觀點地產網8月14日，美國股市遭受重挫。截至收盤，道指暴跌800點，刷新年內最大單日跌幅，標普跌2.93%，納指跌3.02%。一夜之間，美股5500億美元蒸發不見。
在資本市場動盪不安的時機中，成立於紐約的初創企業WeWork向美國證券交易委員會（SEC）正式提交了長達350頁的IPO招股書。
據招股書披露，WeWork的母公司“The We Company”計劃通過IPO股權融資10億美元，再加上用債權方式融資的60億美元，最終預計融資70億美元。
具體而言，在本次IPO發行結束後，WeWork將建立一個新的高級擔保信貸工具，提供高達60億美元的高級擔保融資，包括總額為20億美元的三年期信用證報銷工具，以及本金總額高達40億美元的延遲提取貸款工具。
鉅額虧損
不過，WeWork的商業模式仍存疑雲，相當一部分市場投資者並不看好。從招股書可以窺見，WeWork在獲得巨幅規模增長的同時，鉅額虧損也隨之而來。
觀點地產新媒體瞭解，招股書數據顯示，2016年-2018年WeWork的營業收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，每年同比增長100%以上；2019年上半年營業收入高達15.35億美元，接近2018年的全年收入。
從淨利潤來看，2016-2018年WeWork淨利潤分別為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元；2019年上半年淨虧損9.04億美元，虧損金額同比增加了25%左右。
WeWork在招股書中稱，“短期內其淨虧損佔收入的百分比可能會增加，並將繼續絕對增長，公司無法預測未來能否實現盈利”。
對於WeWork高虧損的運營數據，夢想加創始人王曉魯認為，不能用傳統的地產邏輯去解讀。常規的房地產企業，上市招股書提及最多的是面積規模。而WeWork是比較偏向於互聯網的思維邏輯，注重的是用戶規模。
他提及，在WeWork招股書中，提到會員( member)1044次，作為產品的workstation提及94次，但是提到代表面積的squarefeet只有6次。
招股書中強調，WeWork在全球29個國家111個城市有528處經營地點，會員人數從2016年的8.7萬名增加到今年6月底的52.7萬名，其中38％來自全球財富500強企業。
從用戶的維度進行說明，讓WeWork在創新辦公服務模式的過程中，也顛覆了資本市場上傳統的底層邏輯。也因此，伴隨而來的，是投資者質疑的眼光。
於是又回到了最開始的問題上，“為何會存在鉅額虧損”？
招股書上披露，WeWork累計淨虧損主要來自於門店擴張所需的運營費用。2016-2018年門店運營費用分別為4億美元、8億美元和15億美元，2019年上半年，WeWork的門店運營費用高達12億美元，是去年同期費用的兩倍。
此外，WeWork在招股書中表示，商業辦公用地運營費用中，如果算上物業的折舊和攤銷費用，則佔營收的比例在過去幾年將超過100%，即Wework長租下來的物業獲得的收入，並不能覆蓋獲得並運營這些物業的成本，其中還不包括市場營銷、行政費用等多項成本。
此前WeWork大中華區戰略拓展董事總經理魏傑在接受觀點地產新媒體採訪時也解釋過，WeWork實際上是用運營的現金流在支撐發展速度。
他稱，“如果我們今天停止我們的發展，我們今天就會盈利，我們的單店盈利能力其實是很強的，我們的會計方面的虧損完全就是來自於現在的增長速度非常快。”
從WeWork一貫的邏輯來看，用戶規模甚至比盈利更為重要。於是，為了支撐運營成本，除了不停地尋求上市進行股權融資之外，還有不少的債券融資。
招股書顯示，截至2018年年底和2019年6月底，WeWork信用額度和信用證融資相結合的待辦信用證分別為8.3億美元和10億美元，截至目前，WeWork沒有未償還的借款。
中國市場
在此次的招股書中，除了“高虧損”最為亮眼之外，“中國”也是不可忽略的重點字眼。在整個的招股書當中，中國被提到173次，足以證明中國市場的重要性。
2018年數據顯示，WeWork中國市場的營收佔到其總營收的5.5%，高於上年的3.4%。魏傑也曾說過，“WeWork全球拓展的速度是保持非常非常快，中國的增長是比全球更快。亞洲是我們全球增長的一個亮點，中國又是亞洲非常明顯的一個亮點。”
自2016年首入中國市場之後，WeWork在中國收併購的腳步就沒有停下過。目前，WeWork已進入包括上海、深圳、北京、廣州、杭州、武漢在內的12個城市。
招股書中提及中國的部分大都與ChinaCo這家公司相關。這是一家成立於2017年的合資公司，主要負責WeWork在大中華區的業務，WeWork擁有該合資公司的59%股份。根據WeWork的網站信息顯示，ChinaCo在大中華區12個城市擁有115座建築，約佔其設施總數的15%。
不過，對於WeWork這樣的跨國公司而言，往中國市場前進的道路也並非一直順暢，路上也是荊棘叢生。
可以看到，近來很多跨國公司諸如谷歌、亞馬遜都因為無法適應本土化而退出中國。現在，擺在WeWork面前最大的挑戰，是如何做到與中國本土化的結合。
畢竟，中國聯合辦公市場的競爭也日益激烈。據悉，當前中國共享辦公的服務商大概有330個，總管理經營面積將近3000萬平方米，提供的工位數量400萬個。其中，包括優客工場、夢想加、ATLAS寰圖、氪空間等聯合辦公企業的規模都在不斷擴大。
而關於本土化的話題，魏傑在接受觀點地產新媒體採訪時表示，WeWork在中國做業務的員工98%是本地的人才，也有專門針對中國市場的投資者和戰略伙伴諸如弘毅資本、遠洋集團、中海地產等等。
事實上，聯合辦公作為新興行業，帶來的不確定性亟待考量。也因此，WeWork從今年開始，不斷尋求多元化發展。
今年年初，WeWork將公司品牌名稱調整為The We Company，並分為三條業務線：WeWork，主要包含辦公空間租賃部門；WeLive，目前經營兩棟採用公社設計的公寓樓；WeGrow，在紐約市經營一所小學。
走在當下，於中國市場上負重前行的WeWork，一直堅持著自己獨特的成長邏輯，如果此次IPO進展順利，相信也會是行業傳統的一次重大革新。據稱，WeWork將於今年年底前IPO，目前上市交易所還未確定。
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