紹興2018年全新房地產解說欄目
《旭東說房》重磅上線
從業十餘年的專業房地產人——旭東
（搜狐焦點網紹興站總經理)
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房產資訊、買房心得、投資建議
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各位旭東說房的聽眾朋友：
大家好！歡迎大家收聽《旭東說房》第 88 期節目。
壹 | Part 1
週五上午，位於鏡湖奧體中心西側和柯西大阪湖南岸的土地競相出讓，大家除了關注這兩塊地成交樓面價外，鏡湖和柯西兩個板塊誰更受開發商青睞也成了關注的焦點。
鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
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壹 | Part 1
週五上午，位於鏡湖奧體中心西側和柯西大阪湖南岸的土地競相出讓，大家除了關注這兩塊地成交樓面價外，鏡湖和柯西兩個板塊誰更受開發商青睞也成了關注的焦點。
鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
紹興文化館、科技館（圖片來源：網絡）
貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
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鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
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貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
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鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
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一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
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鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
紹興文化館、科技館（圖片來源：網絡）
貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
伍 | Part 5
最後我們來說下開發商對兩區的投資熱度，該指標顯示了其對於區域發展的信心。
截止今年8月9日，越城區共成交商住用地14塊，總供應量約 243 萬方，其中，鏡湖約 129 萬方，佔比53.35%；袍江約42萬方，佔比17.23%。
集單塊出讓面積、成交樓面價、溢價率三高於一身的迪蕩湖2號地塊並不在鏡湖，而是出現在了迪蕩板塊。
溢價率第二高的地塊是位於城東南的越城區京東方以東地塊。
樓面價第二高的地塊是位於城西元培中學旁地塊。
因此，對於開發商來說，板塊的庫存量和供需關係，或許是拿地時高於一切規劃利好的考量要素。
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鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
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要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
