儘管包河區位於合肥的南貴之地，但區域缺乏足夠的亮點，關注度不是很高，風頭一直被濱湖搶了去。隨著高鐵板塊快速崛起、淝河片區推進改造以及駱崗機場納入遠期規劃，相信包河區正以一種新的姿態再次進入人們視野。
我統計了合肥鏈家2019年第一季度所有二手房成交數據，共計2370個樣本，均價16513元/平米，較去年16386元/平米上漲127元/平米，漲幅0.78%。其中包河區成交233套，佔總成交的9.8%，比去年降低了1.8個百分點。
接下來我將分區域對包河區房價做一個分析和點評。以環城河、一環路、二環路以及繞城高速和包河工業園區為界，我將包河區分為三個部分，分別是：
1、48中學區板塊。具體範圍為：環城河以南，南淝河以西，南一環路以北，金寨路以東。
2、二環路內板塊。具體範圍為：南一環路以南，南淝河以西，南二環路以北，金寨路以東。
3、二環路外板塊。具體範圍為：繞城高速以北，金寨路以東，南二環路以南，南淝河以西，包括包河工業園區。
本文所分析的數據主要是2019年第一季度的平均數據，並不能代表包河區目前的真實房價，因為第一季度，房價一直在不斷變動，所以實際價格可能要比圖中標註的高或低一些。與這次對比的數據是2018年全年的分析，具體可參考我的文章《2018年合肥包河區房價分析及購房建議》（見文末）。
這次分析，我計算了各小區的房價漲幅，對比數據是2018年的成交均價。但由於很多小區成交數據較少，造成誤差很大，所以對於樣本數特別少的小區，房價漲幅僅供參考。但板塊整體房價走勢，有一定的參考價值。
包河區2019年第一季度成交均價為15574元/平米，比2018年（15783元/平米）下跌209元/平米，跌幅-1.32%，遠遠超過大盤。成交週期從104.9天減少到104天，基本不變；議價空間從3.28%收窄至2.86%，降低了0.42%。
我已對合肥9個片區房價進行了分析，包河區不是第一個板塊出現下跌的區域，但跌幅卻是市區最大。在房價下跌同時，二手房在全市的成交佔比也在減少，大概比去年低了15%，老城區需求逃離效應逐漸顯現。
48中學區板塊
48中學區板塊2019年第一季度共成交33套，成交均價從2018年的16337元/平米漲至17337元/平米，漲幅6.12%，遠高於全市平均水平。議價空間為3.29%，比去年提高0.20個百分點，高於均值。成交週期59.2天，比去年縮短11.4天，遠低於平均水平。
去年48中學區板塊漲幅僅有2.06%，是所有真學區房價表現最為弱勢的一個，但今年第一季度的漲幅則比較正常，48中中考成績同時也是去年7個真學區裡面表現最弱勢的一個（《合肥的真假學區房—2018年合肥初中學區最新排名》，見文末）。
我在之前文章中分析過，由於距離45中和42中太近，48中沒有相對優勢，造成生源被強力吸血，再加上學區內大多都是老破小，競爭力差，這是48中學區房漲幅表現相對不佳的根本原因。
48中學區內有4個小學學區，表現最好的明顯是屯溪路小學。以郵電東村和郵電西村為例，成交均價已經在2w+左右，同比漲幅超過10%。郵電西村平均成交週期達到9.3天，足見搶手程度，成交均價和戶均面積也都高於郵電東村。
青年路小學整體來看，要稍好於巢湖路小學。與去年有漲有跌不同的是，這兩個小學學區內老破小也都呈上漲趨勢，我認為這應該是其它真學區房價大幅上漲帶來的擠壓效應（《合肥學區價值和學區房投資》，見文末）。
48中學區板塊次新房很少，而且戶型大都難以令人滿意，所以我一般也不太建議選擇在這裡改善。萬達中心名宅房價較去年儘管有所上漲，但仍沒有達到2017年的高度，相對投資價值已然不高。
