'買房貸款誰都會，貸款後面的危機不是所有人都知道'

都知道買房要貸款，現在幾乎沒人會去全款買房了。不是所有的人都能想清楚貸款首先是負債，但它又不同於其他短期負債，這是一種長期的負債，而且是以不動產為基礎，讓不動資產流動的一種手段。低成本、低利率是其主要特徵，也是炒房盈利的主要原因。

然而，槓桿用對了，可以撬動財富，槓桿用錯了，會讓財富損減。可以說，會不會用槓桿，槓桿用的對不對，直接關係到房產投資的成敗。

那麼在利用金融槓桿的時候，會有哪些問題和技巧呢？

從國內的市場情況看，首先，打鐵還需自身硬。雖然說房貸對於銀行來說，是優質貸款，但是有的朋友平時不注意維護自己的徵信，要麼不注意細節，信用卡經常逾期還款，要麼網絡借貸筆數較多，什麼花唄之類的；這種小額消費信貸，即便不逾期，也會在個人徵信留下記錄；借的多了，銀行就會懷疑你的還款能力，很可能導致被銀行拒貸。所以，在計劃買房的3-5內，都要讓自己的徵信乾乾淨淨。

其次，國內銀行對於貸款利率，是根據基準利率上下浮動的。每家銀行利率優惠力度是不一樣的，有的利率下浮，有的利率上浮。事實上銀行在一定程度上是有自主權的，即便調控最嚴控的時候，也會有利率不上浮的貸款名額。因此，在選擇貸款時候，要懂得貨比三家地看；對比之下，才能找到最為合適、貸款成本最低的那個銀行。

此外，如今金融產品魚龍混雜，當貸款額度不夠的時候，很容易被迷惑辦理高息產品；這無形中就增加了購房的成本，這一點是務必要注意的。

國外市場的情況，說複雜也簡單。所謂複雜，是他們的金融體系更為寬鬆，很多貸款的政策都是銀行根據自身情況去安排的。所謂簡單，是他們的市場規則意識很強，暗箱操作的情況並不多；何況有專業的代理人、律師可以幫投資者去做這件事，用專業對抗風險。而國外購房貸款的風險，主要來自於購買的物業類型出了問題。

比如近兩年經歷了從天堂到地獄的公寓物業。通過貸款購買公寓樓花，所帶來的一連串的問題，最嚴重的就是貸款。

比如，隨著悉尼樓市泡沫退去，房價開始縮水，一些物業甚至跌了近10%。在澳洲購買樓花，如果遭遇樓市降溫，可不是“買貴了”那麼簡單。

現在市場價格跌了10%，意味著市場不景氣，到了房屋交割需要辦理貸款的時候，估價可能會更低，如果估價僅為交易價格的80%，那就意味著他們在交割是需要現付貸款不能覆蓋的20%。如果補不上這筆錢，那麼不好意思，這算違約，不但要支付違約金，首付也會打了水漂。

綜上，金融槓桿、房貸是每個購房者都要經歷的事情；很多購房者在逃開了開發商的坑，中介的坑，房主的坑等問題之後，最終在貸款的坑上栽了。這不免讓投資者覺得惋惜或者遺憾。所以，看清楚槓桿背後的邏輯，避開金融槓桿的陷阱，是每位投資者都必須要考慮的事情。