應該說，當前的樓市現狀讓很多人都很糾結，這在以前或許會有，但從來沒像今天這樣難以判斷。之所以如此糾結，主要就是兩個原因導致的：一是房價已經漲到一個階段性高位，有可能迎來一定程度調整，現在買房怕成了接盤俠站崗受損失；二是房貸利率成本居高不下，有些地方首套房貸利率都沒什麼優惠，而且還可能較基準有1成以上的上浮，20-30年下來，要多還少則幾萬，多則幾十萬的利息。

此外，我們知道，隨著收入不斷提高，人們手中也有一些閒錢，多的沒有，很多家庭30-50萬的存款還是馬馬虎虎。在投資渠道狹窄的情況下，把錢放在那裡，就有可能面臨貶值，雖然說房子在過去收益挺不錯，但以後還能保值增值嗎？更重要的是，我所在的城市房子還能買嗎？那麼，在這樣一個市場狀態下，在未來兩年內，手中持有30-50萬現金該“換成房產還是繼續存錢”？ 很多人選錯了！ 看完分析再定奪。

先來看看在未來幾年，房產和存款會面臨的兩大問題

第一個問題，存款。主要還是面臨貨幣超髮帶來的通脹，錢不值錢已成為一種常態。在過去十多年裡，手中現金購買力越來越低，以前蘋果幾毛一斤，現在要大幾塊、十來塊一斤，漲了十多倍。假如你在十年前10萬現金存到現在，按照每年3-4%利率算，就算按複利獲得利息，那麼連本帶息也就不過15萬，但15萬的購買力可能不足過去的一半，即7.5萬，這無形中虧掉了2.5萬，當然，這還是保守的。

那麼，在未來貨幣還會貶值嗎？答案是肯定的，只是速度要放緩了。正如近日黃奇帆在“世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會”上所說，從通貨膨脹來看，截止到今年6月份，我國M2已達到190萬億，今後不可能像過去10年翻兩番，這兩年，國家去槓桿穩金融已做到讓M2增長率大體上等於GDP增長率+物價指數。2018年M2增速是8.1%，GDP增速是6.6%。

第二個問題，房產。房產的問題就是房價問題，過去的房價大家都看到了，現在的問題就是未來房價還會繼續漲嗎？房價問題歸根結底是供需問題、貨幣問題和政策問題。貨幣問題在第一點已經分析了，貨幣還會貶值，只是貶值沒有過去那麼快了。從供需上講，在過去幾年，我們每年住房竣工量保持在10億平米，大概1000萬套住房出頭，同期大概有1500-1700萬人口流入，加之城市自行改善置換需求，住房總量供需基本上還是平衡的。

問題就在於供需資源存在錯配，有的地方供應多了，有的地方供應不足，這就是城市樓市、房價出現分化的重要原因之一。有人一定會問了，這波房價不是大多數城市都在漲嗎？未來還會如此嗎？前不久社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》報告或能很好的說明這一個問題，“已完成去庫存地區將逐步退出或者減少棚改貨幣化安置，失去了政策託底，加之前期購房需求透支，三四線城市房地產市場銷售將進一步回落，要防範市場價格下跌過快” 。其實，這句話也反應了政策問題，隨著樓市去庫存政策逐步退出，城市樓市將恢復到它本來的面目。

再來看看，手中有30-50萬，兩年內該 “換成房產還是繼續存錢”？

根據有關數據顯示，截止到今年上半年，全國新建商品房均價已經超過9000元/平米，全國住房均價過萬城市已接近80座。買一套90-100平米房子差不多也要100萬左右，30-50萬差不多就是一套房購房首付款。現在很多城市也有購買和轉售的政策限制，所以，除了自住購房，以保值增值為目的購房需要做好常持準備。那麼，未來兩年，手中有30-50萬，該 “換成房產還是繼續存錢”？建議這樣選：

1.區域中心城市、城市群、大都市圈，建議換成房產。

城市化不可逆，2018年我們的城市人口已經達8.3億，但這還不夠，按照現在主流觀點看，到2030年，我們的城市化率差不多應該達到70%，也就是說在2018年基礎上，還有10來個點的增長，對應差不多有僅2億人口需要轉移。當然，這些新增城市人不全是農村人口，根據聯合國此前預測的數據看，有一半是來自農村，有一半則來自城市區域之間的轉移，也就是小城鎮人口向區域中心城市、城市群、大都市圈轉移，這也是黃奇帆在《世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會》現場報告中提到的未來十幾年房地產3個熱點地方。

30、50萬在上面提到的核心城市買房確實比較困難，但不是沒機會。比如說這些城市的郊區，或者城市群或者大都市圈內的中小城市，別看現在人口密度還不夠，隨著新增農村人口或者小城鎮轉移的人口不斷填充進來，那麼城市群或都市圈內城市都會連成一片，特別是在軌道交通，包括地鐵在內的城際交通方式串聯區域，將還會有不俗的發展機會，區域內的房產自然也會迎來不錯的價值提升。所以，在這些區域，建議還是堅定不移的持有房產，而不是存款。

隨便說一下最近關於房企破產的事，兩三百家房企破產相比10萬家總量來說，實屬正常，這幾年都差不多是這個數，房企集中度提升是行業大勢，大家沒必要過於解讀。從來也沒有見過行業壟斷後還有降價特效的！

2.在收縮型城市，除自住外，不建議多購房，但也不建議留存款，應把資金投向更有潛力的城市。

根據瞭望智庫發佈的一組數據顯示，在中國660個城市中，已有12%的城市處於收縮狀態，未來還會持續，這跟第一點提到的情況吻合。有城市人口流入，自然就有城市人口流出，此消彼長。所以，在未來，這類收縮型城市除非國家再來一次樓市去庫存，當然，概率實在太低，否則，房價大概率將面臨長期滯漲，所以，在這類城市的房產，不僅跑不贏通脹，還有可能虧本。但是，手中持有現金對任何城市、任何人都一樣：貶值。所以，我們應該把有限的資金放到第一點提到的城市，城市越大越好，資金不足可以退而求其次，發達國家城市之間資產增減變遷之路，我們也不例外。

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