近日，隨著恆大、萬科等頭部房企的業績會接連發布，看點頗多的年報季也逐漸進入尾聲。
2018年的樓市，雖受調控政策、融資環境等影響，被稱為“地產小年”，但對於早已完成全國化佈局的大中型房企而言，依然難擋其前進的步伐。
碧桂園的規模、恆大的利潤、萬科的戰略……2018年的房企年報各具看點。
製表：張志峰
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規模之王
素有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園，儘管2018年經歷了系列波折，但依舊繼續保持高速增長，在規模上仍是當之無愧的王者。
財報數據顯示，2018年，碧桂園連同其合營企業及聯營公司,共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%。
曾經，憑藉著高週轉，碧桂園快速擴張，一舉從榜單上的第三位躥升至榜首，甚至沒有在第二的位置上停留。“高週轉”像一把披荊斬棘的寶劍，帶領碧桂園向前，也引發了同行爭相效仿。
不過，目前碧桂園已踩下剎車，欲“提質控速”並加碼發展農業與機器人業務。而對於2019年銷售目標，碧桂園在業績發佈會上隻字未提。
值得注意的是，就目前來看，越來越多的房企開始追求“提質控速”。為此，不少房企準備踩下剎車，放緩銷售增速，併為2019年定下了“不算高”的銷售目標。
頭部房企如恆大地產，將明年的目標定在6000億元，較2018年的銷售額增幅尚不到10%。
中型房企梯隊，旭輝控股2019年的目標為1900億元，增長率為25%，相較於旭輝此前幾年的快速增長明顯放緩了腳步。更有房企直接下調了2019年的銷售目標，例如首創置業將2019年的銷售目標從1000億元下調到了800億元，九龍倉將2019年在內地的銷售目標下調到180億元。
不過，這並不意味著這些房企對未來的看空。
旭輝集團總裁林峰在業績會上表示，預計2019年的樓市，將會呈現“低開高走”態勢，1900億元只是一個穩妥的目標，而集團在今年的可售貨值達到3500億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱，2019年，許多房企明顯不再高喊口號，這其實並非房企不再需要衝擊規模，而是體現了在樓市大環境尚不明朗的當前，房企選擇“觀望”的一種思路，即為自己留有餘地，再結合下半年實際情況去做適時調整。
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盈利之王
與碧桂園的廣泛佈局、快速週轉不同，在恆大看來，一個企業能夠獲取多少利潤，才是決定這家企業能走多遠的核心所在。
財報顯示，2018年，恆大實現營收4662億元，相較2017年3110億元增長49.9%；而企業的年度淨利潤為722.1億元，較2017年增長106.4%；淨利潤率達15.5%，相較2017年上升4.2個百分點。年度核心業務利潤為783.2億元，較2017年增長93.3%；核心業務利潤率為16.8%，較上年上升3.8個百分點。
單從年度淨利潤方面來看，同為“三巨頭”的萬科和碧桂園分別為492.7億元與485.4億元，已被恆大遠遠甩在了身後。
正是憑此，恆大穩坐“盈利之王”的寶座。同時，於近日剛剛出爐的“2019中國房地產開發企業500強”測評榜單中，恆大也繼續蟬聯綜合實力榜首。
談及高利潤的祕訣，恆大集團總裁夏海鈞在業績會上直言：“我認為是因為超前的土地儲備戰略，2009年-2015年，公司主要戰略是以二三線為主兼顧一線城市。從2015年進入一線城市，我們從農村到城市，造就了現在3.03億平方米的土地儲備，優質土地價格是我們創造核心利潤的基礎。”
財報顯示，2018年，恆大共計購得土地儲備105幅，並就現有22個項目進一步購買周邊土地，土地購買同比有所減少。新購項目主要分佈於杭州、成都、重慶、鄭州、太原、石家莊、瀋陽、蘭州、南寧、烏魯木齊、無錫、佛山、清遠、惠州等一二線及三線城市。新購土地儲備建築面積4993萬平方米（其中，併購取得2850萬平方米，佔比56%），平均樓面地價1611元/平方米。截至2018年12月31日，恆大總土地儲備項目達811個。
此外，成本管控也必不可少。夏海鈞補充道：“集團堅持標準化運營及集約化採購。一方面通過大規模精品化開發，不斷提升產品性價比和產品品質，獲得合約銷售價格持續上升；另一方面通過強大品牌及成本控制措施，繼續從土地購買源頭上控制成本，又憑藉供應商戰略聯盟，實施集中採購、集中招投標，進一步控制採購成本、工程成本。”
