文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
頤安都會中央五期戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
頤安都會中央五期戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
頤安都會中央五期戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
頤安都會中央五期戶型圖
文/曹俊
最近幾個月，大運片區的“戲”有點多，先是深圳“新地標”世茂深港國際中心開放展示，緊接著仁恆公園世紀開盤當天去化近5成，現在頤安都會中央五期也馬上就要入市，真是你方唱罷我登場，甚至有自媒體放言稱“大運未來的發展堪比南山”。
比肩南山是有點費勁兒，但大運的交通、學校、商業和未來規劃，是每一位購房者都無法忽視的，那麼是投資新地標公寓，還是入手仁恆，或是等待頤安五期的開盤，成了一個選擇難題。同時，同等價位投資深圳東部龍崗還是西部光明更有潛力，也是一個值得探討的問題？
01
三軌交匯是最大亮點
其實大運片區用一句話概括：短中期交通為王，其它都只是錦上添花
當你走進大運某個營銷中心，銷售一定會和你大肆吹捧的幾點：
龍崗綠肺，大運自然公園、龍城公園、樂城公園、大運體育公園四大公園；
國際大學城，香港中文大學、北理莫斯科大學等，未來將入駐近18所國際大學；
產研中心，龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園等等；
深圳新地標，世茂深港國際中心，建築高度會達到700米，刷新深圳天際線……
以上規劃都很好都沒問題，公園綠化提升居住品質，大學城營造文化氛圍，產研中心匯聚人才，新地標增強知名度，但這些都不能算購房的理由，單拿出任何一點都不能算是區域房產升值的有效刺激因素。
大運片區最有價值的點，在大運站綜合樞紐，規劃了14號線、33號線兩條城市快線和3號線、16號線兩條普速快線，其中3號線在運營中，14、16號線預計2022年通車，33號線為2030年以外的遠期規劃。其中最有價值的是14號線，建成後8個站到福田，20分鐘左右可到達福田中心。
交通升級帶來的片區價值提升是勿容置疑的，如廣州增城新塘鎮，3條地鐵，8條高鐵和輕軌，周邊二手房三年翻了一番；廣州黃埔大壯名城，三地鐵上蓋，瞬間成為科學城最受期待樓盤。
相比於紐約灣區和東京灣區，粵港澳灣區的交通還處於相對落後的狀態，未來城市交通的完善將重塑區域經濟空間格局，統一勞動力市場和住房市場。而大運站綜合樞紐將打造成為深圳東部中心核心交通樞紐和大運新城高端門戶，所以交通才是目前大運最值得關注的點。
02
“名校”是最大變數
深圳這座城市也僅僅只有40歲，教育發展歷史短，缺乏沉澱。高等教育底子薄，沒有985、211院校，近年來引進一些大學，但實力遠無法和本部相比。基礎教育質量關內關外分化嚴重。舉個例子，龍崗排名第二的中學，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的學校，在全市可能排在5名上下，整體上看，相比於關內的學校，關外只能說是有學上。
而且由於深圳非戶籍人口增長過快，入學門檻低，導致學位非常緊張，據南方網披露，今年深圳公辦高中錄取率不到45%。
在大運片區，頤安都會中央引進了華南師範附中，仁恆公園世紀引進了上海外國語附屬學校，從旁觀者的角度來看，這是雙贏，開發商引進名校，交給政府，即解決了學位緊張的問題，也提高了片區的教育質量，為片區帶來人氣；同時，開發商的房子也可以賣得更好。
但從購房者角度來看，房價有一定名校溢價成分，購房者是要為名校學位買單的，而且這些新建的名校分校，還未經過中考的考驗，學校新建伊始，是從0到1的過程，很多瑣事細節十分考驗校長能力，學校從1到100，靠的不僅僅是優秀的師資力量，對生源的質量要求更高，因此名校未來會如何發展，是否能成為名校，一切還是未知數。
03
仁恆公園世紀VS頤安都會中央