頂峰國際公寓和東方廣場是另外兩個次新小區。頂峰國際公寓容積率過高，只適合買小戶型掛學區，不適合改善。東方廣場是區域內綜合相對最好的一個小區，改善陪讀的家長可考慮這個小區。省糧食局宿舍戶型過於非主流，我覺得可能沒有太大市場。
二環路內板塊
二環路內板塊2019年第一季度共成交154套，成交均價從去年的15294元/平米跌至14861元/平米，跌幅-2.83%。議價空間從3.50%收窄至2.63%，降低0.87個百分點，低於包河區均值；成交週期為114天，較去年延長2.4天，高於平均水平。
之前我以望江路為界，將包河區分為中環路內和中環路外板塊，但由於二環路內小區整體表現更為相似，二環路外則相對統一，所以我對之前的板塊又重新做了劃分，分為二環路內板塊和二環路外板塊。
儘管二環路內板塊成交量佔了包河區的2/3，但由於整體體量較小，而且小區眾多，平均成交樣本都比較少，這樣會造成部分小區房價誤差較大。但不管怎樣，板塊整體房價大致能夠反映大的趨勢。
我在之前的文章中對《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》（原文見文末）做過分析，包河區二環路內板塊大概為3檔，應該是合肥南部區域最為弱勢的板塊。去年板塊還能保持0.43%的漲幅，今年第一季度則完全在下跌，甚至已經跌到2016年以來的最低點。
二環以內的淪陷，並不是包河區一個板塊的問題，區域發展成熟和房齡趨於老化是老城區資產劣質化的通病，蜀山區黃潛望、長江路北板塊，廬陽區廬陽東板塊，以及瑤海區老城區，都呈大面積下跌趨勢。
馬鞍山路以東、望江路以南和二環路之間的區域，在經歷去年較大下跌之後，今年房價繼續回落，基本上呈現出整個板塊的大面積壞死，這與東二環相對較差的大環境有關。
受累於大環境，再加上兩面高架橋的圍堵，陽光城悅瀾府精裝高層2.2w的備案均價，不得不打9折出售。即使1.95w-2w的均價，比起周邊最高價的二手房小區海頓公館1.8w的價格，也沒有太大優勢。
而位置更差的金隅大成郡，精裝高層打完折之後大概也在1.95w，在我看來，基本沒有什麼相對投資價值。這兩個盤，產品沒什麼大問題，但被整個劣質板塊拖累，註定去化不會一帆風順。
二環路內老城區的沉淪不可避免，建議擁有多套老破舊房產的同學，儘快將房子置換到合肥西南的新區新房，隨著時間的進一步推移，合肥劣質資產和優質資產的分化將會越來越大。
二環路外板塊
二環路內板塊2019年第一季度共成交154套，成交均價從去年的15294元/平米跌至14861元/平米，跌幅-2.83%。議價空間從3.50%收窄至2.63%，降低0.87個百分點，低於包河區均值；成交週期為114天，較去年延長2.4天，高於平均水平。
之前我以望江路為界，將包河區分為中環路內和中環路外板塊，但由於二環路內小區整體表現更為相似，二環路外則相對統一，所以我對之前的板塊又重新做了劃分，分為二環路內板塊和二環路外板塊。
儘管二環路內板塊成交量佔了包河區的2/3，但由於整體體量較小，而且小區眾多，平均成交樣本都比較少，這樣會造成部分小區房價誤差較大。但不管怎樣，板塊整體房價大致能夠反映大的趨勢。
我在之前的文章中對《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》（原文見文末）做過分析，包河區二環路內板塊大概為3檔，應該是合肥南部區域最為弱勢的板塊。去年板塊還能保持0.43%的漲幅，今年第一季度則完全在下跌，甚至已經跌到2016年以來的最低點。
二環以內的淪陷，並不是包河區一個板塊的問題，區域發展成熟和房齡趨於老化是老城區資產劣質化的通病，蜀山區黃潛望、長江路北板塊，廬陽區廬陽東板塊，以及瑤海區老城區，都呈大面積下跌趨勢。
