天津學區房——南開篇：無論何種需求都能在這裡找到合適的房子

由於資金的限制，每個家庭在購房時必然會有所側重（比如更看重學區、更在意位置或者居住屬性），然後再設置一些可接受和不能接受的條件（比如能接受離單位遠、附近無地鐵，但不接受老破小；當然也可能反過來）......

經過這樣的排列組合之後，幾乎每位購房者的需求都不一樣。而作為天津市區面積最大，在售二手房最多的一個區，幾乎每種需求都能在這裡找到合適的房子！這就是南開區的神奇之處！

印象南開

南開區原是天津老城以南的開窪地帶，1956年以著名的“南開大學“之名始設行政區。由於區內還有名校天津大學、南開中學以及許多科研院所，因此南開區一直擁有深厚的人文氣息和濃郁的學術氛圍。

在物理男小時候的記憶中，除了大學（天南大、師範、中醫大等）和大型公園（水上、長虹），南開區還有許多大工廠、老城廂密密麻麻的平房、以及自80年代起在城南成片蓋起的五、六層小磚樓。

（改造前的老城廂）

而現在，那些還未拆遷的老樓成為剛需一族在南開區落戶的首選；2000年以後老城廂的徹底拆遷改造以及廣開、服裝街、水上公園等周邊建起的新房則為改善一族提供了豐富的選擇。

近十年南開區內很多大型工廠或搬遷或倒閉，再加上高校外遷，留下了大片的空地（和平區是真沒地），趕上房價大漲時，一個個“地王”先後誕生。

高價拍了麵粉的企業為了能夠回收成本，自然朝著“高大上”的方向去設計，所以“南開出豪宅”成了近幾年天津一道另類的房地產風景線。

所以在當下，從幾十萬到近千萬，南開區總有一款房子適合你！

通過統計鏈家網站的數據，目前南開區在售的二手房源中，房子總價的分佈相對均衡，其中150萬至300萬的房源佔比最高。

而分析自去年初到現在的成交房源，成交總價200萬以內的房子數量卻佔了四分之三，多數的成交價格在100萬到150萬之間，這也說明剛需上車、落戶為孩子上學仍是更多購房者的主要目標！

南開學區

無論是否為了孩子上學，在南開區買房都要先了解“一道一路”，道指長江道，路指復康路。因為這兩條道路基本算是南開區三大學區片的分界線。

不同於其他市內行政區，目前南開區的教育資源分佈並不十分均衡。

在本地家長中口碑最好的三所公辦小學（中營、五馬路、南開中心）全都在北片區，外加擁有小升初派位進入南開中學的機會，因此北片的學區溢價明顯高於其他兩片（當然比起和平區還是要便宜一些）。

五大熱點區域

1.老城廂

老城廂是天津舊城所在地，由東馬路、西馬路、南馬路、北馬路圍合而成，是物理男從小成長的地方。

老城廂屬於城市中心地帶，緊鄰海河（河邊散步，幸福之源）、食品街、古文化街；近天津站、天津西站、濱江道商業街；附近還有地鐵1號線和2號線，交通便捷；東西南北，去哪都不遠。

經歷了自2003年開始老城廂的徹底搬遷改造後，目前整個片區內再無老破小。加上南邊南市地區整體拆遷後蓋起的新房（和平區），以及北邊惠靈頓等中高端小區的建成（紅橋區），大大提升了提升了整個區域的消費水平，催生了周邊一大批綜合商場的快速發展。

比如位於西北角的鵬欣·水遊城、陸家嘴中心，西南角的天佑城，南馬路的大悅城、麥購廣場，東南角的仁恆廣場、新世界百貨等等……

(南開大悅城)

這也使得附近居民無論是吃飯娛樂還是帶孩子上各種課外班，在一公里範圍內就有著非常多的選擇。

老城廂幾乎所有小區都是中營小學的學區房。百年老校中營這幾十年來始終是南開區的頂級小學，一直是南開中學與翔宇學校的主力生源校。在2018年小外的招生中，中營入圍及最終錄取人數也均為南開區最多。