在搞清楚片區的主要價值點後，房產的投資邏輯也清晰起來，目前大運片區在售的京基御景中央，純住宅項目品質不錯，但地鐵名校都不佔；世茂深港國際中心是公寓產品，與住宅沒有可比性，大多數情況能買住宅就不碰公寓；能形成競爭的只有開盤一個多月的仁恆公園世紀和即將入市的頤安都會中央五期，下面是兩個項目的數據面板：
價格上仁恆更加親民，仁恆公園世紀均價5.1萬，頤安都會中央五期預計在5.5-6萬，而且精裝修交房，裝修費用另算，兩個項目從預算首付款上會形成一定區分；
從項目的體量，容積率和車位比上來看，頤安都會中央五期都要比仁恆公園世紀要好一些，尤其是容積率和車位比，直接影響居住的舒適度，頤安五期的得房率和戶型也要好於仁恆公園世紀；
在物業管理方面，仁恆的口碑要好於頤安，物業管理直接影響居住舒適度，間接影響著二手房的保值增值。
再來看看兩個項目的區位圖：
表面上看，兩個項目區位，地鐵，商業都不相上下，其實差別還是很大的，頤安都會中央五期的地段要好很多。
頤安都會中央在大運新城的規劃範圍內，大運新城由於當初大運會的舉辦，基礎設施建設的比較完善，街道綠化做的相當不錯，在關外算得上是數一數二的。仁恆公園世紀其實不在大運新城的規劃範圍內，處於愛聯片區和大運新城的交界處，準確的講，仁恆公園世紀屬於愛聯片區的樓盤。而且仁恆公園世紀周邊的環境，農民房的美觀程度都弱於頤安。
仁恆公園世紀周邊農民房
頤安都會中央五期距離大運地鐵站約637米，步行約9分鐘；仁恆公園世紀距離愛聯地鐵站655米，步行約9分鐘，兩個項目看起來與地鐵站距離差別不大，但大運地鐵站是交通樞紐，2022年14號線和16號線交匯於此，其價值高於愛聯地鐵站。
商業配套方面，星河COCOPark距離兩個項目都是一街之隔，但仁恆公園世紀隔著一條主幹道——龍崗大道，車流量較大，紅綠燈時長會更長。
學校方面，頤安都會中央五期的華南師範大學附屬大運學校和仁恆公園世紀的上海外國語大學龍崗附屬學校，兩者不相上下。
戶型方面，不一一分析，預算範圍內選好面積，接下來就是朝向、通風、噪音的選擇，下面是兩個項目的所有戶型圖，有問題的讀者可以在下面留言，值得注意的是，仁恆公園世紀的4棟5棟，靠近龍崗大道一側的戶型，會有噪音和粉塵影響，影響居住舒適度，就算如銷售所說，可以加雙層隔音玻璃減弱噪音，但這樣會影響通風，我們不可能一天24小時不開窗戶。
仁恆公園世紀戶型圖
頤安都會中央五期戶型圖
總結
假設同等價位，是選擇深圳東部的大運新城，還是光明區的鳳凰城？
目前光明區的房價普遍沒有達到5萬，如勤誠達正大城，均價4.5萬，學位、配套尚可，地鐵有些遠，星河天地均價4.6萬，地鐵、配套都不錯，學校一般，而且在關外，很少見到容積率6的項目，突破5萬的項目是龍光九龍臺，6號線、13號線雙地鐵物業，二期馬上就要入市。
大運新城和鳳凰城面臨的同樣問題是產業聚集不夠，也沒有人口導入，區別在於龍崗大運新城配套更成熟，更適於居住，兼顧了居住和投資；光明區則新聞熱點不斷，去福田和南山更方便，從去年年末到今年年中，光明區頻繁供應居住用地，6月24日光明土拍，樓面價達到4萬，未來建成小區預測可買到7萬/平方米，潛力很大。兩個片區其實相差不大，還要做到具體樓盤具體分析。
現如今，開發商代建學校，斥巨資引進名校變得越來越流行，而名校+地鐵的組合確實深得購房者心，許多剛需和改善型客戶樂意為其買單，如惠州星河丹堤引進華南師大附中，廣州品秀星圖引進華南師範大學附屬新塘學校，這些樓盤的去化率都非常好。
此次比較的兩個項目也用了相同的套路，靠近地鐵解決你的交通、上班通勤問題，引入名校解決孩子教育問題，這兩大問題恰好是剛需最關注的兩個問題，所以仁恆和頤安這兩個項目是當下深圳新房中比較有價值，且值得關注的兩個項目。
從各個角度綜合來看，頤安都會中央五期的綜合實力要強於仁恆公園世紀，這也是頤安敢於定價更高的底氣所在。
從未來的升值潛力來看，大運片區雖不是深圳最高的，卻是非常適合剛需或改善型這些用於自住的人群。深圳土地資源嚴重稀缺，東部地區崛起只是時間問題，在當下房地產調控趨穩趨嚴的環境下，未來兩年大運片區房產會保持微漲，不會大漲。
相關推薦
