第一章 總 則
第一條 為進一步做好物業管理工作，推進物業管理水平再上新臺階，維護業主、物業服務企業和相關單位的合法權益，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和運行，改善居民生活環境，根據國務院《物業管理條例》《承德市物業管理辦法》等法律法規，結合實際，制定本辦法。
第二條 按照“區住建局負責，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織，社區居委會(村委會)落實，各相關部門配合”的原則，建立由區政府有關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會（村委會）組成的“三級網絡，相互配合，各負其責”管理體制，將物業管理納入社區監管範疇，齊抓共管。街道辦事處（鄉鎮人民政府）是物業管理的組織部門，負責監督管理所轄範圍內的物業管理活動。
第三條 區住建、規劃、物價、城管、環保、財政、審計、公安、民政、市場監管等部門，鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會（村委會），供水、供熱、燃氣、電力、通訊等單位按照各自職責，落實本辦法要求，做好物業管理區域內的相關工作。
第二章 開發建設時期管理
第四條 新開發建設地塊，區住建局在組織建築施工圖紙聯審中，負責通知供水、供暖等部門共同參與圖紙聯審，確保設計科學。
第五條 新開發建設樓盤，嚴格按照設計要求施工，必須使用符合國家標準的建築材料，確保材料優良。
第六條 開發建設單位應在房屋交付使用前一個月通知所轄街道辦事處(鄉鎮人民政府）交房日期。由所轄街道辦事處（鄉鎮人民政府）對住宅小區內業主反映的問題進行檢查、登記、造冊，要求開發企業進行整改；開發企業拒不整改的，上報區住建局，督促整改。
第七條 開發建設單位必須按照國家規定的保修期限和保修範圍履行保修責任。
第八條 開發企業在招投標前應向項目所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出新建住宅小區物業服務等級確認申請，根據新建住宅小區配套要求核定轄區內新建住宅小區物業服務等級，出具書面備案證明。
第九條 開發企業應在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業企業招投標工作，對未按要求落實前期物業管理責任，物業服務用房等配套設施未開工或建設進度滯後的房地產開發項目不得銷售；預售商品房項目住建部門不予核發《商品房預售許可證》。
第十條 開發建設單位應按照《建設工程規劃許可證》載明的總建築面積，在新建住宅物業管理區域內按不低於標準配置地面以上的物業服務用房，並無償提供給物業服務企業使用。開發建設單位擅自變更物業服務用房位置或降低配置標準的，有關部門不予通過驗收，房屋登記機構不予辦理初始登記手續。物業管理用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有，用於物業管理服務活動和業主活動，任何組織和個人不得將物業管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
第三章 標準小區物業管理
第十一條 物業公司必須在物業辦公室及小區主要出入口設置公示欄。面積超過5萬平方米的小區，在小區內業主流動較大地點增設公示欄，數量不限。公示內容必須在公示欄內進行公示，不得隨意張貼。營業執照、資質證書複印件註明“複印件與原件相符”字樣並加蓋公章後，在物業辦公室公示。小區前期物業服務合同、業主臨時規約原件在物業辦公室上牆公示。業主臨時規約複印件註明“複印件與原件相符”字樣並加蓋公章後，在小區主要出入口公示欄進行公示。物業服務企業各項規章制度在物業辦公室進行公示。
小區物業費收取標準及服務內容在物業辦公室、小區主要出入口公示欄、其它公示欄進行公示，在小區主要出入口設置意見箱，接受業主意見及建議、監督，每週將意見箱所收集的內容進行登記存檔。
小區內物業服務人員及管理人員信息上牆。內容包括：照片、姓名、職務、負責內容、小區物業管理人員資質證書複印件（加蓋公章）。
小區設立24小時應急報修電話。電話號碼在物業辦公室，小區主要出入口公示欄、其它公示欄進行公示。要求電話24小時暢通，並有詳細的報修記錄、處理情況、業主反饋。
