上半年購買力下滑回款額下降 下半年樓市會不會“沸”

沒有“小陽春”，沒有“紅五月”，今年上半年的樓市平淡如白開水。在政策的持續發力之下，樓市延續了去年年末的冷清態勢，購買力支撐減弱，多個項目市場信心不足，銷售面積、總額數據下滑，表現整體趨緩。進入七月，下半場哨聲已經吹響，業內預測樓市調控的核心目標依舊是房住不炒，保持樓市平穩健康發展。因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。因此，後市仍將以“穩”為主，房價不會出現大起大落。

“小陽春”和“紅五月”都沒來

“確實，今年樓市表現平平。開春後，一個月賣二十套房子，已經算是比較好的業績，和去年同期一個月走五六十套高峰期相比，相差太遠。現在市場上同類產品增多，競爭非常激烈，再加上購房者觀望情緒濃厚，很多一線銷售人員已經感受到市場的冷意。”從事房地產營銷的喬鵬告訴記者，三四月份太原市樓盤銷量大部分來源於紅星天鉑、融創等新開盤項目的拉動，這種局部“小陽春”明顯不能代表太原樓市普遍現象。之後的五月份也明顯比不上上一年的“紅五月”，小長假、端午節都在平淡中度過。

其實，從去年7月份，“限購”政策正式實施後，樓市就進入了橫盤期。從數據來看，2018年，太原市商品房市場的開盤項目轉化率維持在65%左右，而今年前三個月，整體轉化率維持在50%。轉化率的降低，說明樓市的整體成交率在下降，市場呈現緩步下行態勢。樓市是對政策高度敏感的領域。採訪中，業內人士張浩稱，今年，國家在住房調控政策上推行的仍然是因城施策，同時提出要因地制宜的退出棚改貨幣化安置項目。棚改對樓市的影響有目共睹：2016年，我市的庫存量高危，已成樓市“堰塞湖”，去庫存成為重中之重，為了降低庫存量，政府鼓勵拆遷居民選擇現金補償，並給予相應的獎勵，效果非常明顯，2017年商品房去化週期已控制在10個月之內。2018年，房地產市場去化週期已降至3個月左右。今年，我省已下調棚改目標，由原來的12.52萬套下調至3.26萬套。“棚改下降八成，貨幣化安置接近尾聲，房價上漲的支撐力已經明顯不足。

銷售面積、總額雙下降

近日，上市房企發佈的5月銷售業績，與去年同期相比，銷售增速放緩和增速下滑成為普遍現象。其中，受樓市調控影響，無論是大型房企還是中型房企的業績都出現明顯的分化，雖然一些企業仍能保持兩位數的增長規模，但銷售增速下滑到個位數的情況更為普遍，部分企業的銷售出現負增長。

“房價降了或者不漲就出租，這只是普通購房者的看法，資金是有時間效益的，也許房價會緩慢上升，但作為投資者，緩慢的增速是無法滿足其收益需要的，更何況有不可預知的政策風險。”業內人士張浩分析稱，一些有實力的購房主力已經開始撤出。省統計局發佈的最新數據顯示，前5個月，全省商品房銷售面積700.1萬平方米，同比下降5.1%，增幅回落，其中住宅銷售面積651.0萬平方米，同比下降5.9%。商品房銷售額519.4億元，同比下降1.5%，增幅回落，其中住宅銷售額470.4億元，同比下降3.4%。

下半年仍然“穩”字當頭

對於下半年的市場走勢，不少業內人士稱，樓市調控的核心目標依舊是房住不炒，保持樓市平穩健康發展。因此，因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。也就是說，下半年樓市仍將以“穩”為主，房價很難出現大起大落。

張浩稱，目前，購房者對於後市看平的心態已經佔據主流。從最新的調研數據來看，今年上半年市場心態的重要轉折點在5月份，5月份也是2019年以來第一次出現用戶和經紀人信心指數出現雙降的月份，用戶信心指數的下降明顯大於經紀人。此外，在房住不炒和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路下，不管是房價上漲壓力較大的城市，還是房價下跌壓力較大的城市，都會出臺政策穩定樓市。因此，2019年市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。