前兩天，深圳迎來了一場針對五宗住宅要地的拍賣爭奪，這也是近二十年來，深圳招拍掛市場最大數量的一次宅地供應，被業內譽為“史詩級土拍”。
據瞭解，萬科、中海、保利、新城等80多家房企參戰，截止拍賣前三天，房企繳納的保證金已經高達1100億元。
如此高調的搶地，還真是讓人匪夷所思，畢竟“蘇州”的前車之鑑就在眼前。
而深圳市規劃和自然資源局的官方迴應則是，下半年將繼續按照市政府部署，分批供應住宅用地，穩定市場預期。
這意味著，深圳的土拍下半年還將繼續，目的是“穩定市場預期”。我們知道，任何火熱的土拍都會強化市場對於房價的預期，這不是自相矛盾麼？
帶著疑問，我們先來看看為何此次深圳搶地會如此瘋狂？
01
為何深圳搶地會如此瘋狂？
從土地供應的角度，深圳的土地用寸土寸金形容都不為過。
1、土地資源稀缺，供不應求
深圳總面積為1996.85平方公里，面積不到廣州的三分之一，土地開發已經接近50%，已經達到警戒線。
我們再來看看深圳前兩年的供地情況：上半年，深圳共出讓9宗地塊，無住宅用地；2018年全年掛牌13宗，其中5宗是宅地，6宗是“只租不售”的深圳市人才安居集團所持，2宗為深汕合作區內）；2017年全年僅掛牌2總宅地；
再往前看看，發現，此次的單日拍地5宗是深圳前五年拍地總數的十分之一。如此少的土地供應，一天5塊土地競拍 ，百八十家房企上演搶地大戰，也就不足為奇了。
而這也正好解釋了為何深圳加大土拍的力度，是在穩定市場預期了，畢竟人多地少。
2、房企看好深圳未來市場
開發商對於市場的敏銳度，遠遠要超我們普通人的預期。房企為何重金砸深圳？我們可以順著開發商的邏輯思路來分析：如果拿到住宅地有什麼好處？
看數據，到2035年，深圳計劃新增170萬套住房，其中保障性住房和租賃房佔比60%，市場商品房僅佔40%。
這個數據很直觀的告訴大家一個事實：商品房供不應求，根據市場的規律，供不應求的結果就導致價格超過價值，簡單的來說，房價上漲的空間可以想象。
看市場，在土地資源如此稀缺的情況下，房企在深圳能夠有一定的土地儲備，無論是對於房企的融資、還是市場的佔有率來講，都有重要意義。尤其是，未來15年，粵港澳大灣區的發展，明眼人都知道。
3、相比於二三線，一線城市的地塊更具備抗風險性
最後一點，房企似乎達成一致共識：相比於二三線城市，一線城市的地塊更具備抗風險性。因此，即使是高價拿地，依然志在必得。
怎麼解釋這個風險性？大概率在於，目前無論是個人還是房企，在房住不炒的大環境下，通過房價暴漲來獲利的可能性很小了。在這樣的背景下，有著優越條件的一線城市的深圳自然成為首選。
02
北上向左，廣深向右
而追究更深層次的原因，參謀長就不得不比較一下四個老牌一線城市的發展，一線城市分化明顯，尤其在人口方面：北上向左，廣深向右。
為何房企在此次的土拍中如此重視深圳？從人口數據中我們可以得到答案。
2018年深圳的人口增量49.83萬，穩居全國第一，廣州次之。而看北京和上海呢？人口數量一致在減少，2018年,北京市常住人口繼2017年之後再度下降，下降幅度為0.8%，總數還剩下2154.2萬。上海也是如此，先比2017年減少了3萬。
再把時間往前推，2017年京滬的常住人口數量首次同時出現減少，而反觀同期的深圳和廣州的人口增量分別為61.99萬和45.49萬，與後兩者比較，天壤之別。
當然這裡並不是說北京和上海的發展不行了，而是北京和上海由於城市發展的多方面原因，已經處於在控制人口的狀態；拿上海的來說，根據規劃，到2035年上海的常住人口在2500萬左右，而根據去年的統計數據看，上海的常住人口已經達到了2453萬，換句話說，在未來十幾年的時間裡，上海只有50人口的增量。
而我們再來看看深圳的人口規劃，到2035年常住人口達到1800萬，去年深圳的常住人口在1302.66萬，這就意味著，深圳未來的人口增量大概在500萬左右，是上海的人口增量的10倍。廣州也是如此。人口才是城市發展的根本，這直接說明了，未來深圳和廣州的發展會有更大的空間。
除此之外，再來看看，深圳和廣州的搶人的勢頭，深圳是完全放下了一線城市的姿態，降低落戶門檻，大專就能落戶。更有甚者，深圳算是直接真金白銀的搶人了，深圳喊話，未來針對高端人才，百萬年薪45萬個稅，政府幫你交30萬。廣州也緊跟其後，廣州官宣，為港澳青年在穗學習、實習、交流、就業、創業、生活等提供全面支持。
反觀北京和上海，人口被限制，落戶困難，那麼市場的只能靠存量需求來支撐，沒有外來人口的刺激，未來房價漲幅自然會跑輸深圳和廣州，這也在意料之中。房企當然不會不明白其中的緣由。
04
房價上漲？
而針對此次土拍，討論最多的莫過於未來的房價走向問題。如果按照我們正常的思維邏輯，土地市場傳導房價的規律，房價還要上漲？
參謀長在這裡，可以給出肯定的答案，就深圳而言，會。
就土拍的價格而言，麵粉的價格並沒有超過麵包，基調是符合上面所說的“穩定市場預期”。但這些地塊的出讓，會在未來兩到三年內入市，而競拍的價格已經給出房價的底線了！除此之外，我們還不能忽略一個問題：那就是這些地塊是在政府主動壓價下出讓的，未來樓市一旦上行，房價反彈的可能性極大。
加之深圳的超強的人口吸附能力，土地資源稀缺，在供需的極度不平衡的狀態下，房價上漲似乎也在預料之中。
而現如今，京滬被掐死，全國房價週期看深圳，未來房價到底如何？參謀長這裡就不過多闡述，歡迎大家一起留言討論~