馬鞍山路以東、望江路以南和二環路之間的區域，在經歷去年較大下跌之後，今年房價繼續回落，基本上呈現出整個板塊的大面積壞死，這與東二環相對較差的大環境有關。
受累於大環境，再加上兩面高架橋的圍堵，陽光城悅瀾府精裝高層2.2w的備案均價，不得不打9折出售。即使1.95w-2w的均價，比起周邊最高價的二手房小區海頓公館1.8w的價格，也沒有太大優勢。
而位置更差的金隅大成郡，精裝高層打完折之後大概也在1.95w，在我看來，基本沒有什麼相對投資價值。這兩個盤，產品沒什麼大問題，但被整個劣質板塊拖累，註定去化不會一帆風順。
二環路內老城區的沉淪不可避免，建議擁有多套老破舊房產的同學，儘快將房子置換到合肥西南的新區新房，隨著時間的進一步推移，合肥劣質資產和優質資產的分化將會越來越大。
二環路外板塊
二環路內板塊2019年第一季度共成交154套，成交均價從去年的15294元/平米跌至14861元/平米，跌幅-2.83%。議價空間從3.50%收窄至2.63%，降低0.87個百分點，低於包河區均值；成交週期為114天，較去年延長2.4天，高於平均水平。
之前我以望江路為界，將包河區分為中環路內和中環路外板塊，但由於二環路內小區整體表現更為相似，二環路外則相對統一，所以我對之前的板塊又重新做了劃分，分為二環路內板塊和二環路外板塊。
儘管二環路內板塊成交量佔了包河區的2/3，但由於整體體量較小，而且小區眾多，平均成交樣本都比較少，這樣會造成部分小區房價誤差較大。但不管怎樣，板塊整體房價大致能夠反映大的趨勢。
我在之前的文章中對《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》（原文見文末）做過分析，包河區二環路內板塊大概為3檔，應該是合肥南部區域最為弱勢的板塊。去年板塊還能保持0.43%的漲幅，今年第一季度則完全在下跌，甚至已經跌到2016年以來的最低點。
二環以內的淪陷，並不是包河區一個板塊的問題，區域發展成熟和房齡趨於老化是老城區資產劣質化的通病，蜀山區黃潛望、長江路北板塊，廬陽區廬陽東板塊，以及瑤海區老城區，都呈大面積下跌趨勢。
馬鞍山路以東、望江路以南和二環路之間的區域，在經歷去年較大下跌之後，今年房價繼續回落，基本上呈現出整個板塊的大面積壞死，這與東二環相對較差的大環境有關。
受累於大環境，再加上兩面高架橋的圍堵，陽光城悅瀾府精裝高層2.2w的備案均價，不得不打9折出售。即使1.95w-2w的均價，比起周邊最高價的二手房小區海頓公館1.8w的價格，也沒有太大優勢。
而位置更差的金隅大成郡，精裝高層打完折之後大概也在1.95w，在我看來，基本沒有什麼相對投資價值。這兩個盤，產品沒什麼大問題，但被整個劣質板塊拖累，註定去化不會一帆風順。
二環路內老城區的沉淪不可避免，建議擁有多套老破舊房產的同學，儘快將房子置換到合肥西南的新區新房，隨著時間的進一步推移，合肥劣質資產和優質資產的分化將會越來越大。
二環路外板塊
二環路外板塊2019年第一季度共成交46套，成交均價從17566元/平米跌至16518元/平米，下跌1048元/平米，跌幅-5.97%。議價空間從2.54%擴大至3.14%，上升0.60個百分點；成交週期從90.9天增加到102.3天，延長11.4天，低於平均值。
其實二環路和繞城高速之間的區域與包河工業園板塊的氣質大有不同，但由於它們二手房成交量都很小，將兩者放在一起分析實屬無奈，如果後期成交量上來之後，我會繼續考慮將二者分開。
