在家河家首開敗走大北區之後，在它直線距離8公里之外的正商河峪洲，首期開盤去化就不錯。同樣是首開，同樣是沒有看到樣板間的精裝，同樣是一個開發商，甚至位置更靠西、更靠北，結果卻相差甚遠。
為什麼？誰在買？值得嗎？
我們不得不來看看這個區域。
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在鄭州截止2020年的大規劃下，惠濟區是鄭州主城區最靠北的一個行政區。而河峪洲所在的古滎片區更在惠濟區的西北。
這個區域西接滎陽的廣武鎮。很緊密的鄰居關係，具體多緊密，只有一個界碑來表明鄭州主城區與滎陽的界限，跨過這個界碑，就屬滎陽地界。
這個區域內有思念果嶺國際社區、清華憶江南、碧桂園思念翡翠城、正商河峪洲。這四個樓盤最遠的距離也就在3公里左右，最近的距離不到1公里。
今天，我們不單單來說正商河峪洲，我們把這幾個樓盤所在的區域統稱沿黃快速通道沿線區域。
▼該區域主要分佈樓盤
我們回頭來看，惠濟區目前發展到了哪兒？
目前惠濟區房地產開發主力區域在北大學城、惠濟萬達、惠濟區政府三條線的周邊，最遠到達了大河路。這些區域的開發商眾多，項目呈抱團式開發。
▼惠濟區主要樓盤分佈
惠濟區現在、未來的發展重點在哪兒？
以惠濟萬達廣場、惠濟區政府、惠濟特色商業區為核心的惠濟CBD區域。這個區域內有地鐵，正在施工的地鐵2號線二期工程；有商業，大北區的第一所真正意義上的商場；有學校，惠濟區實驗小學、傳說中的鄭北一中…
偏愛北區的置業者完全可以首選惠濟CBD區域置業。至少，你入住之後區域內的配套完全可以滿足日常的生活所需。
但向北、向西，尤其是過了大河路之後，我們會看到，這個區域內正在開發的樓盤極少，以和昌林與城、大河宸院為代表。其餘基本上是零星開發狀態，難以以抱團姿勢開發整個區域。
再往北、往西，一路，村莊、廠房、市場、荒地是這個區域最主要的常見物。毫無疑問，這個區域內還有可供開發的大片土地，至於配套，基本上還處於鄉村級別的配套。
▼大河路以北，江山路兩側
拐入沿黃快速通道，更是大片空地，有待開發的狀態。
▼沿黃快速通道路況
這是這個區域目前的狀況，從未來的規劃來看，這個區域屬於惠濟的大運河歷史街區。也就是在這個範圍內要復原歷史上的一座滎澤古城，連接大運河鄭州段。說白了，這個區域要以休閒度假郊區旅遊為主。
這也是為何，早幾年的思念果嶺、清華憶江南都是以養老、休閒、度假為賣點，這是區域特色決定的。
而河峪洲目前推出的首期房源，高層+洋房的面積區間，以90平米三房為主，更靠近剛需。相鄰的碧桂園翡翠城也以剛改客戶為主。
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能買不能？要看群體。如果是剛需、甚至是剛改。你得看價格，看配套所需要等待的時間；如果你要選一個郊區的第二居所，那選擇空間就大得多。我們具體來看一看。
▼區域樓盤價格對比
注：價格供參考，一房一價。
這個區域賣什麼價格？
碧桂園思念翡翠城高層均價9000，洋房1萬4到1萬6，都是精裝修。
正商河峪洲的高層價格10500，洋房13000左右，也是精裝修。
清華憶江南洋房兩房9700，三房11000，毛坯。
思念果嶺目前沒啥房子，只有幾套洋房，價格在14000-18000，也是毛坯。
毫無疑問，在這個區域內，目前碧桂園和正商的價格確實有優勢。
對比惠濟區其他區域呢？
對比直線距離7公里之外的和昌林與城，高層毛坯10600的價格，洋房毛坯14000的均價，扣除掉精裝修的費用，高層的差價大概在1500-3000元，洋房的差價在2000到3000元左右。
對比惠濟CBD區域內的房子，高層精裝價格基本在16000，差價有5000元-7000元。
同樣都在惠濟區，差價還是比較大的。這也是為什麼會有人跑到這個區域來買房？也是為什麼這個區域的房子還很熱銷？
