一、編制工程概況

在編制工程施工招標文件時，工程概況敘述的目的在於幫助潛在投標人瞭解工程項目情況。主要內容包括招標人名稱、工程名稱、地點、規模、地質地貌、氣候條件、現場情況、工程情況（結構類型、建築物構築物形式及數量、層數、主要建築內容、對周邊環境要求、設計標準）、建設前期準備情況和地質資料等。

工業建築工程項目概況的技術要求應描述的更為詳細和清楚，如抗滲、防火、耐溫、自控系統的特殊要求及所採用的工藝，所安裝的設備等。有些工業建築項目，其構築物較多，如多種池類，地下通道、煙囪、塔類、爐體等，技術要求特殊、複雜，一般應按各單位工程載明其特殊要求。

在提供了整套設計圖紙或施工圖紙並提供了工程量清單後，工程概況可以寫的簡要些，但要把工程項目情況、地質地貌、氣候條件、建築規模、特點寫出來，讓投標人基本能在工程概況中瞭解到項目大體情況。招標文件發售時，除發給潛在投標人全套施工圖紙外，如港口、碼頭、橋樑等特殊工程，還應附工程附近的海域圖和施工地點工程區形勢圖等。

二、投標資質審定

投標人的資質一般在發招標公告和資格預審公告時明確規定，未進行資格預審的招標項目在招標文件中還應註明對投標人投標資格的要求和資格審查的程序及方式。

投標人資格的審查和資質等級的要求應根據行業、工程類別、工程規模、結構形式、複雜難易程度、工期、工程質量的要求審定。企業應熟悉建設行政主管部門制定的各施工企業資質等級及經營範圍的條件，依工程類別（面積或體積）、複雜難易程度（結構複雜、鋼結構多、大跨度、高聳、機電設備安裝複雜）、工期要求、分部分項質量要求（如抗滲、耐熱、防輻射、抗震等），施工條件惡劣（高溫、場地狹窄、流沙、大水量和生產交叉等）等內容綜合考慮，共同確定適宜本工程的施工企業資質等級，以滿足工程需要。

對於投標人的資質等級要求，應分清是施工總承包資質，還是專業承包資質，看其覆蓋穿插情況。

級別等級不能設定太高，以免將有實力又經濟的潛在投標人排除在外，或投標人不夠法定開標人數，更不能含有歧視條件和按個人意向設定。

編制招標文件或資格預審文件時對於投標人的資質，一般遵循的原則，先看施工總承包，再看專業承包，再看其他各部、協會頒佈的，儘量考慮周全。各承包資質的名稱和級別一定要寫準確，不能出差錯，以免引起不必要的糾紛。

設定資格要求就捎帶說一下資格預審：如果投標人人數不多時按《標準資格預審文件》中要求的“合格制”審定即可，如果考慮投標人太多時，資格預審文件中應公佈資審比較的方法（評分法），按照《標準資格預審文件》的“有限數量制”即可。

三、踏勘現場和投標預備會

首先，應在招標文件中載明“標前會”和“踏勘現場”的時間、集合地點和是否由投標人自帶車輛等內容。按照招標文件規定的時間、地點，組織由設計單位和所有購買招標文件的潛在投標人蔘加的“標前會”和“踏勘現場”。

為便於操作和節省大家的時間及費用，“標前會”和“踏勘現場”最好一起組織，並在招標文件中載明程序和時間以及注意事項等。“標前會”和“踏勘現場”由四步完成：

1、組織標前會議，進行項目介紹

2、踏勘現場，介紹現場條件

3、舉行面對面質疑澄清會議

4、總會議紀要，發放答疑文件

注：踏勘現場過程中，介紹人介紹現場情況時應讓各潛在投標人都聽得到，避免一家提問就只給一家講解，引起大家誤會。

四、分包

招標時最容易疏忽的就是分包。經常會碰到沒有在工程施工招標文件中說明分包範圍和要求，而投標人又聰明地不提醒，在簽訂和執行合同時太讓人頭痛了。所以，從資格預審到招標投標都應提前將分包的內容明確，將範圍劃分好，並將對分包人的資格要求提前在資審時審查清楚。如資審時沒有確定是否分包而工程施工確需分包時，編制的招標文件中就應寫清楚。《標準文件》在投標人須知的總則中留出分包一條是很有必要的，而且明示分包的是非主體、非關鍵性工作，並交代好限制條件，這樣就不容易疏漏了。

五、工程款支付和結算方式

1.採用預支工程預付款的方式。要明確預支金額，按比例逐次扣回的辦法，按月進度形象計量支付。

2.不採用預付工程備料款的方式（不提倡），可按工程進度款按月計量支付，累進價款支付的結算。

3.即預支工程預付款，也按形象工程支付進度款。

無論採用那種方法，都應保留一定工程款比例作為保脩金（土建、安裝3-5%；設備5-10%），並按國家規定保修年限扣回和支付，在合同專用條款中標明，額度不能過大。

建設單位應支付工程預付款，並要求施工單位提交履約擔保及預付款擔保，《標準文件》中提供了履約擔保的格式和預付款擔保的格式，將過去一直習慣運用的由投標人在投標時就提供自己賬戶銀行開具的保函方式，而改為投標時提供投標人簽章的擔保書方式，減輕了施工企業的投標負擔。

