市北高新（600604）

市北高新立足市北高新園區，以“產業地產開發運營、產業投資孵化、產業服務集成”為核心主營業務， 以“地產+投資”雙輪驅動作為提升服務能級和打造核心競爭力的重要引擎。市北高新承載靜安區科技產業發展的重要空間載體，目前園區已打造了一批符合園區產業發展定位的定製化產業載體，包括已建成的市北總部經濟園、市北•新中新、市北•雲立方、市北•智匯園、市北•雲院等產業載體項目，以及正在建設中的市北•壹中心、市北•西岸壹號、市北•聚能灣創新社區等項目和籌備建設中的靜安市北國際科創社區。園區內科技型企業佔比超過70%，第三產業佔比高達99%，是靜安區“一軸三帶”發展戰略的核心力量。

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一、收入大幅下跌，歸母淨利潤逆勢增長

2018年市北高新營業收入為5.08億元，較2017年減少76.82%。其中，公司實現主營業務收入5.07億元，同比減少76.44%。毛利潤隨營業總收入趨勢下降明顯，從2017年的6.16億下降為1.67億元，而歸屬於上市公司股東的淨利潤比上年增長了2.66%，達2.38億元。歸母淨利潤反漲的原因是投資收益明顯上升。

圖：2014—2018年市北高新營業收入、毛利潤、歸母淨利潤情況

二、產業載體運營模式向租賃傾斜

營業收入急速下降的主要原因有兩點：一是園區產業載體銷售業務營收從2017年的8.03億元下降為0.87億元，同比下跌89.20%；二是住宅銷售業務營收從2017年的10.55億元下降為0.35億元，同比下跌96.69%。這由於企業產業載體銷售策略的影響和可售住宅面積的大幅減少，全年銷售項目簽約面積為1.97萬平方米，面積同比減少75.50%。

主營業務中唯有園區產業載體租賃板塊上漲，截至2018年末,市北高新產業載體租賃面積為32.60萬平方米，同比增長21.10%，營業收入為3.31億元，同比上漲49.60%，貢獻了65%的營收。

圖：2017—2018年市北高新主營業務收入結構變動

三、處置子公司股權，投資收益拉動淨利潤反增

市北高新依託旗下國家級孵化器——聚能灣，截止2018年末累計孵化苗圃254項，孵化企業達285戶，加速器企業達52戶。2018年聚能灣獲得上海市A級孵化示範基地稱號。作為大數據專業領域的國家級科技企業孵化器，聚能灣致力於構建“苗圃+孵化器+加速器”的全鏈條孵化服務，以“基地+基金”、“融資+孵化”探索產業孵化投資新模式，發揮資本的聚攏效應的同時釋放資本的“虹吸”效應，吸引更多的優質企業、優秀人才進入園區。以“時間合夥人”的身份助推園區“打造中國大數據產業之都”、“建設中國創新型產業社區”。

圖：2014—2018年市北高新投資收益情況

2018年市北高新通過處置部分投資業務，投資收益從2017年的931.2萬元增長到4.32億元，增長率高達40倍。在過去的投資收益結構中，投資收益主要來源於對聯營企業和合營企業的投資收益，這一塊的投資收益呈現穩定增長趨勢，而2018年投資收益主要來源於處置子公司業務獲得3.497億元。

圖：市北高新處置子公司投資收益情況

鈞創公司為市北高新於2015年7月28日召開的第七屆董事會審議通過，全權負責開發建設上海市靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元13-06地塊的項目公司。該地塊土地使用權於2015年4月30日成功競得，位於上海市北高新技術服務業園區東塊區域。顯而易見，通過處置項目子公司獲得投資收益陡增的方式並不可持續。

四、流動負債比重大幅降低，融資結構優化，償債壓力減輕

相比2017年，2018年市北高新整體負債略有上升，不過資產負債率較為穩定，從2017年的51.77%上浮為55.10%。雖然資產負債率變動不大，但從負債結構來看，流動負債明顯降低，非流動負債佔比上升，融資結構明顯優化，償債壓力減輕。流動負債減少主要原因是短期借款從2017年的11.66億元下降到4.56億元，下降原因是開創企業歸還集團財務資助；非流動負債明顯上升的主要原因是長期借款從2017年15.35億元增加到33.41億元。

圖：2017—2018年市北高新負債情況（單位：億元）

圖：2014—2018年市北高新資產負債率

圖：2014—2018年市北高新短期負債與長期負債變動情況（單位：億元）

五、未來將成為上海大數據產業的核心承載區

在2018年年末公佈的《上海市產業地圖》、《上海製造三年行動計劃》等文件明確將市北高新作為上海大數據產業“1+4”規劃佈局的核心承載區。

圖：上海大數據發展地圖

市北高新發展大數據產業有著與生俱來優勢：園區自老工業區轉型而來，遺留下來的工業廠房具備承重能力高、電力設備和光纖設備配套齊全的特點。園區按照國家信息類機房最高標準設計預留，配備雙路供配電系統，成為國內數據中心定製化、智能化載體建設的示範項目。並且市北高新身處的上海一直處於國內網絡速率的首位。這種與生俱來的優勢促使市北高新園區緊緊對接國家戰略，實現硬件設施和空間佈局的個性定製，以此匹配雲計算和大數據企業的特殊需求。

另外市北高新已經形成了完整的大數據生態鏈，作為上海市唯一的大數據產業基地，市北高新園區擁有196家大數據企業，應用場景覆蓋16個行業領域。同時積極與英特爾、上海超級計算機中心等合作伙伴聯合做強產業孵化平臺，實現大數據全產業鏈佈局。

此外，科創板的設立並試點註冊制，推動市北高新構建“基地+基金”、“融資+孵化”的創新運營模式，截止2018年市北高新孵化項目已經達到數百家以上，等待IPO上市暨科創板試行註冊制上市企業已經達到數百家。

根據市北高新十三五規劃，園區以共和新路為界分為東、西部區域。西部按照“一軸三區”的整體構架：一軸重點打造西部園區綜合配套空間；三區分為部企業集聚區、大數據產業集聚區、科技創新孵化區。東部加強東西聯動發展：市北·壹中心”為西部園區雲計算、大數據產業鏈上下游配套企業提供後備發展空間；“市北·新中新”項目則定位為總部經濟集聚區在東部園區的延展空間。