小區年度財務收支報表在物業辦公室、小區各主要出入口、其它公示欄每年度公示一次。當年12月份至次年2月份必須公示。業主委員會的權利和義務在小區各主要出入口、其它公示欄進行全年公示。
第十二條 物業服務企業應在所轄街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，按照相關規定結合本小區實際情況同業主委員會或社區居民委員會協商，制定適合本小區的車輛車位管理辦法，在確保消防通道暢通要求下有序停車。
第十三條 物業服務企業應利用先進的電子信息管理設備，安裝電梯卡扣、門禁系統，實現小區智慧物業管理。
第十四條 有業主委員會的小區由社區居民委員會（村委會）協助業主委員會行使權利和履行義務，無業主委員會的小區由社區居民委員會（村委會）行使業主委員會權利，履行業主委員會義務。
物業企業服務不達標的住宅小區，由業主委員會根據實際情況提出降低物業服務標準或辭退物業服務企業的申請，未成立業主委員會的住宅小區由社區居民委員會（村委會）根據實際情況提出降低物業服務標準或辭退物業服務企業的申請，街道辦事處（鄉鎮人民政府）對申請內容進行核實，報區住建局備案後實施。
第十五條 物業服務企業撤出行為。物業服務合同終止前，一方決定不再續簽物業服務合同的，應當於合同期滿前3個月告知委託方，並向街道辦事處（鄉鎮人民政府）與區住建局書面報告。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應辦理交接至撤出物業管理區域前，要維持正常的物業管理秩序和設施設備的運行。物業服務企業撤出物業管理區域，如無新物業公司接收的，由原物業公司在規定的日期移交給業主委員會，無業主委員會的小區移交給所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的物業服務中心代管，待新的物業公司進入後由物業服務中心在60日內移交給新的物業服務企業，並做好相關交接記錄。
第四章 舊住宅小區物業管理
第十六條 由社區居民委員會（村委會）組織，將無物業管理小區劃點成片，形成組團式管理，全體業主參與物業管理。由社區居民委員會（村委會）組織成立業主委員會，無業主委員會小區由社區居民委員會（村委會）行使業主委員會權利。同時以樓為單位，推選出樓長協助業主委員會或者社區居民委員會（村委會）進行日常物業管理工作。樓長職責由社區居民委員會（村委會）規定，樓長職責落實由社區居民委員會（村委會）進行監管。
第十七條 集中整治環境衛生，還業主良好的居住環境。由社區居委會（村委會）按照“包片分區、一區一樓一冊”的原則，對無物業小區所有住宅樓的現狀進行實地踏查摸底，登記造冊，根據調查結果，制定詳細的整治清單。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會（村委會）配合公安、城管等部門的聯合執法，對樓內外“四亂”（私搭亂建、亂堆亂放、亂貼亂畫、亂植亂種）集中整治，拆除居民私自建設的小棚子、房子，清運樓道、樓院積存廢品、垃圾，清除樓道內外的小廣告，剷除綠地內種植的農作物並進行綠植補栽補種。（清理後，由各樓長、社區居民委員會（村委會）進行日常監督，確保不反彈）
第十八條 由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會（村委會）對準備實施物業管理的舊小區需要改善的內容進行統計、登記。由區住建局牽頭對配套設施進行整修和完善，所需費用由區財政承擔。列入改善內容如下：樓頂防水、女兒牆變粉、雨落管斷裂、外牆保溼、下水改造、規劃車位、佈設路燈、樓道粉刷、增加垃圾桶、增加水沖廁所、提供物業服務用房等，按照實際情況進行整修和完善。
第十九條 量身打造物業服務標準，對應收取物業服務費。根據全區無物業住宅小區的實際情況，分成兩個收費標準。即零散樓劃面小區按照0.2元/平方米/月進行收費，獨立成小區按照0.5元/平方米/月進行收費，有電梯的按照電梯費規定標準進行收取。
第五章 考核辦法
第二十條 物業服務企業按照區住建局和物價監督管理辦公室備案的服務標準進行物業服務，由社區居民委員會（村委會）、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）按照規定進行考核。街道辦事處（鄉、鎮人民政府）對考核結果的真實性負主體責任，一旦發現考核過程中出現徇私舞弊、考核不實的情況，追究相關責任。