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貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
伍 | Part 5
最後我們來說下開發商對兩區的投資熱度，該指標顯示了其對於區域發展的信心。
截止今年8月9日，越城區共成交商住用地14塊，總供應量約 243 萬方，其中，鏡湖約 129 萬方，佔比53.35%；袍江約42萬方，佔比17.23%。
集單塊出讓面積、成交樓面價、溢價率三高於一身的迪蕩湖2號地塊並不在鏡湖，而是出現在了迪蕩板塊。
溢價率第二高的地塊是位於城東南的越城區京東方以東地塊。
樓面價第二高的地塊是位於城西元培中學旁地塊。
因此，對於開發商來說，板塊的庫存量和供需關係，或許是拿地時高於一切規劃利好的考量要素。
再來看下柯橋區的土地出讓情況，截止8月9日，今年柯橋區共成交商住用地11塊，總供應量約 113 萬方，還沒達到鏡湖一個板塊的供應量。
柯東、柯南、柯西三個板塊出讓的宅地樓面價清一色破萬，其中位於柯西的R-24和R-25地塊的成交樓面價突破1.4萬元，超越了鏡湖的最高樓面價——蛟裡1號地塊的1.38萬元。
為什麼這兩塊地能拍出如此高價？除了位於阪湖南岸，擁有難得的自然景觀，以及靠近柯橋老城區教育資源豐富之外，純正的柯西新盤僅恆宇錦園和天聖大越府，這兩個盤基本去化過半，也可以說，柯西供應告急。
從兩區高成交樓面價和高溢價率的地塊所在位置來看，它們的共同特點是：位於老城區、周邊配套完善、人口居住密度較高、板塊內供應量告急。
所以，開發商才會競相參拍。
"紹興2018年全新房地產解說欄目
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大家好！歡迎大家收聽《旭東說房》第 88 期節目。
壹 | Part 1
週五上午，位於鏡湖奧體中心西側和柯西大阪湖南岸的土地競相出讓，大家除了關注這兩塊地成交樓面價外，鏡湖和柯西兩個板塊誰更受開發商青睞也成了關注的焦點。
鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
紹興文化館、科技館（圖片來源：網絡）
貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
伍 | Part 5
最後我們來說下開發商對兩區的投資熱度，該指標顯示了其對於區域發展的信心。
截止今年8月9日，越城區共成交商住用地14塊，總供應量約 243 萬方，其中，鏡湖約 129 萬方，佔比53.35%；袍江約42萬方，佔比17.23%。
集單塊出讓面積、成交樓面價、溢價率三高於一身的迪蕩湖2號地塊並不在鏡湖，而是出現在了迪蕩板塊。
溢價率第二高的地塊是位於城東南的越城區京東方以東地塊。
樓面價第二高的地塊是位於城西元培中學旁地塊。
因此，對於開發商來說，板塊的庫存量和供需關係，或許是拿地時高於一切規劃利好的考量要素。
再來看下柯橋區的土地出讓情況，截止8月9日，今年柯橋區共成交商住用地11塊，總供應量約 113 萬方，還沒達到鏡湖一個板塊的供應量。
柯東、柯南、柯西三個板塊出讓的宅地樓面價清一色破萬，其中位於柯西的R-24和R-25地塊的成交樓面價突破1.4萬元，超越了鏡湖的最高樓面價——蛟裡1號地塊的1.38萬元。
為什麼這兩塊地能拍出如此高價？除了位於阪湖南岸，擁有難得的自然景觀，以及靠近柯橋老城區教育資源豐富之外，純正的柯西新盤僅恆宇錦園和天聖大越府，這兩個盤基本去化過半，也可以說，柯西供應告急。
從兩區高成交樓面價和高溢價率的地塊所在位置來看，它們的共同特點是：位於老城區、周邊配套完善、人口居住密度較高、板塊內供應量告急。
所以，開發商才會競相參拍。
結 語
每一個城市的原生住戶，對於從小的生活區域有著天然的依存，就像越城區的人大部分不會買柯橋的房子，大部分柯橋人也不會到越城區買房一樣。
但或許，我們是時候革新自己的觀念了。
是相信自己的感覺，還是相信市場的數據？
如果你買房更多是看中房子的經濟屬性，看中它的投資價值，那麼，你或許應該站在一個客觀的角度，來分析市場。
未來越城區和柯橋區，誰的房價更有增長潛力，看完文章後，或許你心裡已經有了答案。
