準價格遠大於70000元/㎡。

九、結論

（一）《搬遷補償方案》內商業房地產基準價遠低於類似房地產市場售價；

（二）運用合理真實租金或者客觀租金，經收益法測算，被搬遷商業房地產單價遠高於《搬遷補償方案》內商業房地產基準價；

（三）需要增加選擇貨幣補償方式的貨幣補助；

（四）以新建商品房屋市場價作為比較案例，運用市場法測算被搬遷商業房地產價值，並不違反《國有土地上房屋徵收與補償》第十九條“不得低於”精神。

（五）基於以上調查依據，結合四種測算推算，選用任何估價方法計算，被搬遷商業房地產基價應不低於72007元/㎡。

軌道交通建設項目利國利民，我們作為被搬遷人無條件支持國家建設，但被搬遷商業房地產基準價格確實過低，懇請徵收方協同估價機構重新確定估價思路，選用合理的估價方法與參數，考慮區位等各種影響估價結果的因素，計算商業房地產基準價，制定合情合理合法的補償方案與補償標準。

二〇一九年五月十五日

提出意見人：

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