在構建通往地產金融化的道路中，監管層已經關注到其中的金融亂象。有分析認為，互聯網金融的不透明性質使得某些地產金融業務更像“影子”銀行。

中房報記者 李棟 北京報道

作為資金密集型行業，房地產攜手金融業度過了黃金時代，並在以地產金融化的趨勢延續二者的緊密關係。

近日，中國證監會主席劉士餘在中國上市公司協會第二屆會員代表大會上發表講話時，提醒上市公司不要參與金融亂象。

某上市公司財務總監表示，對開發商來說，地產金融化是一條出路。地產金融化帶來了融資上的便利，該財務總監認為，誰能拿到中長期更便宜的錢，誰就能更長久的發展。券商人士也認為，地產金融化是未來趨勢，致力於長遠發展的開發商均需佈局。

在構建通往地產金融化的道路中，監管層已經關注到其中的金融亂象。有分析認為，互聯網金融的不透明性質使得某些地產金融業務更像“影子”銀行。

如火如荼

3月31日晚間，中天城投發佈公告稱，經深交所核准，自4月5日起，公司啟用新的證券全稱“中天金融集團股份有限公司”和證券簡稱“中天金融”，證券代碼不變。公司經營範圍也相應做出調整。

中天城投在2013年就開始佈局金融業。當年年末，中天城投發佈公告稱，擬斥資9443萬元入股貴州銀行，隨後又入股貴陽銀行。在2014年完成這兩筆交易後，中天城投初步明確，擬新設金融投資公司繼續擇機投資金融行業。2015年2月，中天城投正式啟動戰略轉型升級，明確“大金融”領域是公司未來發展的重點產業。當年年初，中天城投將新戰略確定為“大金融、大健康與小地產”。

同年7月27日，中天城投斥資20億元設立普惠金服，旗下全資子公司貴陽金融控股有限公司（下稱“貴陽金控”）與普惠金服共同作為大金融領域的業務拓展主體。隨後，中天城投不斷對貴陽金控增資，截至目前，後者的註冊資本金已增至151億元。

緊接著，中天城投密集佈局，貴陽金控以20億元收購聯合銅箔（惠州）有限公司100%股權，實現對中融人壽的間接持有，正式進軍保險業。2015年12月，貴陽金控又通過競拍方式獲得海際證券66.67%控股權，涉足證券業。

雖然房地產業務仍然在支撐著中天城投的業績，但更名舉動顯示了中天城投向地產業務告別的決心。

對於大多數房企來說，更多的選擇是在地產業務之外另行佈局金融業務。類似房企以恆大和綠地為典型代表。

“我們要打造百年老店，我們要成長為參天大樹，我們必須不斷夯實房地產業基礎，實施多元化發展。”日前，恆大集團董事局主席許家印在恆大集團2017年度工作會議上如是說。

在地產業務之外尋找新的業績增長點，恆大的多元化探索在遭遇類似恆大冰泉的挫折後，開始瞄準金融業務。恆大對金融業務的佈局起步較晚，但勢頭迅猛。從以出乎意料的方式宣佈進軍金融產業開始，短短2年時間，恆大的金融觸角已涉及保險、銀行、保理、互聯網金融等多個領域，並且積極謀求與金融機構的合作。

目前恆大集團已相繼成立了恆大金控公司、恆大互聯網公司，並在集團架構上做出調整，將新興的多元化業務統歸於恆大企業集團名下，與原有的恆大地產集團平行。

恆大金融控股集團於今年4月13日在深圳前海核准成立，註冊資本130億元。恆大集團原來的主業恆大地產集團其註冊資本只有25億元。

在金融業務佈局中，恆大對互聯網金融著墨較多。目前，恆大金服、保理、融資租賃、保險經紀等屬於恆大互聯網集團旗下。恆大互聯網集團在2016年2月1日核准，註冊在深圳前海，註冊資本30億元，法定代表人為恆大集團副總裁劉永灼。同時註冊成立了兩家保理公司，廣州恆大融資租賃有限公司也在2016年4月6日獲准開業，註冊資本1.7億元。

在今年3月舉行的2017年業績發佈會上，恆大集團主席許家印表示，恆大集團的發展基本格局是以房地產為基礎，互聯網金融為兩翼，帶動相關產業高速跨越發展時期，並透露將在金融行業大力發展。