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壹 | Part 1
週五上午，位於鏡湖奧體中心西側和柯西大阪湖南岸的土地競相出讓，大家除了關注這兩塊地成交樓面價外，鏡湖和柯西兩個板塊誰更受開發商青睞也成了關注的焦點。
鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
紹興文化館、科技館（圖片來源：網絡）
貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
伍 | Part 5
最後我們來說下開發商對兩區的投資熱度，該指標顯示了其對於區域發展的信心。
截止今年8月9日，越城區共成交商住用地14塊，總供應量約 243 萬方，其中，鏡湖約 129 萬方，佔比53.35%；袍江約42萬方，佔比17.23%。
集單塊出讓面積、成交樓面價、溢價率三高於一身的迪蕩湖2號地塊並不在鏡湖，而是出現在了迪蕩板塊。
溢價率第二高的地塊是位於城東南的越城區京東方以東地塊。
樓面價第二高的地塊是位於城西元培中學旁地塊。
因此，對於開發商來說，板塊的庫存量和供需關係，或許是拿地時高於一切規劃利好的考量要素。
再來看下柯橋區的土地出讓情況，截止8月9日，今年柯橋區共成交商住用地11塊，總供應量約 113 萬方，還沒達到鏡湖一個板塊的供應量。
柯東、柯南、柯西三個板塊出讓的宅地樓面價清一色破萬，其中位於柯西的R-24和R-25地塊的成交樓面價突破1.4萬元，超越了鏡湖的最高樓面價——蛟裡1號地塊的1.38萬元。
為什麼這兩塊地能拍出如此高價？除了位於阪湖南岸，擁有難得的自然景觀，以及靠近柯橋老城區教育資源豐富之外，純正的柯西新盤僅恆宇錦園和天聖大越府，這兩個盤基本去化過半，也可以說，柯西供應告急。
從兩區高成交樓面價和高溢價率的地塊所在位置來看，它們的共同特點是：位於老城區、周邊配套完善、人口居住密度較高、板塊內供應量告急。
所以，開發商才會競相參拍。
結 語
每一個城市的原生住戶，對於從小的生活區域有著天然的依存，就像越城區的人大部分不會買柯橋的房子，大部分柯橋人也不會到越城區買房一樣。
但或許，我們是時候革新自己的觀念了。
是相信自己的感覺，還是相信市場的數據？
如果你買房更多是看中房子的經濟屬性，看中它的投資價值，那麼，你或許應該站在一個客觀的角度，來分析市場。
未來越城區和柯橋區，誰的房價更有增長潛力，看完文章後，或許你心裡已經有了答案。
柯西大小阪湖夜景（圖片來源：網路）
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週五上午，位於鏡湖奧體中心西側和柯西大阪湖南岸的土地競相出讓，大家除了關注這兩塊地成交樓面價外，鏡湖和柯西兩個板塊誰更受開發商青睞也成了關注的焦點。
鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
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貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
伍 | Part 5
最後我們來說下開發商對兩區的投資熱度，該指標顯示了其對於區域發展的信心。
截止今年8月9日，越城區共成交商住用地14塊，總供應量約 243 萬方，其中，鏡湖約 129 萬方，佔比53.35%；袍江約42萬方，佔比17.23%。
集單塊出讓面積、成交樓面價、溢價率三高於一身的迪蕩湖2號地塊並不在鏡湖，而是出現在了迪蕩板塊。
溢價率第二高的地塊是位於城東南的越城區京東方以東地塊。
樓面價第二高的地塊是位於城西元培中學旁地塊。
因此，對於開發商來說，板塊的庫存量和供需關係，或許是拿地時高於一切規劃利好的考量要素。
再來看下柯橋區的土地出讓情況，截止8月9日，今年柯橋區共成交商住用地11塊，總供應量約 113 萬方，還沒達到鏡湖一個板塊的供應量。
柯東、柯南、柯西三個板塊出讓的宅地樓面價清一色破萬，其中位於柯西的R-24和R-25地塊的成交樓面價突破1.4萬元，超越了鏡湖的最高樓面價——蛟裡1號地塊的1.38萬元。
