石巖展示優雅從容

6月24日，深圳5地連拍，光明、龍華地塊的可售樓面地價再創歷史新高。連日來，光明“奔6”、龍華“奔10”之說不絕於耳，猛然間吊起樓市看漲的胃口。

這次土地拍賣，讓龍華、光明兩地樓市關注度驟然升溫，不僅改變了市場預期，更讓石巖的“窪地”地位意外凸顯。

從圖中可以看出，石巖地處龍華、光明、寶安地塊組成的三角形內，與龍華66988元/㎡可售樓面地價地塊之間，地鐵僅隔大浪、元芬、上塘北3站，與南山、龍華、寶安近處新盤形成3萬、2萬、3萬不等的樓價差。

6.24深圳土拍結果

石巖，這個曾經讓大多數深圳置業者“愛理不理”的片區，購買價值突然逼近到我們的眼前。

嘉信·雲峰樣板示意圖

史詩級拍賣回顧及影響

80餘房企報名，保證金高達1100億元，正式拍賣之前透露的這一信息，註定了土拍現場絕不會風平浪靜。

但是，一兵仍然沒有想到，現場會這麼瘋狂。整場拍賣費時3個半小時，全場舉牌共343次。現場不乏膠著、沉悶，但每塊地都是在高潮中落幕。

率先拍賣的寶安尖崗山地塊A122-0360地塊，秒達59.08億元最高限價。在隨後競人才房面積時，彷彿各房企尚未進入狀態，很快便落槌成交，越秀地產成功上演了進軍深圳樓市的處子秀。這塊地可售樓面地價達到56128元/㎡，鞏固了尖崗山片區的豪宅區地位。

而第二塊地龍華民治A917-0609地塊後半程競拍尤為激烈，屢屢上演劇情反轉、斜刺裡殺出的好戲。在一開始的競價階段，節奏緩慢，致人昏昏欲睡，但在競人才房面積階段，多家房企參與車輪大戰，叫價極其踴躍。最終鏖戰1個多小時，舉牌140多次，被龍光以新增配建人才房22600㎡收入囊中，鞏固了“地王之王”的威名。

這塊地，加上起始面積共需配建36700㎡人才房，計算後得出可售樓面價數據，竟然高達6.7萬/平，幾乎與該片區在售新盤齊平。

接下來的光明大小地塊拍賣依然激烈，可售樓面地價均在4.2萬元/㎡以上。話說沒有對比就沒有傷害，2018年11月9日光明2宗地拍賣，當時的可售樓面地價分別達到3萬、3.3萬元/㎡，已經讓市場大跌眼鏡。時間過去僅僅7個月，可售樓面地價就拉昇了接近1萬元/㎡。

房地產最能體現人們對美好的嚮往

這次土地出讓，不一定會給出未來數年樓價上漲指數，但一定是設定了一個底線，告訴所有房產持有人，別賣房了，房價還要漲。這對深圳新房備案制度將會形成強大沖擊，在國家“堅決遏制房價上漲”的總體要求下，政府和房企之間的角力加劇，但天平會偏向了房企一方。

最受關注的4宗地塊均位於石巖周邊，石巖也由此成為“地王”簇擁之地，未來人居價值的想象空間被徹底打開！

石巖已經藏不住了！

回到石巖。這是一處被雪藏的樓市角落。被忽視了這麼多年，是市場的重大失職！

想想這些年都在鼓勵市民去光明、沙井、龍崗、坪山，甚至到臨深置業，卻遺忘了這麼一處距離核心城區如此之近的樓價“窪地”，是不是很可笑？

雖然說光明、坪山、臨深也有自己的市場，但石巖的位置決定了買家是深圳最具購買衝動的群體——南山科技產業精英人群。

20年前，華為人就開始到處買房，成為樓盤營銷重點研究的群體，不乏針對性促銷手段。被華為團購的樓盤，銷售情況都不會差。如今，華為雖然早已遷出南山，但南山湧現出更多的科技創新企業，培育出龐大的住宅消費群體，至今仍然是深圳樓市不可忽視的住宅購買力。

如果說布吉、龍崗承接了羅湖的消費力，龍華、阪田承接的是福田的消費力，那麼沙井、光明則是承接南山消費力的主戰場。

上述這些區域除了地緣優勢之外，軌道通勤的實現，成為最大的助力。如地鐵4號線對龍華樓市的影響，地鐵3號線為布吉、龍崗樓市輸送源源不斷的客流，地鐵11號線讓沙井樓市雞犬升天。

