購買小產權房被判無效，王某將賣房人黃某告上法庭要求賠償損失。二審期間，北京第二中級人民法院終審駁回王某上訴，維持一審法院駁回其訴訟請求的判決。
1999年，王某與黃某簽訂《私房出售協議書》，約定黃某以自己名義在順義區某鎮購買房屋一套（該房屋使用土地為集體土地，未辦理房屋所有權證）並以25萬元的價格出售給王某。
2011年，黃某訴至法院要求判令雙方簽訂的《私房出售協議書》無效，王某向黃某返還訴爭房屋，黃某退還王某25萬元購房款。後法院判決協議無效，王某某將房屋返還給黃某某，黃某某向王某某返還25萬元並給付王某某房屋裝修損失15萬餘元。
2013年，王某訴至一審法院稱，因為房價的大幅上漲，黃某在利益驅使下惡意毀約，嚴重損害了自己的合法權益。黃某應該賠償自己房屋現值與當時買賣價格差價。故請求判令黃某賠償自己信賴利益損失30萬元。
黃某辯稱，自己無任何過失及責任。是王某在瞭解涉訴樓房價款等情況後，託其朋友找到自己要求以自己的名義購買涉訴樓房，房價款是王某自行決定的，協議書也是王某草擬的，購房全過程均是王某一手操作。王某訴自己締約過失責任，屬惡意訴訟。請求法院依法駁回王某的訴訟請求。
案件來源：中國經濟大講堂
嘉賓：陳江律師
房地產領域資深專家
建緯（昆明）律師事務所合夥人
方弘：農村的房子是否可以買賣？
陳江律師：農村集體或者農村經濟組織集體用地上建蓋的房子，不能向城鎮居民或者說是本集體經濟組織之外的人員轉賣。
簡單來講，農村房子是不能買賣的。但有一個特殊情況，在本集體經濟組織或者本村的村民之間是可以買賣的。
方弘：黃某王某簽訂的《私房出售協議書》是否有效？
陳江律師：看合同是否有效，最重要的一個條件是合同不得違反國家法律或者政策法規的規定。如果合同違反了國家法律或者政策法規的規定，合同就是無效的。
本案所涉及到的黃某王某的房屋買賣合同，雖然意思表示真實，但是違反了我們國家對於土地管制的規定或者《土地管理法》的規定，農村土地或者集體經濟組織的土地，是不能作為商品房開發買賣的。
合同無效，買方就要返還房子，賣方把房款返還給對方。無效合同的簽訂是一方過錯還是雙方都有過錯，有過錯的一方應當賠償對方的損失。
方弘：王某要求對方賠償自己信賴利益損失30萬元，可以得到法院支持嗎？
陳江律師：這要看本案中是黃某的過錯還是王某的過錯。因為雙方違反的是法律的規定，最終導致協議無效或者買賣合同無效。這是雙方的過錯，而不是一方的過錯。
我們也注意到人民法院判決沒有支持王某提出的信賴利益的損失30萬元。信賴利益實際基於締約過失責任，即雙方在磋商的過程中，合同成立之前，協議各方有一個如實告知、禁止欺詐的義務和原則。哪方違反這個義務就會承擔損失賠償責任。
那麼，王某和黃某，誰違反了先合同義務？王某非常清楚農村房屋是不能買賣的。因此，我們不能認為是賣房人黃某隱瞞了事實的相關情況。
因此，在沒有違反法律和存在締約過錯的前提下，王某所主張的信賴利益的損失就得不到人民法院的支持。因此，法院判決返還房屋，退還25萬的購房款、支持房屋的裝修損失。
裝修我們叫做添附，已經附在房屋上了，是不能夠拆除，拆除價值就損毀了。隨著房屋移交出賣人，賣房人黃某得到了或者享受了裝修利益。
所以，人民法院判決黃某要把15萬的裝修損失賠償給王某。
對於王某所提出的房價已經升值，因此房屋退還以後，把升值的價款支付給王某。法院的判決認為，黃某雖然取得了房屋，但是升值的利益實際上他沒有實際得到，因為房屋不能出賣。
所以，賣房人黃某沒有獲得相關利益。法院駁回了王某向黃某所要求的房屋升值的利益或者自己的信賴利益損失。
方弘：實踐中，還是有一部分人會購買農村房屋。這個案例是否告訴我們農村房子就不能買賣了？購買農村房子的法律風險很大？
陳江律師：王某和黃某的案例是非常典型的農村房屋的買賣糾紛。這類案子的發生不管是北京乃至全國都有很多。如果買賣合同被確認無效，就會發生責任方或者過錯方賠償的問題。
從國務院到地方對禁止農村房屋買賣的問題是“三令五申”。據我瞭解，未來兩三年就會出臺相關政策或者通知，明確禁止城鎮居民到農村買房或者買地建房。
不管買方還是賣方，即便對國家法律沒關注到，但是我們法律法規一經公佈就視為都應當遵守，都應當知道！
因為，現有法律法規以及政策的規定，禁止城鎮居民或者外村的村民購買農村房屋。如果購買了農村房屋，產權登記以及使用上是會受到限制的或者是違反法律的。
那麼，這在今後的繼承、拆遷補償甚至使用、轉讓的過程當中，會由於違反法律而導致相應的權利得不到保障。
所以，我們建議不要購買農村房屋！
嘉賓：陳江律師
房地產領域資深專家
建緯（昆明）律師事務所合夥人