為什麼這兩塊地能拍出如此高價？除了位於阪湖南岸，擁有難得的自然景觀，以及靠近柯橋老城區教育資源豐富之外，純正的柯西新盤僅恆宇錦園和天聖大越府，這兩個盤基本去化過半，也可以說，柯西供應告急。
從兩區高成交樓面價和高溢價率的地塊所在位置來看，它們的共同特點是：位於老城區、周邊配套完善、人口居住密度較高、板塊內供應量告急。
所以，開發商才會競相參拍。
結 語
每一個城市的原生住戶，對於從小的生活區域有著天然的依存，就像越城區的人大部分不會買柯橋的房子，大部分柯橋人也不會到越城區買房一樣。
但或許，我們是時候革新自己的觀念了。
是相信自己的感覺，還是相信市場的數據？
如果你買房更多是看中房子的經濟屬性，看中它的投資價值，那麼，你或許應該站在一個客觀的角度，來分析市場。
未來越城區和柯橋區，誰的房價更有增長潛力，看完文章後，或許你心裡已經有了答案。
柯西大小阪湖夜景（圖片來源：網路）
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你覺得越城區和柯橋區
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（留言截止時間：2019年8月12日11時）
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各位旭東說房的聽眾朋友：
大家好！歡迎大家收聽《旭東說房》第 88 期節目。
壹 | Part 1
週五上午，位於鏡湖奧體中心西側和柯西大阪湖南岸的土地競相出讓，大家除了關注這兩塊地成交樓面價外，鏡湖和柯西兩個板塊誰更受開發商青睞也成了關注的焦點。
鏡湖是越城區未來的核心，彙集了諸如：奧體中心、科技館、文化館等越城區一流的市政配套；同時，它也是紹興豪宅的聚集地，擁有融創·臻越院（推廣名：融創紹興壹號院）、萬科·天際府（推廣名：萬科大都會）、龍茂府（推廣名：金茂逸墅）等高端樓盤；截止8月9日，在全市各板塊供應量排行榜上，它更是以約129.37萬方的宅地供應量穩居第一。
柯西是柯橋融杭的先行區域，連接杭紹城際鐵路的地鐵1號線在此橫穿而過；自然資源、商業資源以及教育資源均十分突出。
相較於鏡湖奧體中心旁地塊，200萬一輪的競價幅度，以及開發商們踩著3分鐘一輪喊價的節奏，柯西阪湖南岸地塊的土拍則顯得驚心動魄得多，據傳有11家開發商報名參加，最低報價500萬一輪，每輪出價時間更短。
最終，經過3個多小時、80輪的競拍，鏡湖奧體中心旁地塊被紹興市地鐵物產置業有限公司，也就是紹興城投競得，成交樓面價11631元/㎡，溢價率20.4％。
柯橋城區阪湖南岸地塊，被金昌房產收入囊中，該地塊的競價時間雖然只有一個半小時，但成交樓面價高達14065元/㎡，溢價率為24.4％，。
不得不說，7月以來，萬科、寶業、金昌先後以高成交樓面價落子柯西，似乎暗暗說明了相較於鏡湖，開發商更鐘情於柯西，畢竟鏡湖最高的成交樓面價當前還沒超過1.4萬元！
對這個局勢，很多人提出疑問：未來，柯西和鏡湖，誰的房價更有發展的潛力和增長的動力？
要討論板塊的價值，不能脫離它所在的區域單一而論，所以，今天的《旭東說房》，我們就來比對一下越城區和柯橋區，看看誰的房價增長潛力更大！
紹興文化館、科技館（圖片來源：網絡）
貳 | Part 2
一個城市的房價是經濟、市場、政策三大變量綜合作用的結果。
越城區和柯橋區在房地產政策上基本一致，所以，我們就重點來看看宏觀經濟和微觀市場這兩個變量。
從宏觀的經濟角度來看，我們可以著重關注GDP、產業發展和人口增長三個方面。
根據越城和柯橋兩區統計局發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
越城區（含高新區、袍江開發區）全年GDP為883.44億元，同比增長7.5%，其中第三產業佔比最高達到60%，第二產業佔比38%。
柯橋區全年GDP為1404.55億元，同比增長6.8%，其中第二產業佔比最高達到50%，第三產業佔比47%。
兩區對比，GDP總值柯橋區要遠遠高於越城區，三大產業中柯橋區工業產業更突出，而越城區服務業更具突出。