近幾年該校的學生人數一直在增加，未來每年入學新生大有破千的趨勢，這也反映出大家對該學區的認可程度，或許未來會有“六年一學位”的可能性。

(中營小學)

由於沒有老樓，老城廂各小區單價差別不大，均在4.5萬到5.5萬之間（靠近南馬路的晉豐大廈、如意大廈、九州國際單價略低）。目前小戶型上車盤總價在200至300萬之間（這個門檻價位也從側面保證了中營小學未來生源質量相對整齊），改善戶型成交價大多在400至700萬。所以一街之隔，中營or萬全？南開or和平？這是個值得思考的問題......

由於南開區對於公寓、商住的入學政策相對友好，老城廂的公寓也可以上中營（目前要求每一戶只能入學一次，學校可查），所以區域內的公寓價格並沒有比純住宅低太多（大多在3萬出頭），公寓夾雜在一些小區內，看房時詢問中介即可。

綜上所述，老城廂是兼顧了學區、地段、交通、居住屬性及配套設施的優質區域，而相比和平學區價格也相對溫和。物理男覺得只要打算在南開區買房且購房預算不是特別低，都應該來這邊看看！因為即使最終沒在老城廂買房，這裡也能起到樹立“標杆”的作用。

【熱點樓盤】

① 尚佳新苑（又名：城上城，2007年建成）

老城廂的小區其實都差不多：房齡十年左右，多為20至30層塔樓或塔板結合，小區環境及管理也挺不錯。而且一共就十幾個小區，都看過來也花不了太多時間。

優勢：尚佳新苑的戶型種類較多，包括60多平米的一居，90平米左右的兩居，120多平米的三居以及190平米的四居，適合不同需求的購房者。小區離中營小學最近，過一條馬路就到；而且靠近近地鐵一號線西北角站，離海河也不遠。

② 仁恆海河廣場（2010年1期、2012年2期建成）

嚴格說來仁恆海河廣場並不在老城廂內，其位於東馬路與海河之間。

優勢：高端小區，以大戶型為主，物業服務好，生活舒適度高；小區自帶樂天百貨，配套設施完善；離地鐵二號線東南角站特別近，可觀海河。

其他：是周邊單價最高的小區，物業費較高。此外對口的小學不是中營，而是中心小學。

2.五馬路學區

從物理男上學時，關於五馬路小學和中營小學究竟哪個是南開區最好小學的爭論似乎就一直沒有停過。

同樣是各種榮譽加身的五馬路小學，校風和口碑始終很好，成績也非常過硬。由於南開中學也在附近，因此區域內還不乏各類優質的課外培訓機構。

五馬路小區對應的學區很大，整個區域位於老城廂西南，東起南開三馬路，西至青年路，南到長江道，北抵黃河道，由廣安街道南部和興南街道西部組成。

因為這裡除了學校、醫院和公園外，基本就是純居住區（最近的大型綜合商場就是西南角的天佑城），物理男對這兒最大的感受就是：安靜！

片區內分佈著房齡從10年內到20年以上的各類小區：

房齡20年以上：懷仁裡、頌禹裡、朝園裡、鳳玉里 ...

房齡10-20年：風荷新園、格調系列（格調春天花園、天江格調花園、天江格調故里、天江格調蘭庭）...

房齡10年以內：融僑觀邸、博朗園（又名：寶利長江道）

90年代建成的房子是上車五馬路的首選，而2005年左右建成的小區則是改善家庭的主要目標。並且與同一時期老城廂建成的小區不同，這邊10至20年房齡的小區大多是10層左右的板樓，南北通透的戶型不少。

① 天江格調花園（2004年建成）

格調系的幾個小區的建成時間、建築風格以及小區管理都差不多（格調故里略貴一些），基本沒有小戶型，由於總價相對較高成交量也相對偏低，這其中天江格調花園屬於各方面相對比較均衡的小區。

