關於“老舊小”，真是個尷尬的項目。說留著，有留著的理由，比如等拆遷啊、位置好啊；說不留著，也有不留著的硬道理。投資這件事，永遠只能在投資之後才知道自己是不是賺到。而滿心歡喜等待升值卻等來了平價，這能怨誰呢？
位置法則是謬傳
很多人看好“老舊小”，現在都溢價如此高還不願意出手，很多人都是把“買房就是買位置”這句話奉為圭臬。事實上，這則理論的原話是“Location, Location, Location！”是作為美國最成功的商業地產投資大亨之一的特朗普針對商業地產說的——商業地產是要買入穩定的人流，成型的繁華，巨大的交易量和成熟的位置。
影響住宅房價的因素多
如果是住宅地產呢？我們說這個時候投資一定要講求時機，從“買房就是買位置”到“買房就是買趨勢”，看中Timing（時機）、Value（價值）和Potential Location（潛力位置）。美國的開發商經常說“You buy what you have seen”（你要為你的所見買單），就是這個道理。項目質量很好，加錢；成熟社區和物業，加錢；周邊環境極佳，加錢；交通便利四通發達，加錢……所以老舊小所處位置好，僅僅是其中一項；以雜亂的社區、落後的物業、過時的戶型去跟周邊新房子拼，能拼得過嗎？而此時樓市尚有餘溫，把老舊小即使賣給年輕的剛需者（他們資金有限，承擔不起大面積戶型的新房），否則，手中的老舊小就只有賬面資產的份兒了。
房子不是用來炒的，坐等拆遷不明智
還有人期望囤著老舊小，坐等拆遷，實際上這是用過去的經驗來應對未來，未必有效。房地產商業化剛剛開始的時候，城市也是百廢待興，開發商自然熱情高漲，拿不到地，就改造老城區——那是拆遷改造的黃金時期。
如今開發商利潤率下滑，城區內趨於飽和，加之房價高速上漲的週期要過去，沒人願意再去碰老城區這塊“燙手的山芋”。稍微留心樓市的人就知道，小區塊的老舊小區基本上改造完畢，大塊的小區改造傳言一波接一波，政策真正落地卻遙遙無期。
我們講“去庫存”，實際上也折射出拆遷的前景：對於去化週期較長的城市，收緊土地供應，相反則適度放鬆。有地可拿，誰還會去折騰老舊住宅呢？
戶型不好，有價無市很苦惱
隨便在一個二線城市，搜一下老舊小區二手房的戶型：
客廳基本不可用，廚房佈局不合理，衛生間小到無法乾溼分離。這樣的戶型，改善型購房者肯定不考慮，首次置業的年輕人也就是看中面積小、總價低的優勢。假如賣房者標著周邊新房的價格定位，那麼最終會逼走這些年輕人——橫豎都要那麼多錢，何不買新房呢？
綜上，在限購政策擠走投資客之後，老舊小區會流失一大部分客源；目前還盯著這類房產的，往往都是首次置業的剛需者，可以說是最真誠買房的一類人。趁樓市餘溫，房齡尚可在銀行作抵押時，抓住套現的機會把這類房產的預期收益變現，及時尋找新的財富增長點，比錯過這次機會要更加明智。
本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，中國外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。微信號：victorliulei。