文/諸葛找房

房子作為一個家庭的固定財產，可以說是父母甚至兩代人打拼置辦下來的基業，傳統意義上凝聚著父母畢生心血的最大財產，大多會傳承給子女。在中國，因為選擇房產過戶的方式不同，涉及到的費用差別非常大，之前的文章裡我們提過多次，房屋過戶給子女的方式通常有三種：繼承、贈與和買賣。通過計算分析的結論是，對於大部分人來說，“買賣”的方式最省錢也最省事。但這兩天出現的一則新聞引起了人們廣泛關注：近日，財政、稅務兩部門聯合發佈公告，宣佈房產繼承、贈與直系親屬不徵收個人所得稅。很多人以為是不是現在繼承、贈與要比過去省錢了？根據相關資料顯示，房產贈與過戶的個稅，早在2009年就已取消，那麼十年後舊事重提有何意義？

隨後兩部門對此作出解答，此次僅是把之前的“其他所得”調整為“偶然所得”，因為之前的其他所得項目中具有一定的偶然性質，其他稅率並未發生任何變化，也就是說，房產繼承、贈與子女該交多少稅費還是交多少。

在國外，對於房產的傳承已經形成比較成熟的做法，一般會通過立遺囑的方式進行，但是國內尚未有明確的遺產稅制度約束，實施起來相對繁瑣，還可能給房主或子女造成不必要的麻煩。現在人們的經濟與法律意識都在加強，對於房產過戶的最佳方式應該提前知曉，根據每個家庭的不同情況，去選擇花錢最少、最省心的房產過戶方式。

一、生前贈與

贈與是送別人東西，不需要繳費嗎？當然不是，只是手續相對簡單，需要簽署確認書、辦理贈與公證、房產評估和繳納稅費即可。這裡只重點說明要繳納的各種費用，上述提到了個稅與2009年已免徵，所以在辦理過戶時只需繳納契稅3%、評估費0.25%和公證費1%。

例如以一套房產總值500萬計算，通過贈與方式過戶產生的費用為15萬契稅+1.25萬評估費+5萬公證費，三樣合計21.25萬元！雖然減去一項稅款，但這三筆錢對於普通家庭來說也是一筆不小的開支，加之以後房價如果繼續攀升，所對應的過戶費也將同比上升。

二、去世後繼承

對於子女來說，遺產繼承大多指離世後房產的過戶，也就是被繼承人死後的規定繼承，因為國內很多父母比較避諱生前過戶，一是擔心養老保障，二是在世時討論分家易產生矛盾。去世後的繼承一般分為法定繼承和遺囑繼承，法定繼承有一定的順序，比如配偶-子女-父母是第一順序繼承人，兄弟姐妹-祖父母外祖父母為第二順序繼承人，由於不是獨一份的繼承，因此現實生活中糾紛繁多。遺囑繼承就是根據老人的意願處理房產，並無順序問題，前面提到了，這是發達國家常見的做法，一般在生前就會對房產做好安排並進行公證，所以很少因為房產分割繼承的問題對簿公堂。

由於我國並沒有實施遺產稅，因此去世後繼承過戶的辦理手續比較簡單，只需帶齊材料完成審核就可以得到房子的過戶證明，產生的費用也不多，登記費+公證費等加起來也只有幾百到幾千元不等。

三、生前買賣

買賣過戶的方式同普通的房屋買賣流程一樣，個人或委託中介辦理都比較方便簡單，所發生的的費用主要是契稅、增值稅、個稅及其他登記費。

契稅：不動產證滿5年且是唯一房產，房產面積小於90平米，契稅為交易總價的1%，90平米以上的房產，契稅為交易總價的1.5%，若是非唯一房產，契稅則為房產交易總價的3%；增值稅：房產證滿2年可免交，不滿2年，則為房產交易總價的5.6%，這個費用不小，所以如果不急最好等滿足年限再交易；個稅：普通住宅為房產交易總價的1%繳納，非普通住宅為房產交易總價的2%；登記費用大概80元左右。

同樣以一套總價為500萬的房產舉例，面積在90-144平米之間，且取得不動產證已滿5年，按照現行稅率，買賣過戶三項稅費共計12.5萬。對比第一種贈與過戶方式，整體稅費可減少近四成！如果再把時間拉長，隨著房產稅落地，未來交易環節稅費有進一步下降空間，未來的趨勢是買賣過戶費用只會進一步減少。

通過上述詳細的對比，在現下新規下，去世後過戶的方式花錢最少，但如果繼承的房產非唯一房產，繼承人也非獨生子女，那麼牽扯的分割矛盾糾紛較多，若是繼承人本身已有房產，繼承過來的房子非唯一房產，那麼想要再次轉賣，在交易過程中還需繳納差額20%的個稅。因此通過買賣方式過戶的性價比更高，花錢少也沒有隱患後遺症，更適合大部分群體。