第二十一條 考核內容
考核成績=物業費收繳率得分（15%）+業主滿意率得分（25%）+基礎工作考核得分（60%）。
基礎工作考核得分=考核企業基礎建設與信譽得分（20%）+雙灤區物業服務標準考核得分（80%）+（-）企業誠信行為分。
第一部分，物業服務費收繳率：總分100分×15%。
1.收繳率80%（含）以上得100分，收繳率80%以下每降低2個百分點得分減少2分；收繳率40%以下不得分。
2.每年6月和12月對物業費的收取情況進行統計，依據物業公司出具的物業費收取帳目和收取票據，由社區居委會（村委會）按比例抽查核實。
3.小區內的低保戶（特困戶）憑有效證件，可以享受減免，不計入收繳率計算基數。
4.物業服務費要按規定收取，亂收費問題由物價部門負責進行查處。
第二部分，業主滿意率:總分100分×25%。
1．80%以上業主認為滿意（含基本滿意，下同）得100分；80%——70%（含）以上業主認為滿意得80分；70%-60%（含）以上認為滿意得50分；60%——50%（含）以上認為滿意得30分；50%以下認為不滿意不得分。
2．社區居委會（村委會）每半年按不低於10%的比例對業主進行不重複抽查，統計業主滿意率，業主滿意率=滿意戶數（含基本滿意）/總戶數。
第三部分，基礎成績部分：總分100分×60%分。為以下兩項：
（一）考核企業基礎建設與信譽。包含物業服務企業資信建設情況、物業服務企業管理項目情況、物業服務企業執業情況。
（二）雙灤區物業服務標準考核。包含基礎部分、保潔服務、綠化維護、協助維護公共秩序、公共設施設備維修養護。
第二十二條 考核方式
社區居委會（村委會）物業服務站按月進行考核，考核結果報所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理辦公室；街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理辦公室每半年對社區的月考核結果進行復核，將複核結果報區住建局物業管理辦公室。考核對象為所有物業企業，考核範圍為物業企業服務的住宅項目。
物業企業基礎建設與信譽考核，考核對象為每個物業企業。住建局物業管理辦公室半年組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會（村委會）物業管理辦公室對全區的物業服務企業進行考核。
每個物業服務企業考核設定的綜合達標總分為100分，物業企業基礎建設與信譽專項考核佔20%，物業服務標準考核佔80%。得分採用該物業企業所管理的各住宅項目分別得分的平均值。
第二十三條 企業誠信行為分項、分值加減標準
將企業考核年度的優（劣）行為記入信用檔案，年終根據信用檔案的記錄按以下規定在各企業考核分數的基礎上加（減）分。
（一）加分項。
企業獲得市級以上表彰的，一次加5分，企業內有個人獲得物業方面省級表彰的每人每次給企業加3分。
（二）減分項。
1.企業違反國務院《物業管理條例》規定，受區級以上主管部門通報批評的減5分；
2.因企業責任被市級以上新聞媒體暴光披露的減3分；
3.社區下達整改通知單無正當理由拒不整改的，每次減1分；
4.未經法定程序撤出管理服務項目的，每個項目減5分。
第二十四條 一票否決情況
根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定，有下列行為之一的物業服務企業，年度考核直接評定為不合格。
1.將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一併委託給他人的；
2.擅自改變物業管理用房用途的；
3.擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
4.擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
5.擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
6.物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；