作為衡量地區間經濟發展質量和公平性、比GDP總值更有參考價值的人均GDP，柯橋區差不多是越城區的兩倍，達到了20.73萬元，而越城區的人均GDP僅為11.56萬元。
不過由於柯橋區的行政面積是越城區的兩倍，因此，在反應一個地區土地利用效率的單位面積GDP這個指標上，柯橋區是1.35億元/平方公里，越城區為1.77億元/平方公里，柯橋區要低於越城區。
叄 | Part 3
看完了兩區大的經濟指標，再來看看支撐城市經濟發展根本動力的人口數量，和代表著住房購買力水平的人均可支配收入。
2018年末，越城區常住人口約98萬，戶籍人口約76.39萬，人口淨流入約21.61萬人，外來人口占比約22%；全體居民人均可支配收入4.9萬元，同比增長8.7%。
柯橋區常住人口為130萬，戶籍人口約68.13萬，人口淨流入近62萬，將近戶籍人口的2倍，外來人口占比約48%；全體居民人均可支配收入5.6萬元，同比增長8.8%。
從常住人口的數量和居民人均可支配收入來看，柯橋區比越城區更有吸引力、活力和消費力。
肆 | Part 4
接下來，我們從微觀的市場角度來比較，需要重點對比的是影響房價的關鍵因素——供需關係和反映開發商投資預期的“市場熱度”。
截止7月31日，越城區新房成交約1.12萬套，庫存約 1.91 萬套，到8月9日，今年新增供應 181.96 萬方。
參考2018年越城區全年新房銷售 1.6 萬套的數值，預計庫存消化週期約需 25 個月。
而柯橋區新房成交約1.09萬套，庫存約 1.88 萬套，到8月9日，今年新增供應 81.2 萬方。
參考2018年柯橋區全年新房銷售約 1.5 萬套的數值，庫存消化週期約需 20 個月。
從去化週期和新增供應量上來看，柯橋的房地產市場顯得更為健康。
再來看看1-7月新房成交中，拆遷戶再購房對於兩區成交量的影響。
今年上半年越城區實際拆遷量約 88.95 萬方，柯橋區僅為 1 萬方；而今年1-7月的新房成交面積，越城區為142.51萬方，柯橋區為129.1萬方。
在柯橋區幾乎零拆遷的情況下，兩區僅相差了13.41萬方，不得不說，柯橋的市場客戶購買力要遠超越城區。
伍 | Part 5
最後我們來說下開發商對兩區的投資熱度，該指標顯示了其對於區域發展的信心。
截止今年8月9日，越城區共成交商住用地14塊，總供應量約 243 萬方，其中，鏡湖約 129 萬方，佔比53.35%；袍江約42萬方，佔比17.23%。
集單塊出讓面積、成交樓面價、溢價率三高於一身的迪蕩湖2號地塊並不在鏡湖，而是出現在了迪蕩板塊。
溢價率第二高的地塊是位於城東南的越城區京東方以東地塊。
樓面價第二高的地塊是位於城西元培中學旁地塊。
因此，對於開發商來說，板塊的庫存量和供需關係，或許是拿地時高於一切規劃利好的考量要素。
再來看下柯橋區的土地出讓情況，截止8月9日，今年柯橋區共成交商住用地11塊，總供應量約 113 萬方，還沒達到鏡湖一個板塊的供應量。
柯東、柯南、柯西三個板塊出讓的宅地樓面價清一色破萬，其中位於柯西的R-24和R-25地塊的成交樓面價突破1.4萬元，超越了鏡湖的最高樓面價——蛟裡1號地塊的1.38萬元。
為什麼這兩塊地能拍出如此高價？除了位於阪湖南岸，擁有難得的自然景觀，以及靠近柯橋老城區教育資源豐富之外，純正的柯西新盤僅恆宇錦園和天聖大越府，這兩個盤基本去化過半，也可以說，柯西供應告急。
從兩區高成交樓面價和高溢價率的地塊所在位置來看，它們的共同特點是：位於老城區、周邊配套完善、人口居住密度較高、板塊內供應量告急。
所以，開發商才會競相參拍。
結 語
每一個城市的原生住戶，對於從小的生活區域有著天然的依存，就像越城區的人大部分不會買柯橋的房子，大部分柯橋人也不會到越城區買房一樣。
但或許，我們是時候革新自己的觀念了。
是相信自己的感覺，還是相信市場的數據？
如果你買房更多是看中房子的經濟屬性，看中它的投資價值，那麼，你或許應該站在一個客觀的角度，來分析市場。
未來越城區和柯橋區，誰的房價更有增長潛力，看完文章後，或許你心裡已經有了答案。
柯西大小阪湖夜景（圖片來源：網路）
好了，本期《旭東說房》的全部內容就是這樣，希望對您有所幫助，感謝您的聆聽。
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