六、工期

施工工期的確定，應依據工期定額和竣工需要，來規定合理工期。從實際出發考慮冬雨季、節假日，甚至要考慮麥收、秋收期間的工期措施。各單項工程之間互相作業時，有的工期緊急，有的工期比較寬裕，都需區別對待。提前工期，應考慮趕工措施費，提前工期和延誤工期的要有獎罰辦法。確定工期要與招標人協商，招標代理機構應把關。

七、建設工程施工合同條款

合同專用條款是招標投標的重要內容。施工招標文件中載明的合同主要條件是雙方籤合同的依據，一般不允許更改。招標文件中的合同條款是招標人單方面訂立的，強迫投標人同意了，才能參加投標，即由要約人（投標人或合同中的承包人）向受要約人（招標人或合同中的發包人）發出要約，而一旦選定中標人，招標文件裡的合同條件就成為受要約人的“承諾”，具有了法律約束力。

工程施工招標不像其他項目招標，它在招標文件中由招標人制定和載明的合同專用條件，常規上一般不允許偏差，如果投標人在投標時不同意合同條款，中標的可能性基本為零（中標後合同簽訂時的變更除外）。

合同條件中比較重要的內容有：

1.合同文件及解釋順序：編制招標文件合同部分時，一般都會比較注意通用條款、專用條款、協議書、保修書、安全承諾、履約保函等合同文件，而往往忽視了構成合同文件的其他內容，從而忽略了其合同文件的解釋優先順序，直至真的發生合同爭議，才發現解釋順序太重要了。《標準文件》在通用合同總則中將優先順序載明瞭，也是不能更改的。

2.發包人和承包人的義務：發包人和承包人還應在專用合同條件中詳細規定雙方義務。例如：施工前的現場條件中應由發包人承擔的部分：水、電接口；道路開通時間；地下管線資料；水準點與座標控制點交驗等。承包人承擔的部分：鑽空和勘探性開挖；鄰近建築物、構築物、文物安全保護；交通、環衛、噪音的管理；轉包和分包的情況；材料的保管使用；完工清理等。還有雙方共同承擔的內容：雙方風險損失；保險；專利；臨時設施等。應按照國家相關要求和建築行業的行規認真編制。

3.工期延誤：應分清發包人原因的延誤及責任，還是承包人的原因及責任。通用條款對工期延誤條件已經在《標準文件》合同中規定，專用條款中還需載明發包方原因造成的工期後的，承包人有權要求延長工期天數，和/或增加的費用，並由發包人應支付的合理利潤；承包方原因造成的工期延誤，逾期竣工的違約金計算方法。通用條款中註明支付違約金也不能免除承包人完成工程及修補缺陷的義務。

4.驗收方法和標準：驗收執行國家標準和/或各行業部頒標準，應載明驗收時段和方法。

5.質量、安全、環保、節能：這是國家大環境的要求，應在合同中單獨簽訂，或要求投標人在投標文件中遞交書面承諾。

6.計量與支付：計量與支付是招標投標各方比較注意的內容，與招標文件中載明的報價方式密切相關，對投標人的報價有著極其重要的影響，而且在專用條件中需提前約定的內容比較多。其中需注意：

①價款是否調整？如何調整？應在合同中說明；

②工程預付款的支付方式、數額（一般按工程合同總價款的比例）、抵扣方式；

③按進度支付時的工程量確認；

④支付進度款的時間和所佔比例；

⑤保脩金的比例和支付時間、方式；

⑥其他應在專用合同條件中確定的條件。

竣工結算、最終結清除專用合同條款約定期限外，其他按照通用條款執行。

投標人購買招標文件時一般都會問：工程款如何支付？從而瞭解工程建設資金情況，所以合同的這一部分一定要寫清楚。

7.材料、設備的供應：房企負責供應的材料、工程設備應在專用合同條款中寫明名稱、規格、數量、單價和總價以及材料差價、供貨時間、供貨方式、送達地點等，並約定運輸費用、保管費用和驗收，分清責任。

其中，甲方供料、供材、供設備應做表格附在合同專用條款後面，表述清楚。如設備由甲方提供，其安裝工作責任就要明確，安裝工作由誰來做，總包服務費如何計入等。

8.違約索賠：違約索賠應包括：各種原因造成的工期延誤；使用不合格材料、設備造成工程拆除；缺陷修復；發包人工程款的延誤支付；雙方原因造成的違約終止或而後復工造成的費用等。違約索賠應分清發包人、承包人雙方責任，不能只規定承包人而免去發包人的責任。賠付條款應在專用條款中寫明具體額度、扣除方式和順延工期天數等內容。

