12月14日下午，由鳳凰網、鳳凰新聞攜手鳳凰網房產舉辦的2019第六屆全球華人不動產風尚盛典暨榜樣2019頒獎典禮在北京富力萬麗酒店盛大啟幕。
盛典現場，在《十字路口 未來重構》環節，經濟學家、如是金融研究院院長管清友對房地產未來重構中做了詳細解讀。
經濟學家、如是金融研究院院長管清友
關於房地產市場內外環境，我主要把未來涉及到的幾個趨勢跟大家梳理一下。
我們覺得會有幾個方面的變化，可能涉及到包括房地產行業在內的各個行業。體現在外部環境、貨幣、金融、財政、地產，結合地產趨勢也談一下我們自己的看法。
國內貨幣環境變化這兩三年非常劇烈，在2016年年底前，整個貨幣環境非常寬鬆。在過去十年，我們經歷了三輪大寬鬆，2009年、2012年、2014年，房地產發展是得益於過去十年這幾次大寬鬆，所以我們房地產發展根本在於貨幣環境和金融環境的變化。但2016年年底以後，或從2016年下半年，中央提出“抑制資產泡沫”要求以後，2016年底以後，貨幣政策開始收縮，到2016年年底還出現了“債災”，債券市場出現劇烈下跌。整個2017年進入到金融整頓過程，我不大願意用“金融強監管”這個詞，還不足以形容2017年的狀態，2017年是金融整頓的過程。其實這一輪貨幣環境從2016年下半年就開始了，對於房地產調控政策也是從2016年下半年。
其實回過頭看2016年是很有意思的一個年份，因為在上半年的時候，至少從政策制定當局提法上來講，鼓勵大家買房，鼓勵居民加槓桿，實現槓桿的轉移。下半年開始，所謂限購、限售、限價，北京這樣的城市還限離，各種限制政策出臺了。當然，房地產調控實際上和整個宏觀管理思路變化是一脈相承的。
2017年的金融整頓，以及利率上行，引發了整個金融的大收縮，表現在宏觀指標上，即看到M2的增速開始穩步下滑，從過去長期維持在12%、13%的增速下跌到8%的增速；社會融資總量當中，如果剔除掉貸款以後，原來影子銀行提供的這部分融資出現斷崖式下滑，就像今天大家討論的人民銀行行長易綱同志的講話一樣，影子銀行也是重要的補充，說法發生了一些微妙的表現。影子銀行體系的收縮，直接導致了無論是房地產在內，還是從民營企業角度來講，融資難、融資貴的問題，而且很多企業出現困難。
經濟學家、如是金融研究院院長管清友
2018年，貨幣政策又出現一定程度變化，從今年年初開始降準，釋放流動性，但是銀行體系的監管和整頓導致的結果是相對央行把水給到了商業銀行，影子銀行的作為，商業銀行和非商業銀行，非銀行金融機構把中央銀行的水在轉到企業層面去，就是貨幣創造的一個過程。但是今年央行把水給到了商業銀行，也給了一部分影子銀行，但是這個水現在流不到企業層面，貨幣創造的過程出現了中梗阻，原因非常多，鼓勵民營企業發展或鼓勵金融機構支持民營企業等等說法，良好的願望會發生一定程度的改變，但不足以根本上改變這種貨幣政策傳導的中梗阻現象。
房地產現在確實很多企業面臨著比較大的壓力，房地產企業融資難從2016年調控以後，就已經開始出現。所以今天我們實際上已經不是在討論所謂的如何活下去，“活下去”這個詞今天再說實際上有點晚了，現在活下去就活下去了，活不下去已經不在了。今天到場的各位企業，恭喜各位，我們都還在。
這種情況在今年貨幣政策變化上，可能會有一些邊際上的改善。從需求端角度，按揭貸款這塊可能會有所鬆動，事實上已經鬆動了。從供給端，對於房地產企業的融資端，可能會邊際上做一些鬆動。我們在地產領域，房租不炒主基調不會放棄，對政策會有一些邊際上的調整，這是我們自己的預判。
在金融領域，降低宏觀槓桿率主基調不會發生變化，但在貨幣政策、金融監管、理財子公司、資管公司管理新規上可能會做一些調整，這大概就是今天各位企業家面臨的政策變化的環境。
財政方面，也經歷了幾波調整。經濟學家們已經在爭論今年是否要突破3%的赤字率，有很多人也在討論是否要從過去所謂的平衡型財政轉向功能型財政，但無論是突破還是不突破3%的赤字率，地方政府加槓桿的空間不是特別大了，中央政府有槓桿可加，問題在於僅靠中央政府加槓桿很難再加得上去，地方政府這幾年經歷了幾輪整頓：第一輪是金融危機以後4萬億，地方平臺公司大量湧現，以財政部43號文件為標誌整頓平臺公司。
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