秋冬交接的烏魯木齊，在房地產市場也演繹出了冰火兩重天的景象——
10月的烏魯木齊新房交易，火爆得不要不要的，哪個樓盤要是不漲價都會被客戶質疑要麼是有不可告人的缺陷，要麼就是資金鍊快斷了。
然而，作為新房供應前提和保障的土地市場，則提前進入了冰凍季節——
10月份烏魯木齊掛牌交易的43宗地塊，居然有23宗流拍，另有3宗終止掛牌，只有17宗成交。
這麼奇怪的反常現象不合邏輯呀，有錢不賺豈不是傻瓜？
再看成交的17宗買主，有15宗都被清一色的國企買走。
房產民企集體隱身，搞什麼鬼？
有兩個數據也許是個信號：今年烏魯木齊成交土地住宅樓面價最高突破7500元/平方米，商業用地樓面價突破萬元大關。
其實沒有什麼祕密，房產民企肯定是看了又看，算了又算，預判結果是風險太大不划算，所以乾脆棄權。
那麼這四五家國企難道就不考慮效益利潤?
當然考慮，但是社會效益是第一位，經濟效益是第二位的。
這不是老段猜測，而是在和幾家國企老總交流中他們一致且明確的表態。
那麼為什麼會出現這麼尷尬的情形，民企集體閃人，只有國有企業來兜底？
這就必須要深度理解烏魯木齊這次房價瘋漲的“風源”——不是空穴來風，也不是經濟暴漲，更不是人口大增，而是城市外科手術——舊城改造大拆遷！
不知道大家是否關注到，此次的舊城改造大拆遷呈現出以下幾個特點：
一是規模大。僅今年就要徵收19個片區5.2萬多戶，投資495億。
二是速度快。以往所謂的釘子戶事件在如此巨量的拆遷中幾乎沒有出現，說明補償到位，執行強力。
三是現金補。此輪現金補償的比例前所未有。
這幾個特點透出哪些信息呢？
一是5萬多戶的拆遷戶相對集中入市，特別是高比例的現金補，製造出了大批量的集中的購房客戶，結果就是產生了“羊群效應”和“堰塞湖效應”，給一手房和二手房傳導出急需緊缺信息，再經媒體輿論口碑傳播漲價信息，造成恐漲心理，引發熱購—漲價熱潮。
二是拆遷順利的前提是補償到位，意味著拆遷戶有更強的購買力和支付能力，這也會客觀上推高房價。
三是成片區的拆遷，使得客戶扎堆。由於居住習慣、工作生意圈、民族習俗等原因，大部分客戶還是習慣就近選擇新房，結果是造成拆遷區域周邊新房超乎尋常的緊缺，而個別樓盤幾天之內大漲1000—2000元/平方米的奇觀就不難理解了。
對此，zf出臺了插花式購房獎勵引導政策，但收效一般。
以上信息顯示的都是房價上漲的動因，按理說水漲船高，拆遷後的土地高價出讓天經地義、理所當然，為啥會大面積流拍？
10月10日，“段言過早”推出了《烏魯木齊這輪房價能漲多少、漲多久？》的文章，從近10年來烏魯木齊人口、收入、住房供求幾個方面進行了分析，給出了持續漲價的條件。
今天，老段再明確表述，大拆遷的購房需求是一次性的、短期的、遷移式的，沒有再生力和持續力。
更重要的是，大拆遷直白說，是花錢買平安，徹底剷除城市裡藏汙納垢的死角和安全隱患，提供便於管理的城市硬件。
因此，大拆遷的成本不可能像以往一樣完全用市場化土地出讓全部收回，因為短期內無論是住宅還是商業市場價格難以支撐。而土地部門定價時如果忽視這一點，註定會流拍。
而且老段認為，大批量的流拍還會直接影響土地財政，進而影響明年拆遷支付，如果沒有財政強力剛性支持，會拖延放緩明年拆遷進度，減少拆遷規模。沒有第二批拆遷戶，漲價動力還有多大？
當然，今年確實借用拆遷戶去掉了不小庫存，對於改善型樓盤，會進化出批量客戶。
再有兩月就該大盤點了，無論是開發商、購房者，或者政府主管部門，是該好好盤點了，房子是用來住的，先研究人口，再研究收入，再研究存量和增量，需要自住就買，想換好房也可，至於投資，你就省省吧！
接盤俠，你找到了嗎？