9.其他：合同專用條款還有設計變更的特殊約定、保函的提交時間和額度、保險、爭議解決方式、驗收和結算、安全施工、質量保證、環保節能、施工組織設計、圖紙等等。

八、工程量清單

工程量清單應由具有編制招標文件能力的招標人，或受其委託具有相應資質的中介機構進行編制。房企要對照施工圖紙認真核對，投標人要依據圖紙認真複核工程量，如發現有錯誤，應在法定的時間內通知所有合格潛在投標人。招標文件中的工程量清單報價說明應寫詳細，並表述完整、清楚，如暫估金額、暫估價、計日工等，還應考慮規範中不含的特殊項目、招標人的特殊要求以及計價方法等。

一般招標工程實物量和單價，在合同中有以下兩種處理辦法：

1.實量實算。允許在施工後進行調整，按實際完成工程量計算，但單價不調整。即習慣上所說：調量不調價。

2.一次包死。實物量和單價都不調整。除設計變更原因外，一律不調。

九、報價

報價是招標人和投標人雙方最敏感的部分，也是招標投標活動的“核心”部分。

工程施工圖已發全，提供工程量清單，在工程量清單中說明計算規則、採用計量單位、暫列金額、暫估價的子目和數量。一般也有二種報價方式：

①投標報價採用固定價。中標價是固定的，不因市場價格、政策性調整引起的變化而變動，如需變動在合同主要條款內寫明。適用於簡單房屋建築，寫清結算。

②投標報價採用可調價。中標價僅為計劃價，可因市場價格、政策性調整引起的變化而變動。

以上①、②兩種方法工程招標時經常採用。目前國內招標多采用工程量清單計價，報價為固定單價方式，其單價又分為“工料單價”和“綜合單價”。一般應在招標文件中規定工程量計算規則和參考相關定額計價。

採用“工料單價”報價的，依據相應的工程量計算規則和定額等計價依據計算報價，投標人在報價中所報的單價和合價，以及投標報價彙總表中的價格均包括完成該工程項目的成本、利潤、稅金、管理費、技術措施費、大型機械進出場費、風險費、政策性文件規定費用等所有費用。

採用“綜合單價”報價應按招標人提供的工程量清單中列出的工程項目和工程量填報單價和合價。每一項目只允許有一個報價。投標人未填單價或合價的工程項目，則將視為該項費用已包括在其他有價款的單價或合價內。投標人在報價中具有標價的工程量清單中所報的單價和合價，以及投標報價彙總表中的價格均包括完成該工程項目的成本、利潤、稅金、管理費、技術措施費、大型機械進出場費、風險費、政策性文件規定費用等所有費用。

以上①、②兩種報價方式，在工程結算方式中應列出結算公式。

還有一種為“成本加酬金”方式，《標準文件》中沒有規定可以使用。即以工程實際發生的成本即直接工程費，再加上雙方商定的措施費、間接費、利潤、稅金向承包人支付工程款的一種合同方式。

這種計價方式主要適用於開工前對工程內容尚不十分清楚的情況，例如邊設計邊施工的緊急工程，或遭受地震、戰火等災害破壞後需修復的工程。採用“成本加酬金”方式需由監督機構的批覆，不在本次試行範圍內。

十、評標辦法

評標辦法是招標活動過程中的“關鍵一環”。評標辦法質量高低直接影響本次招標活動能否評選出理想中標人即招標結果。其評標方法在國家七部委12號令中第二十九條中規定“評標辦法包括經評審的最低投標價法、綜合評估法或者法律、法規允許的其他評標方法”。《標準文件》中規定了兩種評標辦法：經評審的最低投標價法和綜合評估法。其實有這兩個方法已經足夠，其他方法也只是這兩個方法在程序上的演變，大同小異。

評審的因素和標準在《標準文件》中已經載明，而量化標準和評分標準還需根據施工工程的情況進行協商和編制，填寫在評標辦法“前附表”裡。

十一、參考資料

編制施工招標文件時，還應編制一套詳細的參考資料與招標文件和圖紙同時發售，對其所施工工程的項目狀況和現場條件做出詳細說明。

在工程建設中，現場條件指工程建設在施工現場進行施工前所具備的條件，這些條件對施工組織設計和具體施工有直接影響，也直接影響到工程報價和工程造價。

參考資料中的現場條件含自然條件、水文地質勘察及經濟條件等，文件中應做詳細介紹，使投標人熟悉其工程施工環境，合理考慮風險，在編制施工組織設計時得以考慮周全，併合理報價。一般講，現場條件中包括自然條件、經濟條件、環境條件、生活福利條件等其他招標人認為需提供的資料。

投標單位在購買招標文件後應進行現場踏勘，詳細瞭解和調查參考資料中所提供的這些條件，作為編制施工組織設計和報價時的依據。

大型特殊工程招標時，項目狀況如在工程概況中已經標明，再在參考資料中詳細說明一下即可。

工程施工招標時招標人還應在參考資料中提供詳勘資料，沒有詳勘時起碼也應提供初勘資料。