優勢：緊鄰五馬路小學、南開中學，比旁邊的風荷新園略新一些（風荷新園的成交量更大），小區管理好。

其他：主要戶型是100-160平米的兩居和三居，單價4.7萬左右，總價在500-800萬之間，屬於中高端改善型小區。

② 懷仁裡（1995年建成）

優勢：緊鄰西南角地鐵雙線（一號線、二號線），近天佑城、大悅城，周邊配套設施齊全，是標準的五馬路小學上車房。戶型有40平米左右的一居室是交易主力，近期的成交價格在160萬上下，單價4萬；此外小區還有少量30平米或者面積更小的房子出售，但單價較高。

其他：存在停車、採光、小區環境等老破小普遍的問題。

3.海光寺、服裝街

海光寺通常指南開三馬路、南門外大街、南京路、衛津路四路交口周邊的區域，其中南門外大街及衛津路以西屬南開區。而海光寺西北區域北沿一直到南馬路，再加上海光寺西南，這一超大片區都是南開中心小學的學區！

由於近些年合併了一些學校，南開中心小學的規模越來越大，是南開區教育的後起之秀。

服裝街區域（南至南開二緯路，北至南馬路）最新最貴的小區當屬單價接近5萬的悅府家園（2012年建成，開發商中糧）；而旁邊的大悅公寓現在也轉成住宅了，放心上學沒有問題，只是沒有煤氣年限40年，不過3萬多的單價相對便宜不少；2000以後建成的大型小區包括城南家園、郵電公寓、鳳儀園等；像仁善裡、龍鳳裡這樣90年左右的老小區相對比較少。區域內二手房成交單價普遍在4萬左右，因為挨著南市和老城廂，位置優越交通便捷，居住性價比較高。

（服裝街區域）

二緯路以南至海光寺的區域則基本都是2000以前建成的老樓，成交量比較大的小區包括懷慶裡、延生裡、紫光苑等，這裡也是上車南開中心小學的首選範圍。房子雖然老了一些，但是由於小戶型成交佔比高，成交單價同樣在4萬左右。

而海光寺西南區域內，擁有網紅美食一條街之稱的萬德莊大街，又離天大不遠，附近有地鐵1號線，是相當成熟的住宅區，也是南開區房子最好出租的地段之一。

藏在金融街中心身後低調的融府是本區域的豪宅，單價逾6萬；其他屬於中心小學片區的小區房齡相對較長，單價一般不超過4萬，選擇餘地相對較大。

（海光寺區域）

① 懷慶裡（1995年建成）

懷慶裡和前面提到的懷仁裡很像，同年建成，小區環境也相似，位置上一個緊鄰西南角、一個靠近海光寺，都是核心地段，還同屬重點小學的上車房。

懷慶裡上車房的面積也在20-40平米之間，成交總價在100萬-160萬，比懷仁裡略便宜。所以中心or五馬路？這又是一個值得討論的問題......

② 郵電公寓（2002年建成）

雖然房子偏老，但藏在小區深處的幾座6層板樓，作為改善還是值得認真考慮的。

優勢：同樣近西南角地鐵雙線（一號線、二號線），近天佑城、大悅城，鬧中取靜，性價比高。6層板樓的樓戶型都不錯，面積小至是90多平米的兩居，大至140多平米的三居，總價在350萬到600萬。

4.王頂堤

說到南開就不得不提王頂堤（通常指王頂堤街道）。王頂堤街道位於南開區西南部，轄域東起紅旗路、紅旗南路，西、南至簡陽路，北抵天拖北道，是天津重要的人口聚落之一。

區域內基本全是上世紀八九十年代建成的5、6層小磚樓，密度很高。而菜市場以及各式各樣的便民小店，大大方便了周邊的生活。（物理男常來這邊吃烤串）

（王頂堤立交橋西北側3D圖）

由於王頂堤的西南邊就是天津高新區的核心區：華苑產業園區，也是市區內唯一成片開發的產業園，提供了大量就業崗位。加之地鐵6號線、3號線的開通，使得“華苑工作、住王頂堤”成為更多年輕人的選擇。

