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■本文作者：段雙雙 北京在明律師事務所

導讀：隨著農村經濟的持續發展，農民的生活水平不斷提高，農民的住宅也就跟著有了明顯變化。有些農民選擇在城市購買商品房，還有些農民選擇擴建自己老家的房屋或者直接翻建蓋棟小洋房。那麼，大家在村裡建設的房屋都合法嗎？遇到拆遷後會有補償嗎？怎樣建才能避免被認定為違法建築呢？本文，北京在明律師事務所的李順華律師團隊就和大家探討關於農村大量存在的自建房這一話題。

自建房這種事物在徵收領域處境很尷尬。一方面，大量存在的自建房滿足的是群眾的基本居住需要，“一刀切”地將其認定為違建而不予補償明顯不夠合理；另一方面，建房需要審批手續而不能想建就建也是法律明文規定的，的確有相當一部分自建房從法律意義上講就是違建。一般而言，在城市棚戶區改造、舊城改造類項目中，自建房只要無證都是不予補償的。但在農村，如此簡單粗暴的結論就該慎重些作出了。

【嚴格履行報建審批程序】

自《土地管理法》施行後，越來越多的農村地區要求農民必須報建審批才可以建房，那麼農民自建房的報建審批程序有哪些呢？

1.建房戶向所在村委會遞交書面申請，並填寫《農村個人建房申請、審核表》，由村委會同意後加蓋公章；

2.村委會將《農村個人建房申請、審核表》交給鄉、鎮政府進行初審，由鄉、鎮政府派人去當地調查；

3.鄉、鎮政府報市、縣級自然資源和規劃部門審批，審批通過後，核發相應的批准文件；

4.鄉、鎮政府向建房戶收取一定的建房費用，並頒發《農村個人建房許可證》；

5.建房施工前，建房戶需要向鄉、鎮政府報告，由鄉、鎮政府到現場查驗；

6.建房竣工後，建房戶需要向鄉、鎮政府申請竣工驗收；

7.鄉、鎮政府會同縣政府有關部門到現場查驗，並按規定核發竣工驗收合格證；

8.建房戶憑藉竣工驗收合格證，向房地產登記部門申請房屋的不動產產權登記。

以上就是農民建房時需要履行的基本報建審批程序，各地區根據本地的特殊情況作出了不同的規定。這就需要建房戶在建房前主動諮詢當地村委會或是鎮政府等相關行政機關，以免在已經建完房屋後才被認定為違法建築，“先上車後買票”的事情最好還是不要做。

【建房不得超過標準面積和高度】

以前農村地區的土地資源豐富、閒置土地富餘，同時農村集體土地的管理和規劃還沒有形成嚴格統一的規範，因此農民在村裡建房都是隨心所欲，想在哪裡建就在哪裡建，想建多大就建多大。近年來，國家大力推動新農村建設，加強了對農村建房的管理，並出臺了一系列政策和規定來管理農民建房。因此，農民建房就有了更多的限制。

具體而言，建設面積是按照戶來劃分的，每戶宅基地面積為80至120平方米，宅基地上的建房面積不能超過250平方米。由於各地區的土地資源、人口數量、經濟發展水平等存在差異，各地區根據自身現實狀況對本區域內的宅基地面積、建築面積及建築高度等事項作出了各自的規定。例如有的地區規定建築高度不能超過10.5米，有的地區對房子建築高度就沒有特別限制。因此，具體的宅基地上建房要求還要依據當地的規定，不能一概而論。如果農民在建房之前忽略相關規定，建房之後才發現不符合規定的建築面積或建築高度，那麼超出部分就可能面臨罰款和限期改正。

【不得隨意在宅基地上翻建房屋】

有許多農村的房屋建設於上世紀八十年代以前，時至今日已經年久失修、老舊破敗，所以許多農民都想把老房子拆了建新房。這樣的農民朋友一定要注意了，老房翻建同樣需要辦理報建審批手續，只有在獲得相應的許可手續後才可以施工建房。

【不得在耕地等農用地上建住房】

想必有不少農民朋友都有在自家耕地上建設房屋的想法，認為反正是自己家承包的地，種土豆也行，建大棚也行，建個房子應該也行。由於國家提出要嚴守耕地紅線，凡村內有空閒地、老宅基地未利用的，不得批准佔用耕地。所以在明律師提醒大家，儘量不要佔用耕地建房，如果非得佔用耕地建房，則要辦理農用地轉用審批手續，但是為了保護耕地，許多地方是不給批的。

農民朋友們一定不要心存僥倖擅自佔用耕地建房，這樣做的後果是建房的農民將面臨整改、罰款、甚至是刑事責任；農民建的房屋被認定為違法建築，將面臨著限期拆除甚至是強制拆除；如果房屋納入徵收範圍，也會因為被認定為違法建築而得不到任何補償。

【戶籍遷出本村的一般不得建房】

在我國，宅基地的所有權屬於村集體，使用權賦予本村集體經濟組織內部成員。一般情況下，戶籍已經遷出本村的農民，就不再是本村集體經濟組織的成員。如果該農民在村集體內還有已經建成的房屋，也僅僅享有該房屋的所有權，不得在該宅基地上重新修建房屋。待房屋自然損毀、坍塌後，村集體就將依法收回宅基地。如果房屋被劃入徵收範圍，那麼該農民就不再享有宅基地的相關補償，但仍然可以獲得房屋相關的補償，並不會因戶籍遷出而完全喪失徵收補償的權利。

【不予批准轉讓後再申請宅基地】

《土地管理法》第六十二條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”

我國地少人多、耕地資源稀缺，因此我國農村建房實行“一戶一宅”制。同時，由於宅基地使用權的取得具有無償性、福利性、保障性，對於村民出賣、出租宅基地上住房後再申請宅基地的，就不再批准，以防濫建住宅或變相商品房開發。

現今，國家對農村宅基地上建房的管理越來越規範，在徵收後被認定為違法建築的房屋越來越多。行政機關的認定是否合法暫且不論，嚴格遵守國家對於宅基地上建房的相關規定，是農民朋友防範風險的前提。農民朋友想在宅基地上建造合法房屋的，一定要特別注意在明律師提示您的以上幾點事項，同時密切關注本地區的宅基地相關政策和法律規定。如果您不經審批、不符規劃、不合規定地隨意建造房屋，就將面臨相應法律責任，房屋可能被拆除，在徵收時也將不能得到任何房屋補償。如此得不償失的做法，在明律師是不建議的。在明律師一直以來反覆強調事先防範優於事後救濟，也希望廣大農民朋友在建房時、面對徵收補償時都能謹記這一點。