金科股份完美財報的背後：五個項目撐起公司半邊天 與孫宏斌明爭暗鬥

金科股份（000656）去年財報完美得不知道用什麼形容詞來誇讚它。

在房地產行業調控力度越來越大的2018年，金科股份銷售金額同比增長81%，而行業平均增速為12.2%。與此同時，公司各項財務指標都完美的改善，毛利率上升、負債率下降、利潤上漲，該上漲的全漲，該降的全降。

然而，這份漂亮的財報也有不完美之處。金科股份2018年在售項目100多個，其中5個項目貢獻了公司全年利潤的70%，且這些項目都在重慶。這意味著，金科在北京、廣州、成都、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、天津、濟南、青島等主要一二線城市的項目要麼微利要麼虧損。

不得不說孫宏斌的眼光獨到，早在2016年，融創就大量吃進金科股份股票，去年融創系持股還曾一度超越實控人黃紅雲家族。

一份完美的財報

金科股份的表現，肯定是房地產行業最好。恆大、萬科、碧桂園的表現都不如它。

去年，金科股份第一次進入千億俱樂部，實現簽約銷售金額1188億元，同比增長81%；銷售面積1342萬平方米，同比增長59%，增速遠超行業平均水平。

上述房地產“三巨頭”中，表現最好的恆大2018年簽約銷售額同比增長為49%。

銷售額猛增，帶動該公司其它經營指標的全面改善。

毛利率達到28.57%，較上年同比上漲8%，位列全行業的前茅，也該公司近5年來最好的；負債率為75.54%，下滑近5%，是除2016年之外7年來的最低；扣除非經常性損益的淨利潤40.19億元，同比增長137%；淨資產收益率19.45%，同比增長8.82個百分點。

此外，金科全年實現銷售資金回籠1051億元，回款率88%。如此高的回款率，在回覆深交所問詢時，金科股份底氣十足的表示，公司貨幣資金充裕，餘額近300億元，能有效覆蓋短期債務。

對2019年，金科股份定下一個目標，1500億元，較2018年銷售額增長26.3%。在碧桂園前4個月銷售全面停漲的情況，定這個目標還是需要膽量的。

五個項目撐起公司半邊天

現實世界不存在完美的人，同樣資本市場不存在完美的公司。

金科股份2018年同樣有令股東不滿意的地方。該公司去年約40億利潤，重慶5個項目貢獻了70%的。

資料顯示，該公司去年主營收入前五名的項目分別為重慶·金科天元道（一期）、重慶·金科天元道（二期）、 重慶·西永天宸（二期）、重慶·金科空港城和重慶·金科城。

這個項目分別帶來19.56億元、19.23億元、15.04億元、13.87億元和13.55億元，合計81.25億元，佔公司總收入的約20%。

利潤方面，該5個項目起到撐起公司半邊天的作用。分別貢獻了4.4億元、5.6億元、8億元、4.8億元和5.4億元，合計28.2億元，佔到金科股份去年總淨利潤的70%。

金科股份在去年年報中稱，公司房地產開發業務聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發展，目前已經佈局長三角、京津冀、粵港澳大灣區、成渝、中原、長江中游、北部灣、山東半島等城市群，已進駐全國23個省、直轄市、自治區，開發項目主要分佈在重慶、北京、廣州、成都、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、天津、濟南、青島等主要一二線城市。

與孫宏斌明爭暗鬥

在樂視網敗走麥城，但在房地產行業，孫宏斌還是一位敏銳獵人。早在2016年，孫宏斌旗下的融創就開始大量吃進金科股份股票。

資料顯示，2016年金科股份進行了一次非公開發行股票。融創參與這次定增，並一舉拿到17%。此後，孫宏斌旗下公司不斷增持在去年接近30%。

2018年10月25日，融創中國通過旗下天津聚金物業管理有限公司、天津潤澤物業管理有限公司、天津潤鼎物業管理有限公司等3家合計持有金科股份1477939996股，佔公司總股本的 27.6783%。在同一時刻，黃紅雲及其控制的重慶市金科投資控股(集團)有限公司、黃紅雲先生一致行動人陶虹遐合計持有公司 1477930058 股，佔公司總股本的27.6781%。

黃紅雲火速作出反應，與持股2.31%的女兒黃斯詩簽署了《一致行動協議》。最終，黃紅雲系持股達到29.99%，成功反超融創。之後，黃紅雲再次出手，註銷571萬股股票，使自己持股成功超過30%，與此同時避免了超過30%要約收購紅線。而孫宏斌如果要繼續增持，就會面臨觸及要約收購紅線。