價格低是最根本的原因。在鄭州8大行政區內，基本上買不到精裝10000的新建住宅，即便是離開主城區有13公里的滎陽東，目前價格也賣到了毛坯8500-9000的價格。
屬於滎陽東的碧桂園龍城天悅，精裝曾經賣到11000-12000的價格，同樣屬於滎陽的碧桂園思念翡翠城，精裝修價格只有9000。
其次，地緣客戶多是這個區域熱賣的第二原因。
惠濟北區域有較多市場，雙橋花卉市場、水產市場、蔬菜批發市場，這些生意人有不少買在這個區域。還有惠濟區的拆遷戶，拿了賠償款之後仍然是選在周邊來買房。這是習慣使然，他們本身對周邊配套已經習慣，更願意還在周邊購房。
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對於這兩部分人而言，這個區域的配套，他們完全是可以接受的。而，對於我們買房自住，不熟悉這個區域的人群來說，如果我們能夠接受這個區域的價格，我們再來看這個區域目前的配套和未來的配套。
居住在這個區域，出行主要靠自駕，從區域到江山路北三環大概需要30分鐘的車程，從這個區域到惠濟萬達廣場大概需要25分鐘的車程。
公交車，你基本上可以不用考慮，採用公交的通勤時間太過於漫長。
至於傳說中離這個區域只有800米左右的地鐵3號線古滎站點。我們來分析一下。3號線二期工程會修到和昌林與城、大河宸院周邊附近，離該區域直線距離有7公里。而古滎站點，屬於3號線的三期工程。三期工程有這個規劃，但能否會修，很大程度上要看未來區域的發展能力。
換一句話說，要看這個區域的大運河文化區能否辦得紅火，吸引到更多的近郊遊旅客？目前從規劃上來看，地鐵3號線在2020年是修不到古滎區域，最遠到達和昌林與城。
其餘的配套，目前區域內完全要靠小區自身配套區域，以小區單打獨鬥配套為主，發展緩慢。
拿清華憶江南舉個例子，養老地產，以溫泉酒店、會議中心等為主的配套發展還算OK，甚至還配建了中原影視城、真人CS、垂釣等度假旅遊項目，但基本的生活配套太少，社區本身超市、便利店少，社區餐飲主要依靠中原影視城附近的一條商業街，有幾家餐廳。至於醫院配套、學校配套，還有待時間。
▼已入住小區配套
至於買在區域內來投資的購房者，我想說的是在北三環到北四環之間，還有不少城中村正在改造當中，比如體量巨大的老鴉陳，這些城中村改造入市後會有大量的商品房和安置房完成交付，買在這個區域，等待有人來接盤，可能是一個比較漫長的時間。
這其中，是有例子可以參考的，在今年，房租下降、空租率極高的大市場背景下，惠濟北的怡豐森林湖在空租時間長、租金下降上尤為明顯。
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目前來說，在區域購房，給大家幾個建議。
１. 在惠濟區買房，還是要主選北大學城、惠濟區政府、惠濟萬達廣場周邊區域樓盤，再向北，大河路以北區域的樓盤，各種配套確實還需要等待較長時間。
２. 什麼人可以買在這個區域？地緣客戶完全可以購買。在這個區域附近工作生活，習慣區域內的配套，目前的價格來說，確實是整個惠濟區，甚至是鄭州主城區周邊價格最低的新盤。
３. 什麼人最好不要買這個區域？在主城區有穩定工作的剛需、剛改，買來作為自住需求的，最好要避開這個區域。未來區域內的醫療、學校、商業等配套都需要等待較長時間的發展。
４. 買在這個區域，一定要注意樓盤自身的生活配套要優質，要買有規劃生活配套、商業配套的樓盤，最好是品牌開發商，這樣，在後續的配套落地上才更有保障。
５. 買在這個區域，要選擇物業服務好的。因為如果後期以出租和二次售賣為主，需要等待較長時間，這個時候，如果物業服務好，會縮短後期出手的時間，增大二手房的溢價。
６. 如果在這個區域內只是作為買房的第二居所，我認為還是完全OK的，至少區域內在未來不會有大型的工業廠區，以度假、休閒為主，定位是鄭州的後花園。
（完）
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