上述券商人士表示，2014年以來，無論出於房地產增長空間的考慮，還是金融業務具有的房地產需要的流動性，開發商佈局大金融的戰略意圖已經非常清晰，且目標都是構建自己的金融全牌照體系。

“此前，擁有金融全牌照的大型集團較少，金融牌照是稀缺資源。”一位金融機構副總裁表示。

流動性，融資便利，這是上述金融機構副總裁認為房企佈局金融業務最主要的考慮。

作為資金密集型行業，房地產融資方式經歷了不斷變化，目前地產公司融資整體仍然以銀行和信託借款為主，但從2012年以來借款融資整體佔比逐年下降，公司債、中票、資產證券化融資佔比增加明顯，銀行信託借款佔比從2005年的93%下降到2015年的69%。2015年，上市公司公司債、中票等債券融資規模達到2046億元，同比增加5.3倍，是過往10年的2.5倍。

但我國金融環境已經發生變化，就在越來越多的新型房地產融資方式出現時，監管層的金融政策在2016年開始逐漸收緊，之前井噴的公司債也關上閘口。

上述上市公司財務總監表示，融資多元化、比較便利的時候，房企如果借到了足夠多足夠便宜的錢就可以度過週期，活得更好更長久。金融政策收緊後，沒有提前借到錢的房企就會想各種辦法融資。

互聯網金融亂象

地產企業佈局金融業務有長遠考慮，但在當前的金融環境下，劉士餘眼中的金融亂象時有發生。

互聯網金融紅極一時，也被開發商追捧，但劉士餘提醒，上市公司不要參與金融亂象。

研究公司CreditSights的研究報告指出，綠地香港的目標是，到2018年將管理的資產規模從2016年上半年末的57億元增至500億元。該公司旗下的移動財富管理平臺——綠地廣財已經擁有約5萬名註冊用戶，售出2000多份理財產品，每份產品的平均投資額約為17.3萬元。其他大型房地產開發商，如恆大、碧桂園和中國泛海控股集團等，都有類似舉措。

報告作者之一的Cheong Yin Chin在接受彭博採訪時表示，中國房地產開發商的互聯網金融部門，一般都在各自資產負債表中被歸入“投資”或“其他金融資產”。但業務的具體內容，如投資性質、規模以及成本，通常不公開。“很難追蹤P2P貸款總額，或是那些財富管理產品中槓桿的程度，因為這類交易不受監管約束。它們被劃入‘影子融資’一類。”

國美首先被爆出旗下互金平臺國美在線金融涉嫌自融、資金流向自家地產公司、為失信企業貸款等問題。

根據媒體報道，被曝出問題的產品主要是其代銷的產品“美美賺-國金1號”，該產品合作機構為國美關聯公司鵬潤金服。

以國金1號6958為例，該標的擔保機構為“鵬潤控股有限公司”，借款機構為“西安鵬潤置業有限公司”，標的中還顯示“西安鵬潤置業有限公司由鵬潤控股有限公司出資設立”。

工商信息顯示，西安鵬潤置業有限公司、鵬潤控股有限公司法人代表均為黃秀虹（原國美集團總裁黃光裕之妹）。這兩家公司與國美在線金融都存在著關聯關係。以此來看，國美在線金融可能涉嫌關聯企業融資和關聯企業擔保。

根據去年8月24日發佈的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》(下文簡稱暫行辦法)規定，網貸平臺不得為自身或變相為自身融資。

此外，國金1號多款產品借款方均為國美旗下的房地產公司，其中就包括西安鵬潤置業有限公司、重慶鵬澤房地產開發有限公司。

此前，資金通過互聯網金融渠道部曾湧入住房貸款領域。在政府叫停首付貸、收緊互聯網金融政策前，儘管通過P2P貸款機構所獲得的住房貸款，仍然只佔21萬億元未償付銀行房貸的1%不到，但上海研究機構盈燦集團的數據稱，2015年，通過網絡平臺進行的房地產相關貸款飆升了163%，至1155億元。央行數據顯示，同期內各大銀行持有未償付房貸的增速為21%。

2016年，伴隨整個金融政策收緊背景，公司債、首付貸等流向供給端與需求端的資金敞口均被關閉。

房企紛紛尋求轉型之際，互聯網金融以最前沿的創新形態吸引了探索者、湊熱鬧者，劉士餘的講話表明，關於金融市場的整頓還在持續，金融亂象早已進入監管層視野。