由於包河工業園區房價相對弱勢，拉低了二環路外板塊的整體均價，再加上成交樣本較少，誤差較大，漲幅具有一定的迷惑性。從房價圖上不難看出，高鐵板塊和包河工業園，一漲一跌，表現完全不同。
以包河大道為界，可將二環路外分為兩個區域，以西是高鐵板塊，以東是淝河片區。高鐵板塊開發已基本接近尾聲，是目前包河區最炙手可熱的區域，可若干年前誰曾料想它能成為今天包河區的霸主。
不論是房齡稍老一些的望湖城，還是次新房信達天域、綠地銘公館、國貿天悅和天下錦城，其二手房成交均價，都接近2w甚至已經超過2w+，風頭甚至蓋過老城區48中的學區房，這在幾年前恐怕都是無法想象的。
除了房齡年輕外，高鐵板塊目前是包河區規劃最完善、居住體驗最好的一個區域，再加上地理位置靠近政務區，包河老城區的改善需求，越來越向這一塊集中，這就是高鐵板塊近兩年房價突飛猛進的根本原因。
隨著高鐵板塊的成熟，淝河片區將會是包河區下一個重點發展方向，但很可惜的是，區域內新房價格大都虛高，過早透支了升值潛力，儘管板塊有一定的發展空間，卻沒有值得投資的標的。
萬科翡翠天際打完折之後，精裝不到2.1w，有一定的去化。錦繡龍川精裝高層，折後均價在1.95w-2w，去化也不理想。廬州雲著降價約3000元/平米，實際價格在1.9w左右，去化緩慢。打折和去化很能說明問題，新房價格過高，與板塊價值不匹配。
包河工業園區是一個尷尬的存在，想往濱湖靠攏，但以它目前的身份地位，似乎還遠不夠資格。另一方面由於環城高速的阻礙，也不容易被老城區接納，只能夾在新老城區之間慢慢老去。
工業本身的生產活動對居住會造成極大影響，這是包河工業園區房價弱勢的重要原因之一，相對遠離工業區且靠近濱湖的次新房，表現就要好一些。但這些次新房的價格大都在1.5w-1.6w上下，周邊動則2w+的新盤，註定去化也異常艱難。
包河區房價分析及近期購房建議
觀察包河區樓市的發展，也能看到合肥新老城區演變分化的影子。在沒有真學區的支撐下，老城區註定會走上衰老沒落的道路，以前房地產那些所謂的地段投資理論，在高速發展的合肥身上，逐漸失效。
在45中和42中的吸血影響及新興學區的步步緊逼下，48中越發顯得無力，板塊內的多數老破小已經很難體現出學區溢價。不過48中仍然是真學區中上車門檻最低的，面積不大、總價不高的學區房，保值沒有問題，對於經濟能力有限的家庭，性價比還不錯。
包河區二環路內應該是長江路以南最弱勢的板塊，其二手房成交均價已全面落後於全市均值，漲幅也遠遠低於平均數。因為沒有真學區，在二環路內買二手房，應儘量避免偏大戶型的改善房，還有房齡超過15年的老破舊，這些基本都是打不贏大盤的劣質資產（《合肥的優質房產和劣質房產》，見文末）。
二環路外目前是包河區最具發展潛力的一個板塊，房齡在5年以內、面積在90-100平米左右的剛需小三房，最適合投資，會比較搶手。總價超過250w、面積超過120平米的大戶型，市場接受度相對不高，投資應儘量避免這種類型。
包河工業園區已基本發展成熟，因缺乏核心資源，再加上平均房齡也不算年輕，其表現略傾向老城化，板塊升值潛力不大，應儘量避免購買房齡過老的二手房。
比較遺憾的是，包河區新房性價比大都很低，想在包河區買改善性住宅且兼顧保值的同學，可能會比較失望。我認為只有高鐵板塊的二手次新房，比如信達天御、天下錦城、國貿天悅等相對保值，其餘很難找到合適的標的。
相信大家也都能感覺到，近期合肥樓市偏冷，不僅各種新盤競相打折，二手房均價也有回落趨勢，跟上半年表現完全相反。市場越冷，優質資產和劣質資產的分化就越大，如何合理優化房產配置，始終是家庭理財無法迴避的課題。
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