房價已經成為全民的話題，無論是上漲還是下跌，都能牽動著大家內心最深處的那根弦。目前，在持續了兩年多的調控政策下，房地產市場正從瘋狂搶房時代走向房住不炒階段。伴隨購房者預期的微妙轉變，“量價”均進入了下行通道。根據諸葛找房最新（12月3日-12月9日）數據統計，目前全線城市房價均價普遍下跌，其中以二線城市的二手房房價跌幅最為明顯。

一般來說，房價跌了，購房者內心也就踏實了，可是高房價能否就此跌下神壇呢？房地產還有多少年的紅利期呢？這些問題都直接關係著購房者的2019年甚至未來的置業計劃。筆者認為，就目前來說，支撐房價繼續大有可為的動力還有很多，比如土地價格、城鎮化水平、供需關係、城市競爭實力等等。在所有這些因素當中，如果長期來看，城鎮化會是支撐房價上漲的最後一根稻草嗎？

近日，經濟學者馬光遠表示，城鎮化是下一個30年發展的根本。大量農民轉入城市，成為真正的城市市民，這是我國下一個30年要做的事情。如果我國的城鎮化率水平要達到75%左右的目標，未來將有差不多5億農民會成為城市居民。

筆者認為，再漲5億絕對不是一個小數目，為什麼這麼說呢？做個對比，一目瞭然。截至到2017年底，我國的城鎮常住人口才大約8.1億的規模，這說明什麼呢？這預示著城鎮化巨大的發展空間，也預示著未來住房需求的巨大增長潛力。

馬光遠

其實，城鎮化一直都被業內專家當做是未來房地產市場繼續發展的重要動力。根據國家統計局數據統計，截至到2017年低，我國常住人口城鎮化率約58.52%。而從2011年開始，我國的城鎮化率首次突破50%。

城市人口的持續增加必然會帶來城市規模的擴大，而房地產的發展往往則是城市規模擴大的直接表現。截至2017年底，全國共有地級以上城市298個，縣級市363個。40年前，這兩個數據分別為101個、92個。由此可見，過去40年時間裡，城鎮化與房地產行業是一對相互促進的關係。此外，與發達國家動輒80%左右的城鎮化水平相比，目前我國的城鎮化水平還有很大的發展空間。換言之，我國的房地產市場仍然還有紅利期存在。

前陣子，具有官方背景的經濟日報發文稱，伴隨我國新型城鎮化的推進，房地產持續健康發展的基礎是堅實的。而且，隨著舊城改造、低碳住宅、健康住宅等新的需求增長點的產生，房地產行業仍然大有可為。所以，再瞭解了兩者的關係和長期趨勢以後，就不得不討論以下2個問題。

當前的樓市調控對房地產、城鎮化走向會產生哪些影響？

針對這個問題，筆者認為，首先必須看到，從表面來看，此次樓市調控是長短期相結合，既是為了短期控制熱度，也是為了長期穩定樓市。不過，從更深層次來看，最根本的目標還是為了改變房地產行業過去存在的諸多亂象，實現房地產市場從高速度向高質量邁進。

在筆者看來，房地產一旦進入了理性的軌道，無疑會促進城鎮化的有序進行。我們不妨舉個例子，樓市迴歸理性了，購房心態理性了，三四線城市便變少了過度開發建設的可能，否則只能會繼續蓋起一片片“鬼城”，數量泡沫下潛藏著一定的風險。而且，我們可以發現，與以往幾次調控相比，這次明顯具有轉型的趨勢。

樓市調控不放鬆，房地產市場的紅利期大概還有多長時間？

關於房地產行業紅利期還有多久的問題，市場早就已經有了很多的討論，特別是最近這兩年更是頻繁出現。在筆者看來，當越來越多的人開始討論這個問題的時候，本身或許預示著房地產市場的確正在發生著變化。

孟曉蘇

​原國家房改組組長孟曉蘇表示,未來5年房地產依然是國民經濟的重要拉力。萬科董事會主席鬱亮也表態，10年後估計要經營慘淡了。經濟學家管清友也曾表示，中國房地產市場還有20年的紅利期。據此，他曾建議購房者買得起房就多買兩套，否則以後可能更加買不起。其實，筆者認為，具體多少年，沒有人能夠說得清，當前房地產的地位還沒有發生徹底的扭轉，還需要調整的過程，而這個過程不可能一蹴而就，有可能是5年、10年、20年甚至更長，但是目前可以判定的是房價穩定已經是業內的共識。而且，可以預見的是，房地產市場已經開始從瘋狂時代向房住不炒時代過渡。

此外，在筆者看來，在這個轉型或者調整的過程中，必然會淘汰一批人，也會重新進來一批人。對於購房者而言，其實房地產的很多問題都與你關係不大，有時候看得多了反而讓自己更加迷惑，所以簡單來說，要不要買房只看兩個點即可，一個是核心的政策導向，另一個是自己的真實性需求。