5月20日，朗詩綠色集團發佈公告稱，將處於虧損階段的長租公寓的業務剝離至控股公司朗詩集團。克爾瑞研究表示從一年前多元化戰略升級到如今迴歸核心主業，朗詩的多元化熱情似乎退卻的有點快。那麼，這種緊急剎車行為到底為哪般，房企系長租公寓的未來，是否有隻有“斬”與“留”這個單選題呢？
01、房企的長租公寓夢，不那麼美了？
從長租公寓現有的幾大派系來看，房企系並不是最早入場的。其背景是房地產行業增速逐步放緩，從高速發展期過渡到平穩發展期。在政策調控和市場競爭壓力不斷加劇的背景下，房企生存發展面臨了巨大挑戰，紛紛啟動多元化戰略，拓展新業務，尋求新的利潤增長點。
所以物業、文旅、商業綜合體、養老地產甚至金融地產都是不少房企選擇的方向，其中長租公寓也佔了不小的比重。以朗詩為例，早在2014年就開始了轉型之路，業務板塊從傳統地產開發不斷延伸，涉足長租公寓、養老服務、綠色金融、綠色建築設計、物業服務、裝飾等多個業務領域。但是從其經營結果來看，轉型成效並不大。2018年業務收入構成中84.7%的收入仍然來自房地產開發與銷售業務板塊，管理服務、辦公物業投資以及長租公寓總收入僅佔到15.3%，並且房地產開發與銷售也是支撐朗詩利潤規模增長的重要板塊。
相比起其他版塊的業務而言，長租公寓業務尤其值得一提，儘管在2018年業務收入構成中僅佔到1.7%，但是該板塊一直以來在朗詩轉型中都備受關注，並且朗詩對其未來前景也極為看好。2017年朗詩成立長租公寓事業部，大力發展旗下品牌“朗詩寓”，現已在北京、上海等一二線城市獲取100多個項目，獲取房量4萬餘間，在營房量1.3萬間，規模發展位居行業前列。但是規模擴張下，效益並不樂觀。2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達到2.34億元，2018年隨著規模的擴張，虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。
所以才出現了朗詩將長租公寓板塊剝離集團，聚焦核心業務，提升股東價值。
02、斬還是留，房企系品牌是單選題？
不可否認的一點是，目前長租公寓在我國發展仍不成熟，行業也未找準商業模式，並且培育期較長，短期很難實現盈利，可以說被寄予很高期望的長租公寓板塊並沒有為朗詩帶來實質性的效益，反而拖累了企業經營業績，並且存在繼續虧損下去的風險，總的來說並不利好於當前朗詩的發展。
作為行業領先的房企對於長租公寓的態度如此，不禁讓人為其他房企系品牌擔憂，斬還是留，會不會成為其接下來即將面臨的難題。
房企佈局長租公寓，在最短的時間內形成規模集聚，出現“頭部效應”，增加自身市場地位。讓規模成為搶佔市場的必要手段的同時，其實對於長租公寓的盈利也有著清晰的認知。
長租公寓現在看起來要賺很多錢很難，甚至說長租公寓就不應該賺錢。” 萬科董事會主席鬱亮在2018年3月的年度業績發佈會上表示，如果要賺錢，商品房就可以解決了，就因為商品房不能解決住有所居，才需要長租公寓。龍湖集團也曾公開表示，長租公寓業務三年內不考慮盈利，力爭2020年進入行業前三。
但同時，對於長租公寓的未來，相關研究機構表示看好。世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛認為，和任何投資一樣，長租公寓的投資也需要一個逐步發展的過程，隨著市場變得更加規範，長租公寓也將獲得合理的租金收入，儘管當前的盈利沒那麼高，但並不意味著未來不會有合理的升值空間。
那麼這一項長遠升值該如何實現呢？TOD或許是長租公寓在地產生態下存活的另一種答案。
03、TOD能成為長租公寓升值利器嗎？
TOD模式，最早由美國人彼得·卡爾索爾普提出，作為致力於推動城市規劃改革的鼻祖，他在上世紀90年代提出的TOD（Transit Oriented Development）概念，以公共交通為導向的發展模式正逐步改變著全世界地產行業與城市規劃。
現在這一模式從美國到英國，從倫敦到東京，從香港國際金融中心IFC到上海浦東國金中心IFC，成為城市發展不可或缺的模式，現在也正在中國發揮不可忽視的作用。
近年以來，TOD模式也在不少城市獲得了支持得以發展。近年5月19日，上海市規劃國土資源管理局發佈了城市更新四大行動計劃，包括“共享社區計劃、創新園區計劃、魅力風貌計劃、休閒網絡計劃”。此次發佈城市更新四大行動計劃中，共享社區計劃為落實中心城“雙增雙減”要求，增加公共綠地和公共空間，控制建築容量和高層建築，堅持TOD（公交導向開發）導向等。
同時，不少房企已盯上TOD模式這一市場新蛋糕。早在2017年4月20日，杭州市地鐵置業有限公司和浙江萬科南都房地產有限公司簽署合作開發協議，雙方決定以杭行路TOD項目為依託，共同探索實踐“軌道+物業”發展新模式。
而TOD模式所面臨著最大的挑戰並非是項目的開發建設，而是大量持有物業的經營管理，比如辦公、商業、公寓、酒店、文化體育場館等，如果沒有大量現金流的沉澱，又缺乏持有物業的長期經營能力，TOD項目很難做好。
所以長租公寓作為房企所擁有的具有強物業運營能力的項目，可以作為房企佈局TOD模式的利器。相對應的，TOD也能讓長租公寓在以軌道交通為主的緊湊型城市的空間內實現增值，尤其是極其便利的交通條件，將會滿足不少年輕白領租住在城市中心的選擇。
另外，長租公寓所苦惱的周邊生態建設也在TOD模式中得以滿足。平時，人們在TOD項目裡，可以獲得大部分工作、生活、文化、教育、醫療、休閒、娛樂、健身、運動等功能供給，大部分時間不必離開TOD項目，減少候鳥式的城市區域間穿梭，降低市民出行頻率，就可以節約城市基礎設施、公用設施和道路設施，就如新加坡一樣，上班幹活、研討教學的工作辦公，運營、衣食住行、吃喝玩樂的商業服務，以及生老病死的公共服務等大部分事項都可以在一個城市組團內完成，實現緊湊型城市。
但是TOD項目未必是那麼人性，也並不宜居，比如軌道交通的噪聲汙染、高頻振動、電磁輻射，都會讓TOD項目的環境干擾明顯增強，住宅高密度、人群大流量、環境安全性也會使得居住舒適性大打折扣，而這也是長租公寓需要在產品設計過程中注重的細節。
目前成都龍湖西宸天街亮相的同時，冠寓·西宸天街店也在19年應運而生，這家新店依託於西宸天街TOD綜合體，打造了成都首個環線地鐵TOD模式長租公寓。此外，其他房企品牌也在自有的TOD綜合體之上，以公寓或是長租公寓產品的形式，將物業資產保值增值。
所以房企佈局長租公寓的目的，與不少現有的其他派系不同，他們更看重這一產品在自有的產品體系中所發揮的作用。所以，這些房企真的並不指望長租公寓來賺錢，而是看中的是借長租公寓開發租賃業務，並通過租賃運營，為持有資產保值增值。相對應，長租公寓這種產品並不會被房企斬斷或是剝離，而是會在TOD或是未來的其他組合物業開發形式中，發揮自己在物業運營能力方面的價值，幫助物業實現增值。
這樣以來，TOD綜合體，或許也有成為長租公寓下一個閃亮的舞臺。
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