樓市“降溫”跡象在2018年開始出現。今年二季度以來，不同來源的數據顯示，多個城市房價增長的勢頭得以遏制，“金九銀十”不再風光，不少開發商降價促銷。
這些變化是否意味著，房地產調控政策已經見效？國內樓市此次“冷卻期”是否能持續下去？對此，新京報記者專訪了清華大學五道口金融學院泛海金融學講席教授、清華大學國家金融研究院副院長朱寧。他認為，今年以來的調控政策起到了一定的作用，但房地產調控更為核心的問題在於預期管理，需要穩定購房者預期。
房地產調控的核心在於穩定預期
新京報：你如何評價今年以來房地產調控政策取得的效果？
朱寧：今年到目前為止，房地產調控政策起到了一定的作用。我們看到全國整體的房價水平比較平穩，可能有一些城市出現了小幅上漲，有一些城市出現了小幅下降，態勢目前看來比較可控。
不過，我國房地產市場有兩個現象非常值得關注。第一，現在很多的房地產調控政策主要是通過行政指令的方式，例如限價、限售、限購等手段，來限制整個市場的調整。這就直接導致了房地產市場目前的價格其實並不能反映市場真正的供需結構變化，也就是說，深層次的結構性問題可能並沒有得到很好的緩解和改變。
第二，我國房地產市場出現非常嚴重的一二線城市和三四線城市分化的態勢。一二線城市看起來價格比較穩定，但這是行政手段限制的結果。三四線城市經歷了過去一段時間尤其是以棚戶區改造為契機的推動，房價已經出現了大幅的上漲，無論是從邊際的投資需求還是整個市場環境來講，可能已經達到了一種比較嚴重的泡沫狀態，即使沒有限售和限購等政策，資金介入的興趣和意願已經相對轉弱了。所以我認為，今後一段時間，三四線城市的房價風險還是比較大。
總體來說，今年以來房地產市場價格趨於穩定，但我認為其中反映的是不同的市場活動和不同的信息，我們應該看到其中的潛在風險。
新京報：2018年樓市調控政策出現了新的特徵，調控已經深入到三四線城市以及非熱點城市群；同時，限購、限售、限價、限拍等多種調控工具齊上陣；還有多個城市全面放開落戶限制，出臺人才引進政策。你如何評價這種變化？
朱寧：越來越多的城市加入到了限售、限購等調控的進程中，同時我們看到了三四線城市房價大幅上漲，一二線城市為了規避限售、限購政策，通過一定的人才引進政策來拓寬潛在的購房人群比例。我認為，地方政府仍然是希望通過短期的行政手段來調控房地產，從中長期來看，這既不利於資源的分配，也不利於真正從結構上來化解整個房地產市場的問題，所以這是我比較擔憂的一點。
另一方面，我們看到調控的方式和手段越來越多，但是可能沒有脫離我們原來所說的“頭疼醫頭腳疼醫腳”的思路，這邊價格有個“鼓包”，就採取一些行政的手段在短期把這個問題解決。很多時候越是用這種短期的行政手段來解決問題，越可能在長期內孕育一個更大的問題。
新京報：你認為房地產調控的核心應該是什麼？
朱寧：房地產市場要健康發展，我認為最核心的問題是預期問題。建立房地產長效機制，很大的一個目的也是更好地管理購房者的預期，讓大家確信房地產是一個消費品，而不是一個投資品、投機品，這是房地產調控的重點，也是難點。
直到目前為止，大家對於房地產市場的預期仍然放在政府身上，認為地方政府有很強的意願來推動房地產市場和房產價格進一步上漲。一旦這種預期長期存在，投資性甚至是投機性的需求，仍然會非常強烈。我國每年都有大量的新增資金，由於國內其他的投資領域相對比較有限，房地產依然是廣大投資者心目中最安全、回報最高的投資領域。所以，如果現有預期不改變，我們很難化解整個房地產行業所面臨的壓力和挑戰。
我認為真正的房地產調控政策應該要實現的目標是：真正穩定購房者的預期，讓大家認同“房住不炒”，從整體機制、稅收體制、政府調控政策等方面，都讓大家相信政府沒有意願進一步地推高房價。這個預期形成，才能夠穩定、化解目前國內房產市場越來越嚴重的泡沫化現象。
房地產稅或是非常有效的調控手段
新京報：新一輪住房制度改革以“租售並舉”為重點，很多城市均出臺了發展租賃住房市場的政策。你認為“租售並舉”模式是否能遏制房價上漲？目前我國的“租售並舉”模式存在哪些挑戰和改進空間？
