工業用地是產業發展的首要資源要素，沒有土地就沒有產業發展；因此工業用地與商品房用地、商業用地不同，工業用地的價值重點不在於它能賣出多少錢，而應在於利用土地的企業產出多少稅後和帶動多少就業。

上海市曾出臺了包括《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定（試行）》在內的一系列工業用地新政，提出了包括彈性地價、到期無償收回在內的眾多新政。這次十年難得一遇的調控舉動，讓過去許多的產業地產開發模式發生了顛覆性的變革，包括園區開發主體、企業、政府在內的各方功能和角色都應相應作出適用性改變。

工業用地現狀：土地稀缺與競爭加劇

上海對工業用地的管控經歷了三個階段，放任（09年以前）—收緊（09年-12年）—規範（13年至今），某種意義上來說，經過了放任和收緊階段後，上海 產業地產市場更趨成熟，新增土地的進一步減少更加凸顯了工業用地的稀缺。

近年，上海的土地資源日漸減少，高地價導致大量的產業項目向低成本地區轉移，同時一些低附加值的產業項目長期佔據產業用地，卻無法提供令人滿意的稅收產出。戴德樑行中國區戰略研究部主管Shaun Brodie認為，上海始終在嘗試著由一個重工業支撐的城市，轉型為一個由高附加值，高科技以及服務行業驅動的經濟體，自貿區的成立也正是基於這一原因。到2020年，上海將成為全球最主要的貿易、購物以及金融中心之一。為保持其競爭力，上海必須更加靈活調整土地性質從而加快適應由經濟轉型帶來的變化和挑戰。在這一背景下，新政工業地價的彈性機制應運而生。

此次新政規定，上海市新增工業用地產業項目類出讓年限不超過20年，工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類用地的最高年限為50年。

DTZ戴德樑行中國區工業及物流地產部主管、董事蘇智淵認為，新政的推出在現階段看來將會帶來兩方面的影響，一是工業用地出讓年限從50年縮短為20年，實際地價可能相當於50年地價的70%，這對於一些新興企業的進入條件放寬，門檻降低；同時，新政後續出臺的疊加政策和附加條件，如稅收標準、開工、竣工時間等，又相對設置了一個更高的門檻，會讓很多極具潛力但尚處於初創期的優質中小企業望而卻步。因此，縮短出讓年限也很可能對新進製造業進入上海市場產生阻力，影響未來產業的整體發展。對此，蘇智淵表示，在新政之後，政府是否會繼續明晰相關規定，針對各類專門產業進行細化，真正體現出此次新政的調控成效，還有待觀望。

戴德樑行中國區戰略研究部主管Shaun Brodie則表示，從物業價值角度來看，此次新政將對上海工業用地及物業產生兩大直接影響。第一， 20使用權的土地價格相比50年使用權的土地價格將有所降低，將影響財務槓桿的計算以及未來投資者收購該工業物業的能力。第二，工業地產供應量將出現短期下降，例如物流倉庫領域，投資者需要時間消化這一政策變化帶來的影響。而後，隨著供應量的下降，需求將會上漲，租金以及現有工業地產的價值將進一步提高。因此，Shaun Brodie認為一方面，減少工業用地使用期限將有利於上海規劃部門更加靈活的調整特定土地的使用形式，使之與上海未來經濟、建築環境的變化保持步調一致。另一方面，從物業投資角度來看，新政將創造一項上海工業用地投資者必須適應的新規範。

機遇與挑戰並存：轉型升級勢在必行

從上海產業園區目前的生存狀態來看，原有的低附加值的產業項目正在向外溢出，其生存空間正在被其他更高附加值的高端產業壓縮和取代。DTZ戴德樑行中國區工業及物流地產部主管、董事蘇智淵分析認為，傳統產業既然已經越來越難在稅收、生態等方面滿足城市產業園區的要求，而且在土地資源有限的情況下，產業園區就需要主動調整自我定位，進行升級轉型，吸引一些更高附加值的產業。

以上海的創意產業園為例。早期，上海市中心有大量國企持有工業用地，隨著經濟的發展，已不適合繼續進行工業生產。2005年，上海市政府成立創意產業協會，同時出臺相關文件支持這些企業在不改變土地性質的情況下進行轉型，改造成偏商業類型的物業以增加其附加值。在這一政策的刺激下，上海湧現了一大批相當成功的創意產業園，如上海汽車制動器廠老廠房改造成的上海8號橋創意園區、上海紡織控股集團轉型的尚街Loft時尚生活園區等。位於淮海西路核心地段的紅坊原來就是上鋼十廠軋鋼廠的廠房，改造升級過程中利用老工業建築的鋼筋鐵骨，將廠房的高大空間、框架結構等特點與現代建築藝術相結合，成功轉型為一個極具特色的綜合文化中心。

蘇智淵表示，上海創意園區這種利用上海原有的老工業存量用地，在不改變其土地性質的前提下進行的轉型升級，在目前新政推行的形勢下是非常值得借鑑的經驗。

另外，蘇智淵認為，在經濟的飛速發展下，產業園區已經從平臺提供者逐步向資源配置者轉換。因此，誰能更早更快的整合資源，為企業的經營和發展創造更大價值，就會獲得企業的青睞。

他提出，上海漕河涇新興技術開發區就是一個非常典型的案例。漕河涇的本區位於徐家彙，早期是純工業用地，20世紀八九十年代發展非常好，直到2000年，漕河涇開始顯現“瓶頸之傷”：地理位置已處於上海市中心，而園區內大量製造型企業卻不適合在市中心發展。漕河涇開發區管委會發現這一問題後，進行了兩方面調整：一方面，2003、2004年期間，在上海近郊的浦江、松江及長三角周邊的幾個城市設立分園，將漕河涇原有的製造型企業分流到這些園區；另一方面，將園區物業進行轉型升級，比如開發了偏園區辦公性質的 “科技綠洲”品牌。科技綠洲園區裡的建築，多為 6層左右的研發型辦公樓，因此吸引了一批信息及高新技術研發、企業總部入駐，成為一個科技“園中園”。目前，科技綠洲已有飛利浦創新科技園、中國電力投資集團公司、國核技工程有限公司、國核電站運行服務技術公司、中國民航信息網絡股份有限公司等總部項目進駐。

可以想見，在上海50年轉20年的工業土地新政的影響下,越來越多的園區或者是持有工業用地的企業會更急迫地考慮如何做產業轉型,以提升物業的綜合價值;同時,工業用地的稀缺性會進一步推高工業地價,未來上海的產業用地競爭會更趨白熱化。