2015年起在原天津拖拉機廠址上陸續建成的“天房天拖”系列，則提供了大量的改善型房源。

（天房天拖秋澤園）

王頂堤街道的絕大部分區域歸屬南開中片學區，其中“天房天拖”以及偏西北的老小區劃片中英瑞麗小學，而靠近王頂堤立交橋的小區劃片華夏小學。

而王頂堤街道最南邊的區域（迎水道、豔陽路、堤中街以南）歸屬南開南片學區，劃片新星小學。

由於區域內房子較老、小戶型房源多，可以說是南開區綜合水平較高的上車盤聚集地（非學區），二手房成交量也確實相當大。單純考慮落戶的話，100萬之內的房子完全能夠買得到。

(鏈家最新二手房成交記錄)

① 盈江裡（1985年建成）

王頂堤街道的老房子在品質和小區環境上都差不多。盈江裡處在偏西位置，由於小區老、房源多、且離地鐵站偏遠，其單價在街道內屬於中等。

盈江裡20-30多平米的上車房成交價在100萬左右，小區目前劃片中營瑞麗，未來隨著“天房天拖”入戶率的提升，該校的生源總體質量可能會逐漸增強，也算是一個潛在的利好。

5.水上公園周邊

顧名思義就是水上公園四周的區域，包括水上公園街以及體育中心街的北部。水上公園是天津最大的綜合性公園，與天津市動物園相鄰，西南邊是天津市區內唯一的山體公園：南翠屏公園。

公園環境優美、景區內大氣負氧離子高含量，能夠改善肺功能並提升肌體抗病能力。每天晚飯後在公園散步還能夠緩解壓力、愉悅身心，因此靠近公園的住宅自然是好處多多。

（水上公園）

早期水上公園周邊擁有成熟的商圈：時代奧城，而新建的魯能購物中心又讓附近吃飯購物娛樂多了新的選擇。

水上公園周邊的老房相對較少，新房選擇餘地大且不乏高級豪宅（復康路十一號，南開頂配！），因此水上公園周邊的居住屬性非常高。同時整個區域屬於教育資源相對一般的南片，因此學區溢價低，房價並沒有高的離譜。

① 奧城公寓（2005年建成）

網紅來了！

50年產權的酒店式公寓，是2018年南開區成交量最大、在售房源最多的小區！

優勢：位於時代奧城商業廣場，配套齊全，能夠滿足日常生活需求；5、6號線地鐵的開通，大大提升了交通便捷程度；而且房子相當好租，租金甚至高於周邊的住宅小區。

當然最大的優勢還是便宜！由於奧城公寓孩子可以落戶上學，70萬左右可以買下30多平米的一居室，這個總價全區幾乎找不到第二家。

② 水上溫泉花園（2002年建成）

位於南翠屏公園以北，水上公園以西。小區環境好，多為6層板樓，無高層，適合居住。近地鐵五號線，對口小學為水上小學。

小區110平米左右兩居室總價在350萬左右，比較在意居住體驗的改善型家庭可以重點考慮。

其他

南開區的其他區域特點雖然沒有那麼鮮明，但依然不乏亮點和潛在的機遇。

比如南開、天大以西的學府街道，大多數學校教師、畢業及在校學生更願意在此居住，人文氣息濃郁。

而一直比較低調的長虹街、向陽路街，現在也有了一個“南開科技城”的遠景概念，未來或許會有大變化......

(轉自公眾號：天津購房指南)

所以南開區的房子，是值得用心尋覓和挑選的！

南開新房

在新房方面，南開區目前在售的項目非常少（一隻手就數過來了）。所面臨的問題與和平區一樣，就是前幾年開發商拍的地價太高，而近一年又沒怎麼供地。

不過目前待入市的項目還是有不少，有新房購買需求的話可以耐心等待，只是開盤時的房價一定不會太低......

（有天津落戶方面問題的話語私信我，也歡迎大家關注我的頭條號，我會定期分享天津學區房和天津教育方面的文章！）