7.出租、出借、轉讓資質證書的；
8.發生重大責任事故的。
第六章 獎勵辦法
第二十五條 補貼獎勵的範圍和對象
（一）補貼獎勵範圍：轄區範圍內各樓房小區（不含灤河電廠和承鋼公司所屬範圍內的住宅小區，三供一業移交後按照此辦法執行）。
（二）補貼獎勵對象：
1.補貼對象：政府投資建設的住宅小區（保障性住房、政府回遷樓）物業服務企業、老舊住宅小區物業服務企業(2000年以前建設的住宅小區）、無物業管理的小區；
保障性住房包括：廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房（數據由住建局住房保障股提供為依據）；
2.獎勵對象:商品房性質的住宅小區服務的物業企業；
3.低保戶物業費政府按每戶10元/月給予補貼，補貼費用由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）發放到所屬物業服務企業；
4.人社部門按照每20000平方米安置1人的比例安置公益性崗位，從事老舊住宅小區物業服務工作；吸納就業困難人員的物業公司，可按規定申請享受社保補貼和崗位補貼；
5.政府投資建設的住宅小區、老舊住宅小區和無物業管理小區的樓長作為雙向溝通聯絡員，政府每月給予50元/人的通訊費補貼。
第二十六條 考核內容和獎補標準
（一）對政府投資建設的住宅小區及老舊住宅小區的補貼標準。
此類小區原則上由政府對基礎設施進行完善後，物業公司進入進行標準的物業管理，按照考核成績進行補貼獎勵。
考核補貼工作每半年進行一次，具體內容如下：
考核分數在90分（含）以上的，按0.4元/平方米/月補貼；
考核分數在80分（含）—90分之間的，按0.3元/平方米/月補貼；
考核分數在70分（含）—80分之間的，按0.2元/平方米/月補貼；
考核分數在60分（含）—70分之間的，按0.1元/平方米/月補貼；
未分配入住房屋面積不計入獎補面積。
（二）無物業管理的住宅小區補貼標準。
考核分數在70分（含）以上的，按0.2元/平方米/月補貼。
（三）對全區住宅小區的獎勵。
政府每年設定獎勵資金100萬，對考核優秀的物業企業按服務面積進行獎勵，用於小區基礎設施建設等方面的再投入。
第二十七條 資金撥付
區住建局將每年的舊住宅小區改善計劃及獎補資金計劃報區財政局，區財政局將所需改善資金及獎補資金列入下一年財政預算。街道辦事處（鄉、鎮人民政府）根據考核結果統計獎補金額，報區住建局審核後於每年的7月15日和次年的1月15日將相關考核結果及資金撥付申請報區財政局，區財政局在7月底和次年1月底前將資金撥付到區住建局，資金到位10個工作日內根據各自的考核結果將資金全額撥付給各補貼、獎勵對象。
獎補資金主要用於小區公共設施維修維護、綠化美化、購置保潔工具和支付保潔人員工資等。資金使用帳目每年報街道辦事處（鄉、鎮人民政府）審核備案。
第七章 附 則
第二十八條 對於物業服務企業決定使用住宅專項維修資金修理或更換電梯部件的，由組織單位向區市場監督管理局特種設備科提供質保單位給物業企業出具的維修通知書等相關證件，申請特種設備科進行復核，特種設備科經過查驗後，出具書面回覆，方可組織實施。
第二十九條 供熱供水供氣等運營單位要嚴格按照《河北省供熱用熱辦法》《河北省供水用水管理辦法》《承德市城市供水用水管理辦法》《承德市物業管理辦法》《承德市城市管理若干規定》的要求，終端服務終端收費，承擔最終用戶計量表或閥門及之前管線、設施、設備（高層的二次加壓設備）的維修養護責任並承擔所產生的費用。
結合雙灤實際情況，將樓前1.5米後至入戶最終計量表前管線、二次加壓設施設備等維修養護分別由管線單位進行測算費用後，通過招投標的方式，選擇第三方進行維修養護，承包期限是三年。三年後，由相關管線單位計入經營成本，按照文件要求，承擔最終用戶維修維護責任。
第三十條 成立全區物業管理工作領導小組，由區政府主要領導任組長，分管領導任副組長，相關單位和部門為成員。領導小組在區住建局設立物業工作協調辦公室，具體負責全區物業日常監管工作。領導小組在接到物業問題後，及時組織協調，解決問題，為社區居委會（村委會）物業管理提供有力保障。
第三十一條 本辦法自2017年6月20日開始執行。
（雙灤廣播電視臺版權所有 如需轉載請註明出處）
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