文/江秋
前言
過去，深圳置業會有一個選擇難題，買房是往西，還是向東？
但現在基本都有一個共識，預算少選龍崗，預算寬鬆選寶安。
因為兩個區域的價差已經越發明顯，龍崗5月二手房成交均價為37755元/平米，而寶安的成交均價為47377元/平米，價差在1萬/平米左右。
但龍崗和寶安的區域版圖很大，每個版塊房價都有差距，前兩週我曾去過寶安的沙井，也曾去過龍崗的龍中，我發現兩個區域內的新房均價都差不多，普遍在4.6萬/平米的均價。
這裡就衍生了一個問題：如果同樣是4.6萬/平米的均價，你是選擇沙井還是選擇龍中？
你能果斷作出選擇嗎？
如果不能，我們今天來聊聊這個話題。
談小版塊，自然也不能脫離整個片區的規劃來談，何況深圳的概念和規劃又非常多。
所以我們來宏觀看一下兩個片區規劃投入的數據：
1、深圳投資了1.4萬億去推動東進戰略，但龍崗+坪山面積共1108平方公里。
2、前海投資了近3898億元，大空港投資140億，而前海+寶安區面積只有410.18平方公里。
除此之外寶安和龍崗都還有很多細化的規劃，這裡我們不再一一展開，只是重點看這兩個大的數據投入。
（寶安海洋新城規劃）
（龍崗大運新城效果圖）
雖然東進戰略投資金額更多，但東進戰略只是市級的規劃，而前海是整個國家戰略的規劃，這樣一看，兩個區域的規劃並不是一個量級的較量。
其次是龍崗面積太大，而且東進戰略的規劃資金還要和坪山“分享”，1.4萬億中有40%將投入到坪山（5824億），在面積稀釋和資金分散的情況下，龍崗能享受到的規劃紅利又有多少呢？
而寶安不僅能享受前海規劃帶來的巨大居住需求外溢的利好，憑藉著大空港、深中通道、以及深莞合作也基本能起飛。
再者，概念這種東西，推動起來本來就很難，但好歹前海已經在慢慢實現，而東進戰略的風聲似乎慢慢減弱。
尤其今年粵港澳大灣區規劃出臺後，都讓大家更關注深圳，但深圳的大灣區戰略中，前海才是重頭戲。
買房向來跟著規劃走，這也是為什麼前海輻射地寶中能賣到10萬+，而龍崗最好的板塊大運也就5萬+的原因之一。
當然，除了規劃之外，深圳“西強東弱”的局面其實一直存在，最重要的還是和區域位置有關。
這是深圳的行政地圖，我們不難看出，龍崗相對於寶安來說，距離城市中心實在是太遠了。
深圳的城市中心在一路西移，從羅湖到福田再到南山，城市中心的西移帶動著產業和就業中心也一路西移。
而想要做好買房這件事，就要重點關注一個數據，那就是人！
城市的本質是人，經濟的本質也是人。
我們在判定一個城市房價是否有足夠的上漲動力，首要看的就是人口。
在判定區域方面同樣如此，有人才有待割的韭菜，哦，不，是接盤能力。
城市中心在西移的過程中帶來了大量的就業人口西移，寶安依靠著距離城市中心天然的地段優勢，能很好地承受南山和福田的就業人口的居住需求外溢，而龍崗只能承接來自老中心羅湖的居住需求外溢。
除了承接就業中心的居住需求之外，寶安在未來還能承接來自前海和大空港規劃的居住需求外溢。
我們來看兩組數據：
1、按照前海的最新規劃，前海中心區的工作人口將從65萬人減少至52萬人，居住人口從15萬人增加到23萬人，這意味著有近30萬人有居住外溢需求。
2、空港新城規劃承載就業人口約46萬人，規劃居住人口約25萬。片區20萬人口還需繼續外溢。
除此之外，2018年深圳各區常住人口數量排行版中，寶安以325.78萬的常住人口數量排在人口居住數量排行榜的第一名，其次才是龍崗。
從人口聚集數據來看，顯然是寶安具備更強的接盤能力，因為人真的足夠多。
上面兩點主要是從宏觀的角度去談，主要說的是整個寶安和龍崗的規劃和人口數據，接下來我想重點談談我開頭提到的沙井和龍中。
為什麼是對比這兩個區域，因為這兩個區域的價格是最接近的，而其他版塊會有明顯價差，沒有太多的可比性。