朱寧：“租售並舉”模式可能有兩個問題，第一是租金的價格如何確定。部分國內一線城市的“租售並舉”模式，租金設定的水平對於租房者並不是很友好，所以能否真正實現緩解剛需的效果還需檢驗。第二個問題是“租”和“售”的比例如何確定，現在很多地區是由行政的手段來確定的。我認為最後要由市場來逐步調整。
“租售並舉”能否遏制房價上漲，還是要回到最核心的問題，就是消費者對於房價上漲的預期是否改變，如果升值的強烈預期不改變的話，是沒有人願意租房子的。
在我國，人口有向一線城市快速集中的趨勢，同時我國仍在快速城市化進程中，這兩點因素導致全國地域範圍內房地產的供給和需求非常不平衡。房地產作為一種基本的生存需求，要在滿足這個需求的前提下，再來建立一個比較有序的投資機制。所以，還是要調整大家的預期，實現合理的住房性需求。
新京報：房地產稅法已經被列入十三屆全國人大常委會立法規劃，擬在本屆人大常委會任期內提請審議。你認為房地產稅的推出對於房地產市場將會產生哪些影響？我國的房地產稅徵收存在哪些難點？
朱寧：我個人是強烈支持房地產稅推出的。我們對海外的一些研究發現，在房地產稅相對比較高的國家或地區，房價上漲的幅度會相對平穩。所以我認為，房地產稅是有效控制或調整房地產價格的一個手段。
房地產稅首先能給地方政府提供一個長期穩定的財政收入，進而可以降低地方政府推高房價、獲得更高土地出讓收入的動機。其次，房地產稅增加了持有房產的成本，可以打擊投機性需求。更重要的是，房地產稅其實是對剛需住房消費的一個保障，因為它有一種機制，無論是從第二套房之後開始加稅，或者是對於購房面積超過一定額度之後開始加稅，都是有助於保證那些最基本的住房需求，控制投資或者投機的需求。
我國房地產稅的推出，難點主要有三個方面。一是比較簡單的技術層面的難度，包括房地產的信息登記，各地信息的聯網等。二是既得利益者的牴觸，包括房地產行業從業者，也包括擁有大量住房的人，在推動過程中也在人為地增加困難。三是市場存在一種擔憂，房地產稅是不是會成為壓垮房地產泡沫的最後一根稻草，擔心真正推出之後可能會產生一些意想不到的後果，這也是房地產稅推出的難點之一。
我認為，房地產稅只要稅率合理、減免度合理，就會是一個非常有效的改變市場預期和調控房價的手段。我個人是非常積極地推動房地產稅的推出，而且我希望越快越好。
預計未來房價仍會保持平穩
新京報：你預計接下來的2019年房價是會持續企穩，還是出現反彈？
朱寧：2019年的房價可能還是會在比較高壓的調控政策下保持一個平穩的狀態。但這一點並不重要，更重要的是，一旦取消現在的行政手段，限購、限售、限貸這些政策不復存在，房價會發生什麼樣的變化，我認為這才是政策制定者需要關心的問題。
過去十年來，我國房地產市場逐漸形成了一種趨勢，大家仍然在“賭”，賭房地產行政調控政策打開之後，房價還會報復性地上漲。這種預期如果不打消，房價調控就永遠難言成功。
多年以來，我國房價連續地大幅上漲，購房者和投資者的這種預期已經非常強烈了，時間拖得越久，要改變預期就越難，需要採取的手段就會越強烈。但是我認為，非如此不可改變房價永漲不跌的態勢。“房子是最好的投資品”，這種預期只要存在，房地產投機行為就還會存在，房地產泡沫也會進一步擴大。
房地產調控政策應該要實現的目標是：真正穩定購房者的預期，讓大家認同“房住不炒”，相信政府沒有意願進一步地推高房價。
房地產稅只要稅率合理、減免度合理，就會是一個非常有效的改變市場預期和調控房價的手段。
2019年的房價可能還是會在比較高壓的調控政策下保持平穩的狀態。政策制定者更需要關心，取消調控政策後，房價會發生什麼樣的變化。
精彩觀點：
1.房地產調控政策應該要實現的目標是：真正穩定購房者的預期，讓大家認同“房住不炒”，相信政府沒有意願進一步地推高房價。
2.房地產稅只要稅率合理、減免度合理，就會是一個非常有效的改變市場預期和調控房價的手段。
3.2019年的房價可能還是會在比較高壓的調控政策下保持平穩的狀態。政策制定者更需要關心，取消調控政策後，房價會發生什麼樣的變化。
新京報記者 顧志娟 編輯 趙澤 校對 薛京寧