地鐵一響，黃金萬兩

石巖是寶安區生態價值最佳的片區，南與南山區接壤，但是因為羊台山、鐵崗水庫、西麗湖的阻隔，多年來一直未能真正進入南山人的置業視野之中。但是，這條在寶安區規劃中地處“東部生態休閒帶”的區域，已經藏不住了！

因為，地鐵6號線不到一年（計劃2020年6月28日）就要通車，石巖也宣告邁入地鐵時代。6號線至科學館站，可說是無縫接駁福田、羅湖。上屋北站6站抵達深圳北站，約15分鐘就可實現與4號線、5號線換乘，便捷前往深圳各個主要區域。

地鐵6號線走線圖

窪地填平契機顯現

更重要的是，地鐵13號線也來了，將在上屋北站與6號線換乘。這條線一期起點站為上屋北站，終點位於深圳灣的歌劇院，途徑西麗湖、留仙洞、科技園、後海等地，走線基本上沿大沙河創新走廊，是南山科創產業精英最集中的一條軸帶。

地鐵13號線名曰石巖線，但看起來更像是大沙河創新走廊線向北延伸至石巖，從上屋北站出發，6站留仙洞、9站科技園、13站後海、15站深圳灣口岸，半小時車程，樓價相差至少3萬元/㎡。其2期規劃向北延伸至光明城站、鳳凰城，在公明的公明北站預留直通東莞R5線條件，成為連通南山科技園和東莞松山湖的一條科技線。

地鐵13號線名為石巖線

上屋北站，作為地鐵6號線、13號線的換乘站點，基本確定了在石巖內外交通體系中的樞紐地位。

6月28日，應邀參加石巖新盤嘉信·雲峰《咫尺南山，盛啟山湖石巖新時代——南山6公里半小時高效森活圈媒體品鑑會》，並作為對話嘉賓，深切感受到上述所言。

嘉賓合影

該項目距離上屋北站約400米，距離南山界僅6公里，堪稱是南山科創精英進軍石巖、瞭解石巖的窗口。這是巨大價差帶來的機會。比如西麗，最新獲准預售樓盤的總體均價已超過80000元/㎡，再往科技園、深圳灣，早已是遍地10萬+。

當然，如果僅僅把一條地鐵13號線看成石巖樓價“窪地”被填平的唯一契機，難免膚淺。我們還可以從其內生魅力感悟一下誘惑力。

石巖總面積64.6平方公里，約60%為生態控制線綠地水域範圍，包括羊台山、石巖湖、鐵崗水庫等。其中，主要是水源保護區，包括一級水源保護區面積9.05平方公里，佔全街道總面積的13.7%，二級水源保護區面積28平方公里，佔全街道總面積42.5%。這就意味著城區面積僅有不足30平方公里。

大美石巖湖

彈丸之地若被激發潛能，這在都市能量勃發的深圳，絕對會迅速一飛沖天。石巖能否延續深圳灣般的發展奇蹟，將依賴兩方面的作為。一是石巖湖國際院士技術創新中心，二是城市更新。

其一是深圳“十大諾獎實驗室專項行動計劃”之一，與中國科學院合作創新中心協力，打造中國深圳國際院士技術創新中心，2017年就率先聯袂2名諾獎得主5名院士，啟動院士村建設。

該技術創新中心規劃範圍總面積約73萬㎡，建於石巖湖畔，包括中國深圳石巖湖國際院士村、寶牧全球科學家實驗室、寶安諾貝爾中心、寶安諾貝爾/院士產業園等四大板塊，未來將成為深圳科技成果轉化的主要平臺，在《廣深港澳科技創新走廊》中地位核心。

城市更新就更不用說了。在深圳，房企大鱷是不會放過任何一個可以改造的地塊的。石巖目前還是深圳城市更新少有的待開墾區域，已公示的就有華潤、宏發、京基、啟迪等房企近200萬㎡城市更新用地，為片區人居形象提升騰出了充足的空間。站在這個角度，嘉信·雲峰基本成為石巖城市更新的發軔之作，其規劃為140米高建築，地標形象顯著。

該樓盤依大樹林公園而建，緊鄰地塊為規劃中的小學和中學，將供應建面約75-114㎡的三房、四房戶型，應該是最受年輕科創精英歡迎的主流產品。

項目沙盤區

價差3萬，若按100㎡計，意味著購買一套可省300萬元，基本是10年左右的收入。這對改善生活品質是一筆不小的金額。

所以，對於南山的科創青年（不限於此）來說，面對來自石巖的誘惑，放棄抵抗，是對自己、對家人、對未來最負責的態度！

項目展示中心現已開放