上週我走訪了沙井和龍中，沙井的卓越中寰和華強城均價都在4.6萬/平米左右，愛聯的名居廣場和龍中的龍平紫園（紫園又一城）的均價也去到了4.6/平米，讓我不禁產生疑問，龍中的價格和沙井持平了，買哪個會更好？
（沙井）
（龍中）
我想先直接給出我的結論：我選沙井。
我上面也分析了宏觀因素，一個是規劃一個是地段。這兩個都是影響房價最重要的因素。
有了這兩點，才能具體去談生活配套和產品戶型、園林景觀、學校優勢等等。
從生活配套上沙井是更優於龍中的，目前龍中最大的短板就是交通，本來就離城市中心遠了，目前除了地鐵3號線之外，快線14號線和地鐵16號線仍然在建，要2022年才能開通。
而沙井目前已經有11號線的快線，到南山也就40分鐘，除此之外，未來還有12號線、18號線、20號線和30號線4條地鐵線。
便捷的交通是可以帶來人口的聚集、產業聚集的以及配套升級的，這也是龍崗在常住人口數量上落後於寶安的原因之一。
除了交通以外，沙井新中心依靠著萬科翡麗郡及華盛西薈城這些早期的樓盤，在商業配套上已經相對成熟，這些樓盤的聚集也帶來了大量的人氣和消費能力。
而且沙井的萬豐海岸城、海洋新城的規劃，未來都直接輻射和利好沙井片區。
再加上大空港的概念規劃，全球最大會展中心等等，近兩年沙井的熱度真不是一般的高。
從華強城開盤日光也能反映出沙井的火熱程度，而龍中的紫園又一城和名居廣場，賣了2年還在賣。
在商業上，龍中大型的商業除了cocopark之外，就是樓盤自帶的底商了。生活的基本需求是可以滿足，但是缺乏檔次。
不過有一點是龍崗完勝沙井的，那就是宜居程度。
龍崗有大量的公園配套，擁有良好的生態資源，例如189公頃的石嶺公園（又名龍城公園），就位於龍城中心位置，成為城市綠肺。
（龍城公園）
另外龍崗還有三館一城以及大學城，整個片區的居住氛圍比較純粹，而沙井有比較多的小工廠，人員居住比較雜亂。
除此之外，龍崗比起寶安地更多，人更少，人均享受的生活配套也更多。
所以單看生活便利程度，沙井優於龍中，如果只看居住舒適度，龍中要完勝沙井。
不管是剛需還是投資，都會關注自己買的房子是否具備足夠的升值潛力。
沙井想要等待下一輪房價的漲幅除了靠另外4條地鐵線路的開通，主要是依賴規劃和片區內舊改的實現。
而龍中等待下一輪的漲幅主要依靠東進戰略規劃的落地、大運的騰飛以及地鐵14號線及16號線的開通。
從兌現時間來看，應該是龍中會更快迎來新一輪漲幅，但是說句實話，我認為現在龍中的價格有些虛高。
深圳是個多核心發展的城市，買房買在中心肯定不會差，大運和龍中是龍崗發展的中心，可以肯定的是龍中有投資價值，但現在價格相比龍東和坪地的3.5萬均價來說，有明顯的價差。
以現在的價格入手，從投資的角度來看，處於中高位買入，5年漲幅不大的話，投資回報率不高，顯然不是最佳的資產配置方式。
我想這也是名居廣場和紫園又一城“賣不動”的原因之一，尤其是紫園又一城，有深中（龍初）的名校加持，又是現樓，產品戶型也做的很好，但價格過高，實在有點下不去手，再說配套和交通依然是硬傷。
而且龍中作為供應大戶，入市項目比較多，選擇性也大，有些項目甚至賣了幾年還沒清盤，但沙井的新房供應稀缺，每次有盤入市，都能引起重點關注，物以稀為貴，所以沙井的新盤入市，銷量都還不錯。
另外，龍崗的客群主要是來源於本地客戶及羅湖就業人口的外溢，從購買實力來說顯然不如寶安的客群，寶安的客群主要是南山和福田這些高收入群體，他們對價格的接受度更高，所以寶安的房子相比龍崗“更好賣”。
現在的一種比較常見的選房思維就是，在總價段一樣的情況下，買東不如買西。
最後
未來究竟如何，雖然不能說西部一定強於東部，但我的觀點是，如果打算投資，在總價預算恆定的情況下，優先選擇西部，因為地段這個因素不以配套和交通改善為轉移。
如果是剛需，則根據實際情況考慮，因為龍中和沙井不能說具有真正的競爭關係，多數在福田羅湖的自住會往東走，而南山和前海的肯定往西去，東邊的人買東部，西邊的人買西部，大家各自安好。