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利潤率之王
事實上，在業內人士看來，相比規模和利潤的淨值，衡量一家企業的發展潛力如何，更重要還在於其利潤率的高低，即盈利能力如何。
相較於光鮮亮麗的碧萬恆三家，中海一直在業內表現得頗為低調。
但談及中海，業內對其印象除了“低調”之外，高利潤率、負債低的經營邏輯也早已深入人心。
3月20日，中海發佈2018年度業績報告，公司全年實現營業收入1714.6億港元，與房企“三巨頭”碧萬恆相比著實是“小巫見大巫”，而集團所獲取的淨利潤卻高達707.3億港元，緊追恆大腳步。
在眾多大中型房企努力拓展規模、縮減開支，才能勉強維持住10%左右的歸母淨利潤率的同時，中海2018年高達26.18%的歸母淨利潤率令眾多房企望塵莫及。
嚴躍進分析認為，近年來，房企之所以普遍推崇高週轉與擴大規模，很大程度上就是為了在爭奪土地時，能夠儘可能地降低融資成本、拓寬融資渠道，而在這一點上，國企的優勢展露無遺。尚且不談中海這類全國型的大型國企，即便地方型的中小房企，也同樣如此。
公開資料顯示，2018年，中海在內地28個城市和香港一共新增63幅土地，新增總樓面面積1764萬平方米，總地價1443.2億港元。這其中，底價獲取的土地就有13幅之多，佔年度權益總地價的21%。
此外，中型房企如上港集團，2018年在取得380億元營業收入的基礎上，實現歸母淨利潤103億元，歸母淨利潤率高達27.1%。再如陸家嘴集團，其業績快報顯示，2018年共取得126.39億元營業收入和33.5億元歸母淨利潤，歸母淨利潤率也高達26.5%。
與其他民營中型房企不同，上港集團和陸家嘴集團作為上海地方性國企，似乎並不在意規模上的增速，僅本土拿地方面的優勢，便可使其從容面對市場挑戰。例如，近年來在上海市炙手可熱的熱門板塊———前灘，目前已公開亮相的多個項目，背後都有陸家嘴集團的身影，並且其拿地樓面價格，也遠遠低於同區位其他企業。
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多元化轉型是戰略共識？
在各大房企紛紛大秀成績單的同時，隨著馬太效應加劇，行業集中度進一步提升，房企下一步的戰略方向，就顯得尤為重要。
特別是頭部房企，相較於地方性房企，其競爭顯得更加激烈，在地產主業之外發力多元化佈局，似乎已經這些房企的共識。
除了上文提到的碧桂園欲加碼發展農業與機器人業務之外，恆大對汽車行業的鐘愛，也早已成為業界的關注點。
為了造車事業，恆大甚至放棄了此前的一些探索，例如糧油、乳業和礦泉水，恆大集團董事局主席許家印坦言，恆大在多元化戰略的實施過程中探索發現，這些產業一年銷售幾億或者幾十億，和恆大規模不匹配，因此將這些產業都轉出去了。
“一年過去了，恆大在新能源汽車方面投入的力度比較大，決心比較大，產業佈局也比較大。”許家印在業績會上表示，全世界對新能源汽車的發展都非常重視，尤其像歐洲，很多國家基本上要取消燃油車的生產和銷售，未來新能源汽車替代燃油車的趨勢已經是可以預見的大方向。
此外，融創中國也於近日宣佈戰略升級，搖身一變成為“中國家庭美好生活整合服務商”，滿足中國家庭對美好生活的需求。
對於戰略方向，融創中國行政總裁汪孟德稱，融創未來會有兩個聚焦，即保持地產的核心主業地位，沿著“地產+”的方向，為中國家庭的美好生活服務，其中，主要聚焦文旅和文化。
不過，令業內頗感意外的是，就在其他頭部房企都在高喊“走出去”拓展新業務時，萬科卻力主“迴歸基本盤”。
儘管規模不如碧桂園、利潤不如恆大，但同樣作為房企“三巨頭”之一的萬科，其戰略思路的每一次變化仍牽動著整個行業的敏感神經。
2018年9月，在萬科秋季例會上，萬科高喊“活下去”的口號，一時之間令眾房企感受到生存壓力，轉型之路似乎已迫在眉睫。
而時隔不久，萬科在近日發佈的《致股東》信中又表示，房地產市場單邊快速上漲的“黃金時代”已經過去，現在處於“白銀時代”，是一個更多變的時代、更細膩的時代，一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。
“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞彙。”萬科董事會主席鬱亮在業績會上稱，萬科要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉，才能為轉型奠定更堅實的基礎。
編輯 沈玉潔
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